老屋重建 長夜漫漫路迢迢?!
「十年沒回來了，台北都沒什麼變」，公車緩緩行駛在台北街頭，車內，一個剛從瑞典回來的女生這麼說，媽媽回答：「都更老房子都拆不了，是要怎麼變？」「北京、上海每年都在變！」女兒回答道；真是一針見血，一語道破當前都更所面臨的困境。
內政部於一九九八年十一月十一日發布「都市更新條例」迄今，晃眼便走過十九個年頭，三月九日立法院舉辦「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案」公聽會，都更議題又再次成為眾所矚目的焦點，往昔都更成效不彰「有目共睹」！
十多年來也不是沒人想提出解決辦法，當初，前內政部長李鴻源曾提出防災型都更，前台北市長郝龍斌更推出「一坪換一坪」的策略規劃，卻始終無法達成預期效果。然而，都更至今所產生的問題複雜程度，絕非參照哪國範例抑或是僅僅修法就可輕易解決。
請問莊教授，都更議題再被掀起，面對當前都更困境該如何解套？
公聽會上雖有不少都市計畫學者、專家大力抨擊「老屋重建」跳躍母法「都市更新條例」，有偷跑、規避法令嫌疑，惟主要原因仍在於主管機關眼看著三十年以上老舊住宅高達384萬戶，占全台住宅存量844萬戶，2016年第四季之45.46％，加以近年都市更新速度太慢，不只都市更新條例修法緩不濟急，其他法令制度又與實務現況落差甚大，因此，才會針對老舊建物匆忙提出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案」，以期儘速推動老屋重建。
都更始終跨不過權利變換門檻
按都更主要流程為都市更新單元劃定、擬定更新事業概要計畫送件申請、擬定更新事業計畫送件申請、擬定權利變換計畫送件申請、幹事會及都市更新審議委員會審議、核定發布實施、申請建照、拆除、施工與更新事業完成及成果備查等八個階段。
但這些年有不少個案進行至事業計畫階段便沒再往前一步，其中大都是出在不同意戶的問題爭議不斷，使得個案整合始終跨不過權利變換的門檻，導致都更進度停滯不前。
另外，一般民眾普遍不了解都市更新的實務問題，例如建蔽率與容積率之差異及其對老屋重建之影響，始終停留在一坪換一坪又不必出錢的不切實際期待，而導致官方的政策與學者專家的理想、都更戶的期待，始終找不到合理滿意的交集。
此外，都更過程錯綜複雜的產權問題，要如何進行溝通、討論，雖然過去也有不少學者專家一再建議參考日本的做法，不斷的經由開會說明，有時甚至溝通高達上千次，但也常因不同的民族性而無法盡如人意，日本的民族性原本較為合作，反觀台灣常被民粹拖著走，合作觀念也較薄弱。
此外，台灣不如美、法等國幅員廣大，加以人口結構有不少源自外來移民，對於土地、房產等較無繼承等錯綜複雜問題。
房屋老舊加上土壤液化 都更益增必要性
都更另一個要解決的便是大量的老舊房屋，台灣位處地震帶並潛藏土壤液化問題，政府必須強力主導並半強迫性的執行既定的政策，方可言及彰顯政績。
當初台北市原設定僅以四、五層樓老舊公寓作為加速推動都更對象，但成效不彰，因此，內政部現階段再以「三十年以上老舊住宅」為目標全力推動。
依內政部營建署所公布2016年第四季房屋稅籍資料顯示，全國住宅存量約844萬戶，平均屋齡約28.89年；當中又以三十至四十年屋齡占比最多，約有26.49％，四十至五十年占12％，五十年以上僅占7％；六都中又以台北市、台南市平均屋齡達30年以上最多，台北市屋齡三十至四十年的比例最高，占38％。
另外，累積至2016年底全國樓層數以一至三層樓約占47％，約有398萬戶；四至五層樓占23％，約有189萬戶。六都中除台北市外，其他地區皆以一至三層之透天厝占比約三至五成較多；台北市則以四、五層樓住宅較多，約有45％，一至三層樓僅占一成。
以「逆向抵押貸款」概念 與「以房養老」並行
過去在郝龍斌擔任市長時曾推出一坪換一坪的政策，但實際執行遠不如預期，實施者多希望政府能夠獎勵更多的容積，一方面將多出的容積用以抵付工程款，在商言商，各方人馬皆以自身利益做為優先考量，最後無法達成共識之下，各顯神通，以不變應萬變的作法又再度加深都更的困難程度。
例如台北市忠孝東路五段、松山路口，原130戶老舊住宅，只剩下一戶不願搬遷的永春都更案，歷經變更設計、重新設計，延宕16年，仍然僵持不下，去年七月實施者森業營造以突襲方式拆除唯一的不同意戶，而引發強拆爭議，甚至控告台北市都發局長涉毀損、侵入住宅、強制等罪。
今年三月三日，台北市長安西路一百七十七巷十四號都更案，實施者趁地主赴都更處溝通協調時，同樣以偷拆方式而造成四樓不同意戶房屋傾塌，再度引發各界議論。
如何解決僵持不下的利益分配問題，如果原房屋持有者在都更過程，由原來沒有貸款的身分轉變成要支付房貸，此就屆臨退休年齡者而言，要說服參與都更，難上加難。惟若能以「以房養老」逆向抵押貸款的概念切入，就增值部分作為逆向抵押貸款的擔保品，也就是說，多出來的房屋價值就足以支應不足額的工程款，又不必額外繳付利息，亦即置入「以房養老」逆向抵押貸款的概念，來達成加速老屋重建的目的。
成立專業法庭 全力支援都更
都更遇到拆除問題，常見的是不同意戶的杯葛，而這牽涉到公權力該怎麼介入，就當前實務現況而言，勢必要有個判例做為依循。因此，如能成立不動產專業法庭，讓社會大眾清楚了解，基於公共利益就必須要有遵守多數決的法治概念，都更才能順利推動，否則不同意戶的問題恐永無寧日。
倘若執行拆除任務時出現糾紛，法院能夠速審速決，並有執法人員做後盾，主管機關就不會互踢皮球，彼此推諉卸責，而放任不同意戶予取予求。
長久以來由於房價變動頻繁，不能只站在天龍國的角度思考中南部的都更問題，適用於雙北的條件，中南部未必一體適用，因此，對於桃園以南地區，房價普遍較低，加以城鄉差距甚大，因此該如何因地制宜，也是今後都更成敗與否的關鍵因素之一。
更值得注意的是，由於法令制度和都更實務落差甚大，表面看來簡單，但卻潛藏很多複雜的問題。
因此，希望主管機關能夠在舉辦公聽會之餘，務必深入了解都更的癥結與實務需求，方能真正有助於全台384萬戶30年以上老屋重建之全面推動。
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十多年來也不是沒人想提出解決辦法，當初，前內政部長李鴻源曾提出防災型都更，前台北市長郝龍斌更推出「一坪換一坪」的策略規劃，卻始終無法達成預期效果。然而，都更至今所產生的問題複雜程度，絕非參照哪國範例抑或是僅僅修法就可輕易解決。
請問莊教授，都更議題再被掀起，面對當前都更困境該如何解套？
公聽會上雖有不少都市計畫學者、專家大力抨擊「老屋重建」跳躍母法「都市更新條例」，有偷跑、規避法令嫌疑，惟主要原因仍在於主管機關眼看著三十年以上老舊住宅高達384萬戶，占全台住宅存量844萬戶，2016年第四季之45.46％，加以近年都市更新速度太慢，不只都市更新條例修法緩不濟急，其他法令制度又與實務現況落差甚大，因此，才會針對老舊建物匆忙提出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案」，以期儘速推動老屋重建。
都更始終跨不過權利變換門檻
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但這些年有不少個案進行至事業計畫階段便沒再往前一步，其中大都是出在不同意戶的問題爭議不斷，使得個案整合始終跨不過權利變換的門檻，導致都更進度停滯不前。
另外，一般民眾普遍不了解都市更新的實務問題，例如建蔽率與容積率之差異及其對老屋重建之影響，始終停留在一坪換一坪又不必出錢的不切實際期待，而導致官方的政策與學者專家的理想、都更戶的期待，始終找不到合理滿意的交集。
此外，都更過程錯綜複雜的產權問題，要如何進行溝通、討論，雖然過去也有不少學者專家一再建議參考日本的做法，不斷的經由開會說明，有時甚至溝通高達上千次，但也常因不同的民族性而無法盡如人意，日本的民族性原本較為合作，反觀台灣常被民粹拖著走，合作觀念也較薄弱。
此外，台灣不如美、法等國幅員廣大，加以人口結構有不少源自外來移民，對於土地、房產等較無繼承等錯綜複雜問題。
房屋老舊加上土壤液化 都更益增必要性
都更另一個要解決的便是大量的老舊房屋，台灣位處地震帶並潛藏土壤液化問題，政府必須強力主導並半強迫性的執行既定的政策，方可言及彰顯政績。
當初台北市原設定僅以四、五層樓老舊公寓作為加速推動都更對象，但成效不彰，因此，內政部現階段再以「三十年以上老舊住宅」為目標全力推動。
依內政部營建署所公布2016年第四季房屋稅籍資料顯示，全國住宅存量約844萬戶，平均屋齡約28.89年；當中又以三十至四十年屋齡占比最多，約有26.49％，四十至五十年占12％，五十年以上僅占7％；六都中又以台北市、台南市平均屋齡達30年以上最多，台北市屋齡三十至四十年的比例最高，占38％。
另外，累積至2016年底全國樓層數以一至三層樓約占47％，約有398萬戶；四至五層樓占23％，約有189萬戶。六都中除台北市外，其他地區皆以一至三層之透天厝占比約三至五成較多；台北市則以四、五層樓住宅較多，約有45％，一至三層樓僅占一成。
以「逆向抵押貸款」概念 與「以房養老」並行
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【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第865期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】
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