各國搶印鈔 資金淹腳目 REITs基金 還有兩年好光景

到海外置產,不須大費周章出國看屋,只要挑對一檔REITs基金,就能輕鬆當房東,從全球貨幣持續寬鬆的趨勢來看,REITs基金還有二年好光景。

最近不動產市場掀起一股海外投資熱,廣告上打著「馬來西亞包租三年,年年賺六%」、「到東京六本目,穩收租金」等,吸引不少貴婦團競相投入。其實,海外置產門檻高、手續繁複、管理成本高,加上距離遠,萬一急需變現,脫手時間恐怕不如國內來得快。

對小資美人來說,想到海外買屋,還不如買一檔投資標的直接鎖定在海外房地產的不動產證券化(REITs)基金,一樣能達到賺「租金」與「價差」的目的。此外,投資REITs基金還有一個最大優點,只要三千元就能定期定額申購。

稍稍留意新聞的妳可能都有一大疑問:「為什麼政府頻頻打房,但不動產價格跌不下來,甚至扮演領頭羊角色?」答案是,因為各國都在進行量化寬鬆的印鈔政策,市場資金越來越多,收益穩定的不動產自然成為當紅炸子雞。

嘯過後 REITs漲幅逾1倍
這也是二○○九年後美國REITs起漲主因之一,當市場資金多到無處可去時,二○一○年及二○一一年中國及新加坡REITs接棒演出;今年開始,日本政府加入貨幣寬鬆行列,日本地產股領軍大漲。由此可看出,房地產雖然是金融海嘯的元凶,但統計年初,各區域REITs指數都已反彈超過一倍。

從國內核備基金來看,也能看出耀眼的好成績。根據理柏(Lipper)統計,今年以來,全球REITs基金平均上漲十五%,就連今年經濟成長率只能維持平盤的歐洲REITs,也交出七%報酬率,一點都不輸過去的金磚四國股票基金。

為什麼全球景氣溫和成長,REITs表現如此優異?「因為REITs有攻守皆備的特性。」元大寶來基金經理李文孝以發展最成熟的美國為例,今年以來,美國S&P 500指數已經創下海嘯前後的新高,但去年美國REITs指數已領先突破高點,進一步統計,過去十年美國REITs平均每年都能交出十二%報酬率,十分優異。

穩定配息又能賺價差 適合穩健型投資人
REITs的主要獲利來源是租金,而租金一定要等到景氣復甦後,企業賺錢能力變佳,租金才有往上調整空間,「因此,REITs具備落後景氣循環的特性。」但他強調說,目前全球景氣雖然復甦,但卻很溫和,啟動REITs上漲的另一個關鍵是:低利率。

根據統計,全球REITs的平均股利率四%左右,今年以來,每周淨流入五至十億美金,它們相中的是穩定「配息」;倘若當景氣進入主升段時,市場預期租金上漲,REITs股價也將水漲船高,也能賺到資本利得,這種股、債兼備的特性,適合穩健型的投資美女。

從大方向來看,買REITs是符合趨勢潮流,只是,面對國內核備二十多檔基金,究竟該如何挑選?
群益投信基金經理李運婷表示,美國房市需求依然樂觀,就業及房市數據表現穩健,二○○九年至二○一○年美國住宅型的REITs表現較佳,直到二○一一年後,因景氣溫和復甦,表現較佳的是購物中心、旅館、醫療、工業等,目前美國REITs平均有三%股利率。

美星評價穩、賺租金 中港折價多、賺價差
至於今年投資市場的大黑馬──日本,表現更是一枝獨秀。統計至五月中,J-REIT基金已上漲三成多,若自去年中的低點算起,漲幅超過五成,但市場目前對日本租金的獲利成長預期,估計只有五至十%,換句話說,日本REITs用「天價」形容一點都不為過。

但李文孝強調,日本REITs走的是轉機題材,過去很多基金投資日本的比重不高,這波因日圓急貶,導致基金回補壓力大。但是當題材發酵結束後,接下來就要檢視日本地產股股價、交易量價、經濟復甦、消費力及租金是否慢慢提升,否則日本只是「本夢比」題材。

至於亞洲部分,中國和香港房地產受房市緊縮政策影響,出現交易量下滑情況,短線股價難有表現;走勢相對較穩健的是新加坡,受惠東協內需消費成長,新加坡的REITs相對穩定,股利率五%左右。
基金教母蕭碧燕表示,買產業型基金一定要獲利了結,否則一旦套牢,就要等下次景氣循環。李文孝提醒,景氣復甦到末升段,政府會大幅升息以壓抑過熱景氣,因為不動產槓桿比重高,升息將提高負債成本,影響獲利。以美國為例,聯準會自二○○四至二○○八年進入升息循環,但REITs股價在二○○七年就見高點。

◎更多精采內容請看:《女人變有錢》雜誌NO.27 2013年5月~6號