養兒防老OUT！ 「以房養老」正夯！
台灣截至2015年底的扶老比，為每5.9位青壯年扶養一位老年人，加上經濟面臨低薪、低利率等問題，青壯年邁出的每一步都愈發沉重。
為了減輕青壯年負擔，同時也替長者的退休資金做準備，銀行公會理事長李紀珠指出，銀行開辦不動產逆向抵押貸款俗稱「以房養老」，可提供高齡者充裕的安養資金，減輕政府與青壯年負擔，還可刺激高齡消費動能，身故後，房產交由銀行處置，進一步刺激房市流動率。
勞保勞退不足 恐向子女伸手
我國正被高齡化及少子化兩堵高牆夾擊，民眾是否已作好準備？根據主計總處2014年所做的「中高齡工作歷程調查」，有七成的45～64歲準退休族，已規劃好養老的經濟來源；有三成尚未規劃，即高達204萬餘人！這些人退休後，很可能向子女伸手或仰賴社會救助或津貼過活。
進一步觀察已做好養老規劃的主要經濟來源，以「本人及配偶退休（伍）金」占3成最多，其次依序為勞保老年給付、儲蓄等（詳見圖一）。然而，台灣僅軍公教所得替代率可高達八成以上、退休還可享十八％優存利息；一般勞工的所得替代率則不到五成，想靠退休金安享晚年，恐怕是不夠的。
而六十五歲以上已有固定經濟來源者約269萬餘人，占97.3％，主要固定經濟來源，以近3成的「子女奉養」居多，「本人及配偶退休金」以及「社會救助或津貼」也都超過兩成（詳見圖二）。
再再都暗示，準退休族通常想依靠退休金、勞保老年給付、儲蓄等「自己的力量」過活，然而退休金不足、儲蓄利率低等因素，迫使退休生活仍須仰賴子女奉養，或社會救助或津貼來補足缺口。
傳承觀念難改 公銀先試水溫
主計總處統計，2014年台灣自有住宅率高達八成四，許多民眾打拼一輩子，卻「窮得只剩下房子」，手頭現金不足，只能仰賴子女奉養。因此，「以房養老」順勢成為政府面臨高齡社會的對策之一。
內政部曾於二○一三年試辦公益型以房養老，但申貸門檻嚴苛，須無法定繼承人、不動產價值低於中低收入戶標準等，導致申辦案件掛蛋。直到合庫去（2015）年底推出商業型的以房養老商品，降低申貸門檻，國外行之有年的逆向抵押貸款，終於在台灣開花結果。
許多民眾會被「逆向型房貸」的字義誤導，其實，申辦以房養老的房屋仍可自住，並不會失去所有權。借款人身故後，還款方式也相當多元，包含（一）由借款人的繼承人清償借款、（二）由銀行向法院聲請拍賣擔保品，就賣得價金受償。土銀更提供第三方案，執行「流抵契約」，將擔保品所有權移轉給銀行，若擔保品價值足以清償債權，應將超逾價值返還抵押人；不足部分則進行追償，以2,000萬元房屋，貸款成數六成為例，貸款總額為1,200萬元，屆時若房屋跌價為1,000萬元，這差額的兩百萬元，應就借款人其他財產進行追償。即使貸款到期後，借款人仍生存，也可申請展延貸款到期日，讓借款人可在原有房屋安享晚年直至終老。
此外，針對原已背負房貸且尚未清償完畢的借款人，華南銀行要求先清償他行貸款並塗銷抵押權設定才可申貸；彰化銀行則同意「以住宅淨值扣除原已背負的未清償房貸後的金額」申辦。
然而，國人「有土斯有財」的觀念根深蒂固，推動以房養老並不容易。中國信託商業銀行日前針對20歲以上客戶進行調查，有四十六％受訪者考慮以此作為退休財源規劃；而不考慮申辦的原因包含「有足夠金錢支應退休生活」、「不了解產品內容或房屋所有權未來的歸屬」以及「想要將房產留給子女」等。
權責機構不明 缺乏保證機制
執行層面上，過去曾由內政部主導公益型以房養老，如今卻遲遲未有統籌機構，財政部次長吳當傑只能頻向公股行庫喊話試辦，以帶動民營行庫共襄盛舉。
李紀珠也無奈地說，「開會討論時，大家都覺得以房養老概念很好，但就是沒人願意負責統籌，」到底應由金管會、財政部、衛福部或哪個單位負責？缺乏保證機制，更使銀行承作意願低，建議政府應成立專責機構，提撥專款「設立信用保證基金或保證保險」，承擔長壽和出售房屋不足償還貸款本息的風險；並提供長者友善的諮詢服務。
目前八大公股行庫至少六家有計劃開辦以房養老，但各銀行單獨承作須自行承擔風險，成本較高，若政府可提供平台及誘因，相信推動的速度會更快。
八大公股行庫中，第一銀行正在著手準備；兆豐銀行則先以外匯業務為主，持續觀望市場商機；合庫銀行、土地銀行和臺灣企銀已推出類似「以房養老」商品；臺灣銀行和華南銀行則預計最快三月底上市；彰化銀行的方案已初具雛形。
而有意開辦的民營銀行則不少，台北富邦銀行表示，相關細節仍在規劃中，預計最快上半年推出；國泰世華銀行也在研擬方案中；永豐銀行已著手準備，但推出時程與相關細節尚未定案；中國信託銀行則透露，最快下半年會推出。
本刊截稿前，除臺銀商品正提報董事會無法提前揭露，其餘五家以房養老商品詳列附表，各家商品皆具差異性，提供退休民眾更多選擇。
五家商品的可貸成數約房屋當時鑑價的7～8成，利率介於2～2.95％之間。因為有房屋為抵押品，因此免保證人，但為強化信用條件，可主動提供保證人。年齡門檻除臺灣企銀可接受六十歲申請抵押，其餘都須達六十五歲。
將房屋抵押給銀行換取生活費，仍是一種借貸的概念，在貸款利息收取方面，彰化銀行預計採按月收息的方式，無法掛帳，也就是貸款人獲得的生活費須扣除每月借款利息，才是真正可動用額度。
合庫、臺企銀、華南銀行的按月繳息，若超過每月撥付本金的一定比例，可採掛帳方式，於契約中止時一次清償。土地銀行則分為二種標準，核貸金額低於房屋鑑價五成，利息可全數掛帳於到期時一次清償；逾五成則按月計收，但利息繳逾撥付本金三分之一時，超過的部分可掛帳，於借款到期時一次清償。
貸款年限各商品不一，最長的是30年，若超過最長貸款年限仍生存，可持續居住、在宅老化，並向銀行申請貸款期限展延、繼續撥貸，每次延貸期限期限約3～5年，且可能須重估擔保品價值。
在貸款給付方式，臺灣企銀將貸款金額強制轉入信託帳戶，並用以躉繳即期年金保費，以市值2千萬元的房子，貸款六成計算，第2～25年可月領2萬7,500元生活金，第26年以後，每月可領4萬7500元。其餘四行庫，每月約可領3萬3,000元，合庫及土銀是採核貸金額平均按月定額撥付；華銀及彰銀則採每月固定可動用額度，且每月未動用額度可累積至下月使用，資金運用彈性較大。
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為了減輕青壯年負擔，同時也替長者的退休資金做準備，銀行公會理事長李紀珠指出，銀行開辦不動產逆向抵押貸款俗稱「以房養老」，可提供高齡者充裕的安養資金，減輕政府與青壯年負擔，還可刺激高齡消費動能，身故後，房產交由銀行處置，進一步刺激房市流動率。
勞保勞退不足 恐向子女伸手
我國正被高齡化及少子化兩堵高牆夾擊，民眾是否已作好準備？根據主計總處2014年所做的「中高齡工作歷程調查」，有七成的45～64歲準退休族，已規劃好養老的經濟來源；有三成尚未規劃，即高達204萬餘人！這些人退休後，很可能向子女伸手或仰賴社會救助或津貼過活。
進一步觀察已做好養老規劃的主要經濟來源，以「本人及配偶退休（伍）金」占3成最多，其次依序為勞保老年給付、儲蓄等（詳見圖一）。然而，台灣僅軍公教所得替代率可高達八成以上、退休還可享十八％優存利息；一般勞工的所得替代率則不到五成，想靠退休金安享晚年，恐怕是不夠的。
而六十五歲以上已有固定經濟來源者約269萬餘人，占97.3％，主要固定經濟來源，以近3成的「子女奉養」居多，「本人及配偶退休金」以及「社會救助或津貼」也都超過兩成（詳見圖二）。
再再都暗示，準退休族通常想依靠退休金、勞保老年給付、儲蓄等「自己的力量」過活，然而退休金不足、儲蓄利率低等因素，迫使退休生活仍須仰賴子女奉養，或社會救助或津貼來補足缺口。
傳承觀念難改 公銀先試水溫
主計總處統計，2014年台灣自有住宅率高達八成四，許多民眾打拼一輩子，卻「窮得只剩下房子」，手頭現金不足，只能仰賴子女奉養。因此，「以房養老」順勢成為政府面臨高齡社會的對策之一。
內政部曾於二○一三年試辦公益型以房養老，但申貸門檻嚴苛，須無法定繼承人、不動產價值低於中低收入戶標準等，導致申辦案件掛蛋。直到合庫去（2015）年底推出商業型的以房養老商品，降低申貸門檻，國外行之有年的逆向抵押貸款，終於在台灣開花結果。
許多民眾會被「逆向型房貸」的字義誤導，其實，申辦以房養老的房屋仍可自住，並不會失去所有權。借款人身故後，還款方式也相當多元，包含（一）由借款人的繼承人清償借款、（二）由銀行向法院聲請拍賣擔保品，就賣得價金受償。土銀更提供第三方案，執行「流抵契約」，將擔保品所有權移轉給銀行，若擔保品價值足以清償債權，應將超逾價值返還抵押人；不足部分則進行追償，以2,000萬元房屋，貸款成數六成為例，貸款總額為1,200萬元，屆時若房屋跌價為1,000萬元，這差額的兩百萬元，應就借款人其他財產進行追償。即使貸款到期後，借款人仍生存，也可申請展延貸款到期日，讓借款人可在原有房屋安享晚年直至終老。
此外，針對原已背負房貸且尚未清償完畢的借款人，華南銀行要求先清償他行貸款並塗銷抵押權設定才可申貸；彰化銀行則同意「以住宅淨值扣除原已背負的未清償房貸後的金額」申辦。
然而，國人「有土斯有財」的觀念根深蒂固，推動以房養老並不容易。中國信託商業銀行日前針對20歲以上客戶進行調查，有四十六％受訪者考慮以此作為退休財源規劃；而不考慮申辦的原因包含「有足夠金錢支應退休生活」、「不了解產品內容或房屋所有權未來的歸屬」以及「想要將房產留給子女」等。
權責機構不明 缺乏保證機制
執行層面上，過去曾由內政部主導公益型以房養老，如今卻遲遲未有統籌機構，財政部次長吳當傑只能頻向公股行庫喊話試辦，以帶動民營行庫共襄盛舉。
李紀珠也無奈地說，「開會討論時，大家都覺得以房養老概念很好，但就是沒人願意負責統籌，」到底應由金管會、財政部、衛福部或哪個單位負責？缺乏保證機制，更使銀行承作意願低，建議政府應成立專責機構，提撥專款「設立信用保證基金或保證保險」，承擔長壽和出售房屋不足償還貸款本息的風險；並提供長者友善的諮詢服務。
目前八大公股行庫至少六家有計劃開辦以房養老，但各銀行單獨承作須自行承擔風險，成本較高，若政府可提供平台及誘因，相信推動的速度會更快。
八大公股行庫中，第一銀行正在著手準備；兆豐銀行則先以外匯業務為主，持續觀望市場商機；合庫銀行、土地銀行和臺灣企銀已推出類似「以房養老」商品；臺灣銀行和華南銀行則預計最快三月底上市；彰化銀行的方案已初具雛形。
而有意開辦的民營銀行則不少，台北富邦銀行表示，相關細節仍在規劃中，預計最快上半年推出；國泰世華銀行也在研擬方案中；永豐銀行已著手準備，但推出時程與相關細節尚未定案；中國信託銀行則透露，最快下半年會推出。
本刊截稿前，除臺銀商品正提報董事會無法提前揭露，其餘五家以房養老商品詳列附表，各家商品皆具差異性，提供退休民眾更多選擇。
五家商品的可貸成數約房屋當時鑑價的7～8成，利率介於2～2.95％之間。因為有房屋為抵押品，因此免保證人，但為強化信用條件，可主動提供保證人。年齡門檻除臺灣企銀可接受六十歲申請抵押，其餘都須達六十五歲。
將房屋抵押給銀行換取生活費，仍是一種借貸的概念，在貸款利息收取方面，彰化銀行預計採按月收息的方式，無法掛帳，也就是貸款人獲得的生活費須扣除每月借款利息，才是真正可動用額度。
合庫、臺企銀、華南銀行的按月繳息，若超過每月撥付本金的一定比例，可採掛帳方式，於契約中止時一次清償。土地銀行則分為二種標準，核貸金額低於房屋鑑價五成，利息可全數掛帳於到期時一次清償；逾五成則按月計收，但利息繳逾撥付本金三分之一時，超過的部分可掛帳，於借款到期時一次清償。
貸款年限各商品不一，最長的是30年，若超過最長貸款年限仍生存，可持續居住、在宅老化，並向銀行申請貸款期限展延、繼續撥貸，每次延貸期限期限約3～5年，且可能須重估擔保品價值。
在貸款給付方式，臺灣企銀將貸款金額強制轉入信託帳戶，並用以躉繳即期年金保費，以市值2千萬元的房子，貸款六成計算，第2～25年可月領2萬7,500元生活金，第26年以後，每月可領4萬7500元。其餘四行庫，每月約可領3萬3,000元，合庫及土銀是採核貸金額平均按月定額撥付；華銀及彰銀則採每月固定可動用額度，且每月未動用額度可累積至下月使用，資金運用彈性較大。
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