在景氣趨緩，金融風暴影響下，台北市商辦市場價
格明顯下修，今年上半年漲幅，再衰退到去年下半年的
水準，價格的下修卻也使得市場上成交的報酬率回到4
％-4.5％的水準。信義房屋表示，第 3季辦公市場空置
率持平，租戶有往等級較高的大樓移動的現象，辦公市
場持續M型化發展。

信義房屋商仲部第3季辦公市場季報顯示，本季北市
平均空置率為6.66%，空置率較上季下降0.02％，若從各
大樓等級來看，A+級大樓空置率為6.68％，A級大樓空置
率為4.62％，B級大樓空置率為7.44％。A+級 與A級大樓
空置率減少，B級大樓空置率提高。空置率整體持平，租
戶卻往等級較高的大樓移動，辦公市場有持續M型化發展
趨勢。

敦北民生商圈是空置率最低的商圈，3.68%，空置率
最高的是西門商圈 12.51%，空置率下滑最多的是空置率
下降最多為敦南商圈及南京四五段商圈，各下降1.23％
。

建物交易較少，土地交易卻熱絡許多，信義聯勤南
北側基地、信義計畫區A1及D3土地紛紛易手，土地大型
交易金額高達264.29億，比較特別的是信義計畫區A1基
地由遠雄人壽同時向昌軒建設購買土地及未來完工的一
萬五千坪辦公大樓。

第3季末商辦交易價格下修1-2成，回到去年底的價
格水準，報酬率上修到4%-4.5％，尤其是投資人缺乏信
心，買氣短期內較弱，若年底大型交易增加，相信可以
增強市場信心。

信義商仲主管林彥宏表示， 520後市場上買賣移轉
件數同步下滑，預售市場首當其衝，也使預期價格看漲
的賣方，降低售價的期望值，金融風暴也加速賣方拋屋
求售的腳步。

陸客觀光不如預期，讓飯店及零售業業績不見起色
，租金辦公室市場就沒有明顯的需求。信義商仲統計，
第3季平均租金1,861元，A+級大樓2,702元，A級大樓1,
930元，B級大樓 1,541元，租金較上一季略有衰退，但
相較去年同期，仍然屬於較高的水準。

信義世貿商圈租金2,423元最高，敦南商圈2,084元
次之，但各商圈租金幾乎全面下降，松江南京商圈及復
興南京商圈跌幅較高，分別達-1.17％、-1.22％。敦南
商圈相對抗跌，商圈租金下跌，也反映了陸客觀光未能
實現預期的修正。短期之內，租金恐怕上攻不易，但未
來若陸客效應或擴大內需的政策利多能落實，相信辦公
室租金水準未來仍具有調漲的動能。

房地產未來的景氣仍應回歸供需來看，由於公債殖
利率上升到 2.6％，利差空間明顯縮小，在利率逐漸走
高後，不動產報酬率若無法達到 4％-4.5％，恐怕未來
市場成長動能不足。

觀察第 3季的大型交易，內湖科技園區及南港經貿
園區仍屬交易較熱絡地區，內湖捷運預定在明年中完工
，預期提升不少投資價值，南港經貿園區在南港軟體園
區第三期落成後，持續增加市場佔有率。

第 4季還有幾筆大型標售案將推出，如南京東路亞
洲信託大樓、高雄85大樓建台公司所持有樓層及高雄金
典酒店、信義計畫區 A10土地辦理地上權招租等。開標
結果反映投資人對下半年的預期，但市場預測案件流標
數量恐多於脫標數量。

在次貸風暴及投資銀行破產的衝擊下，市場上不良
債權比例有增加的趨勢，部分周轉困難之投資機構或公
司恐陸續釋出資產，屆時將吸引資金充裕的投資人進場
承接。

在金融商品風險日益增高的前提下，相對而言，不
動產保值性及抗跌性逐漸受到投資人青睞，加上政府積
極研擬調降利率及遺贈稅率，在資金供給趨於寬鬆的未
來，購買商用不動產已成為另一種投資選擇。

※北市2008Q3純辦大樓租金及空置率

平均月租 （元/坪） 空置率 （％）

2008Q3 2008Q2 2008Q3 2008Q2
整體平均 1,861 1,871 6.66% 6.72%
A+級大樓 2,702 2,733 6.68% 8.21%
A級純辦 1,930 1,951 4.62% 5.22%
B級純辦 1,541 1,560 7.44% 6.56%
松江南京 1,570 1,589 6.71% 7.31%
信義世貿 2,423 2,449 10.67% 11.00%
南京四五段1,473 1,480 7.82% 9.05%
站前西門 1,672 1,675 12.51% 9.57%
復興南京 1,677 1,698 4.74% 4.02%
敦北民生 1,936 1,949 3.68% 3.73%
敦南 2,084 2,085 4.15% 5.39%


(資料來源：信義房屋商業仲介部)