探討2018年房市趨勢的十大重要指標

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.建商讓利未結束,市場景氣依舊低迷
.2017年買賣移轉約26萬棟,創16年新低

Q:根據中央研究院發布「2018年台灣經濟情勢總展望」,上調今(2017)年經濟成長率達2.64%,預估明(2018)年經濟成長率為2.43%,預期明年全球經濟成長與貿易持續上修之下,同樣也是以較樂觀態度看待台灣2018年景氣。

2017年,全球股市多頭氣勢正強,經濟表面上看來一片榮景,不過相對台灣房地產景氣,卻遠不如往昔,又到了年終歲末時刻,請教莊教授,總結2017年房市走勢,是否能夠鑑往知來,作為窺探2018年景氣判斷的依據?

A:觀察當前國內外經濟情勢,全球股市自2008年金融海嘯過後,走了十幾年的好光景,可惜台灣表現不如預期,仔細檢視股市走勢,會發現加權指數一路創高,不但突破一萬點,更有機會挑戰歷史12680高點。不過,反觀所有族群類股,當中,唯獨營建類股反向下滑,此即房市景氣最直接之映照。

至於2017年的經濟,根據行政院統計處估計經濟成長率為2.58%,GDP約新台幣17兆4090億元,每人GDP 24269美元。另一方面,央行總裁彭淮南不久之前即表示,五年來超額儲蓄高達十一兆元,顯示長期以來台灣一直存在錢多利率低的問題,雖預期明年利率有可能調高,不過,在重稅背景下的房市景氣箭頭依然往下,買方意願依舊低迷,尤其在建商不斷推出讓利促銷攻勢下,議價空間並未稍事縮減,因此,明年還是無法脫離「價跌量微增」的大趨勢。

今年第四季以來,雖然各房仲業者陸續公布全年買賣移轉棟數,大都樂觀預測可能介於二十七、二十八萬戶,甚至高達三十萬戶,我則一直認為,在沒有特別利多因素,再加上2018年一月一日公告土地現值與公告地價皆會下調,尤其是長期存在的超額供給以及稅制結構改變下,今年買賣移轉棟數約僅二十六萬戶,將創十六年新低。

依內政部統計處最新公布一至十一月買賣移轉合計24萬955棟推估,全年應該是26萬餘戶沒錯。2018年在新成屋供給增加情勢下,讓利空間還有得「喬」,雖然未必直接呈現在簽約價格,卻可由贈送停車位、裝潢、冷氣等廣告訴求見其梗概。

目前最明顯的重稅後遺症是,一些有錢人買了一戶之後,再買第二戶的意願不高,甚至索性購買中古屋,其因在於舊屋持有稅遠較新屋輕得多,因此,明年的中古屋交易應該會較為熱絡。另外,豪宅還是會有高端族群的潛在市場,只是這些有錢人已愈來愈重視產品區位與品牌信譽。

因此,要預測2018年的發展趨勢,應該可以就以下十大重點加以追蹤觀察。

(1)64X、1.57%、45%重擊房市