錢進東京都 你想買房了嗎？
安倍上台射出三支箭，日幣跌破一○○元關卡， 搭上東京二○二○申請奧運主辦國成功， 只要找到好物件、好代理商，就有機會大賺報酬率。
日本房市真的好熱！「過去日幣五千至一億元的物件，平均成交速度要一個月，現在只剩兩個禮拜。」第一太平戴維斯副總經理邱奕平，點出了今年日本房市的買氣。他平均每週接待三到四組要來談合作的日本開發商與代理商，「好的物件搶的很快，有時候你訂了下禮拜的機票要去看物件，開發商就打來說已經賣掉了」。
張小姐分享她最近把賣掉大陸兩間、日本兩間套房的錢，拿去在日本買了一套日幣總價九五○○萬元（相當於台幣二八五○萬元）的獨棟公寓，總數十二間的套房皆已出租，毛報酬率可達八．五％。這當中她準備自備款日幣三五○○萬元（約台幣一千萬元），貸款日幣六千萬元，每個月的租金收益扣掉本利攤還後，還有日幣二十二萬元的收入（相當於台幣六萬六千元）。
等到十五年貸款結束，即使房價沒增值，還有土地價值，加上自己是房東，每年可免掉修繕基金、管理費，讓她直呼，現在進場日本真的很賺！
賺報酬！租金報酬率至少高於台灣5％
從兩年前就開始很夯的日本房市，現在更夯了！日本三井不動產的資料顯示，東京物件平均毛報酬率約為五～七％，部分更可超過一○％，且相對台灣、大陸、香港與南韓的房價漲翻天，日本的低房價是一個很好的買點，且日本不僅有好的投資環境，甚至房子的物況與管理也都很好，因此許多嗅到這股商機的投資客，早已紛紛將大筆資金投入東京。
把台灣房價拿來與日本相比，就會明白為什麼選擇日本投資。在台灣東區你買一間三十年的公寓，每坪一五○萬元左右，但在日本，每坪一二○萬元的價格卻可以在六本木買間豪宅，而且還是不含公設的實際坪數！
再從數據來看，台灣的薪資比高達九．二（台北市為一四．七）、房價租金比六十四，而租金投報率只有一．五七％，平均二十到六十年回本。而英國租金投報率是九～三六％，平均二到八年回本、日本租金投報率六～一四％，平均五到十二年回本，再以地緣優勢、操作方便、國家政治穩定來看，因此選擇日本而不選擇英國。
賺匯差！安倍上台狂印鈔 現正值日圓匯率低檔期！
安倍晉三上台為扭轉日本經濟，推出許多振興經濟方案，施行量化寬鬆政策，因此現正處日圓匯率的低檔期，擁有較低的購買成本，且東京成功申請二○二○奧運主辦國，未來相關建設開發將會帶動漲勢。
在《東京二○二○願景計畫》中有十二項重大建設，其中有六個項目與不動產相關，包括提高新式住宅耐震係數，達到一定標準；綠化市容降低排碳；提供五都空港國際航線的運輸量；品川站設置磁浮新幹線轉運樞紐；在東京地區吸引外資設立亞洲營運總部並給予租稅優惠等，都能創造新的移民、就業人口，也因為貨幣貶值，未來增值的空間機會也大，都可說明是進場的好時機。
賺房價！經濟發展、外資注入都有可能帶動房價攀升
邱奕平指出，「縱使日本人不買房，不代表房價不會漲，當有經濟建設發展、海外資金的注入，都有可能會帶動房價，」不過他也表示，最近兩年接觸比較多訊息的年輕族群，也開始注意到這樣的趨勢，雖然日本房市目前主要購買者仍是外國人，但本地人詢問度也有提升，因此當日本當地不動產需求意願在增加，外國人買房推升房價後，未來要出售也不必擔心賣不出去，投資循環才不會產生問題。
淡江大學教授聶建中也以日本葛飾區為例，精算出總價日幣四百六十萬元（約新台幣一三八萬元）、毛報酬率約一一％的套房，五年後只要賣日幣一百八十萬元就不會虧損（約新台幣五十四萬），何況這期間你每年收的租金都不算在內。
那麼好賺，難道日本人自己不賺？日本人習慣租屋不愛買房，房價已停滯二十年
知名日本文化達人茂呂美那在《乙男蟻女》一書描述，日本年輕人已不再熱衷消費，出現「嫌消費世代」，不買名牌服飾、不買名牌汽車、不願意當房奴。
這個現象出現在二十至三十歲的年齡層之間，他們親眼見證上一代在一九九○年代日本房市泡沫化的景象。日本在房價狂漲七、八倍後，於一九九二年日經平均股價跌破兩萬點，土地價格急速下跌，房市崩盤剩不到原來的三分之一，出現大量「套牢族」，時至今日，還有許多日本人背負著過去的沉重房貸，甚至無力償還。
這也種下年輕人不買房的思維，他們把買房當作消費品，認為買房這件事情應該是有能力以後再去做。
第一高雄科技大學應用日語系講師小堀和彥也指出，三十歲前後的日本年輕人多數都不會買房，日本年輕人大學畢業後的月收入約為日幣二十萬元，扣掉稅金等金額後，實際收入約為日幣十六萬元左右，許多年輕人支付房租和伙食費後還需向銀行借款才足夠。且現在年輕人多為非正式員工，非正式員工的薪資一年約為日幣一百五十萬元至兩百萬元左右，這種程度的薪資根本無法存錢。
不僅是年輕人，日本全體國民都會考慮到結婚、養老或是急用，所以有高度的儲蓄觀念。即使擁有了房子，仍然必須要支付固定資產稅，且日本的政府或是公司規定上班族或公務員禁止有副業或兼職的行為，所以不會有投資房地產再將它出租以賺取租金之行為。
其實，日本國情也與買房有些關聯，日本大企業五至七年會有一輪調，如從東京調至大阪等，因此你買了房到時又要賣房，也是選擇不買的原因之一。
而根據日本《二○一二年國土交通白皮書》針對不同年齡層的調查結果，發現三十至四十歲的人，在一九八三年時，持有住宅比例為五三．三％，但到了二○○八年下降至三九％；而三十歲以下的人，一九八三年持有住宅為一七．九％，到了二○○八年只剩下七．五％。這也顯示出，年輕人與中壯年的人不買房，或是買不起房；另一說法則是顯示連老一輩的人也不買房給年輕人。
其中，東京自有住宅比例也相當低，它代表著一個很特殊現象，是東京有非常多從外地來工作的人，不管是外商派去的員工，或是從日本鄉下隻身前往東京工作，主要都選擇租屋，有一數據就顯示東京超過四○％以上的人獨居。
在此情況下，日本的租屋比率持續上升，雖然房價仍在低點，但是租房的需求比率高，租金也緩步上滑，租金報酬率可達五～六％。這樣穩定的報酬率，吸引外資的注意，不斷上漲的租金報酬率，能讓資產的租金收益率不成問題，是一種可行的投資。
脫手會不會有風險？日本房價緩步攀升，預估二○二○奧運前房價不跌！
購屋後，未來價格能不能翻漲，也是考量的因素之一。
根據日本不動產研究所每半年所做的統計資料顯示，日本六大都會區土地價格自二○一三年第一季已呈現止跌回升的狀況，延續到二○一三第三季發布的資料，成長幅度有加速的情況。台灣房屋全球財富中心業務經理王怡凱也表示，「雖然幅度仍然不大，但客觀認為土地價格會開始往上走，房價是會上漲的」。
以現階段來看，日本供給量並沒有超過控制，去年房價漲幅約三％，今年預期也在三％～五％之間。一般認為在重大利多之前房價仍會上漲，而二○二○年東京奧運，將創造十五萬人的工作機會，屆時會有大量的住宅需求，二○二○年之後，才必須回歸日本經濟的基本面好壞來做判斷考量。
【完整內容請見《卓越》月刊2014年4月號】
日本房市真的好熱！「過去日幣五千至一億元的物件，平均成交速度要一個月，現在只剩兩個禮拜。」第一太平戴維斯副總經理邱奕平，點出了今年日本房市的買氣。他平均每週接待三到四組要來談合作的日本開發商與代理商，「好的物件搶的很快，有時候你訂了下禮拜的機票要去看物件，開發商就打來說已經賣掉了」。
張小姐分享她最近把賣掉大陸兩間、日本兩間套房的錢，拿去在日本買了一套日幣總價九五○○萬元（相當於台幣二八五○萬元）的獨棟公寓，總數十二間的套房皆已出租，毛報酬率可達八．五％。這當中她準備自備款日幣三五○○萬元（約台幣一千萬元），貸款日幣六千萬元，每個月的租金收益扣掉本利攤還後，還有日幣二十二萬元的收入（相當於台幣六萬六千元）。
等到十五年貸款結束，即使房價沒增值，還有土地價值，加上自己是房東，每年可免掉修繕基金、管理費，讓她直呼，現在進場日本真的很賺！
賺報酬！租金報酬率至少高於台灣5％
從兩年前就開始很夯的日本房市，現在更夯了！日本三井不動產的資料顯示，東京物件平均毛報酬率約為五～七％，部分更可超過一○％，且相對台灣、大陸、香港與南韓的房價漲翻天，日本的低房價是一個很好的買點，且日本不僅有好的投資環境，甚至房子的物況與管理也都很好，因此許多嗅到這股商機的投資客，早已紛紛將大筆資金投入東京。
把台灣房價拿來與日本相比，就會明白為什麼選擇日本投資。在台灣東區你買一間三十年的公寓，每坪一五○萬元左右，但在日本，每坪一二○萬元的價格卻可以在六本木買間豪宅，而且還是不含公設的實際坪數！
再從數據來看，台灣的薪資比高達九．二（台北市為一四．七）、房價租金比六十四，而租金投報率只有一．五七％，平均二十到六十年回本。而英國租金投報率是九～三六％，平均二到八年回本、日本租金投報率六～一四％，平均五到十二年回本，再以地緣優勢、操作方便、國家政治穩定來看，因此選擇日本而不選擇英國。
賺匯差！安倍上台狂印鈔 現正值日圓匯率低檔期！
安倍晉三上台為扭轉日本經濟，推出許多振興經濟方案，施行量化寬鬆政策，因此現正處日圓匯率的低檔期，擁有較低的購買成本，且東京成功申請二○二○奧運主辦國，未來相關建設開發將會帶動漲勢。
在《東京二○二○願景計畫》中有十二項重大建設，其中有六個項目與不動產相關，包括提高新式住宅耐震係數，達到一定標準；綠化市容降低排碳；提供五都空港國際航線的運輸量；品川站設置磁浮新幹線轉運樞紐；在東京地區吸引外資設立亞洲營運總部並給予租稅優惠等，都能創造新的移民、就業人口，也因為貨幣貶值，未來增值的空間機會也大，都可說明是進場的好時機。
賺房價！經濟發展、外資注入都有可能帶動房價攀升
邱奕平指出，「縱使日本人不買房，不代表房價不會漲，當有經濟建設發展、海外資金的注入，都有可能會帶動房價，」不過他也表示，最近兩年接觸比較多訊息的年輕族群，也開始注意到這樣的趨勢，雖然日本房市目前主要購買者仍是外國人，但本地人詢問度也有提升，因此當日本當地不動產需求意願在增加，外國人買房推升房價後，未來要出售也不必擔心賣不出去，投資循環才不會產生問題。
淡江大學教授聶建中也以日本葛飾區為例，精算出總價日幣四百六十萬元（約新台幣一三八萬元）、毛報酬率約一一％的套房，五年後只要賣日幣一百八十萬元就不會虧損（約新台幣五十四萬），何況這期間你每年收的租金都不算在內。
那麼好賺，難道日本人自己不賺？日本人習慣租屋不愛買房，房價已停滯二十年
知名日本文化達人茂呂美那在《乙男蟻女》一書描述，日本年輕人已不再熱衷消費，出現「嫌消費世代」，不買名牌服飾、不買名牌汽車、不願意當房奴。
這個現象出現在二十至三十歲的年齡層之間，他們親眼見證上一代在一九九○年代日本房市泡沫化的景象。日本在房價狂漲七、八倍後，於一九九二年日經平均股價跌破兩萬點，土地價格急速下跌，房市崩盤剩不到原來的三分之一，出現大量「套牢族」，時至今日，還有許多日本人背負著過去的沉重房貸，甚至無力償還。
這也種下年輕人不買房的思維，他們把買房當作消費品，認為買房這件事情應該是有能力以後再去做。
第一高雄科技大學應用日語系講師小堀和彥也指出，三十歲前後的日本年輕人多數都不會買房，日本年輕人大學畢業後的月收入約為日幣二十萬元，扣掉稅金等金額後，實際收入約為日幣十六萬元左右，許多年輕人支付房租和伙食費後還需向銀行借款才足夠。且現在年輕人多為非正式員工，非正式員工的薪資一年約為日幣一百五十萬元至兩百萬元左右，這種程度的薪資根本無法存錢。
不僅是年輕人，日本全體國民都會考慮到結婚、養老或是急用，所以有高度的儲蓄觀念。即使擁有了房子，仍然必須要支付固定資產稅，且日本的政府或是公司規定上班族或公務員禁止有副業或兼職的行為，所以不會有投資房地產再將它出租以賺取租金之行為。
其實，日本國情也與買房有些關聯，日本大企業五至七年會有一輪調，如從東京調至大阪等，因此你買了房到時又要賣房，也是選擇不買的原因之一。
而根據日本《二○一二年國土交通白皮書》針對不同年齡層的調查結果，發現三十至四十歲的人，在一九八三年時，持有住宅比例為五三．三％，但到了二○○八年下降至三九％；而三十歲以下的人，一九八三年持有住宅為一七．九％，到了二○○八年只剩下七．五％。這也顯示出，年輕人與中壯年的人不買房，或是買不起房；另一說法則是顯示連老一輩的人也不買房給年輕人。
其中，東京自有住宅比例也相當低，它代表著一個很特殊現象，是東京有非常多從外地來工作的人，不管是外商派去的員工，或是從日本鄉下隻身前往東京工作，主要都選擇租屋，有一數據就顯示東京超過四○％以上的人獨居。
在此情況下，日本的租屋比率持續上升，雖然房價仍在低點，但是租房的需求比率高，租金也緩步上滑，租金報酬率可達五～六％。這樣穩定的報酬率，吸引外資的注意，不斷上漲的租金報酬率，能讓資產的租金收益率不成問題，是一種可行的投資。
脫手會不會有風險？日本房價緩步攀升，預估二○二○奧運前房價不跌！
購屋後，未來價格能不能翻漲，也是考量的因素之一。
根據日本不動產研究所每半年所做的統計資料顯示，日本六大都會區土地價格自二○一三年第一季已呈現止跌回升的狀況，延續到二○一三第三季發布的資料，成長幅度有加速的情況。台灣房屋全球財富中心業務經理王怡凱也表示，「雖然幅度仍然不大，但客觀認為土地價格會開始往上走，房價是會上漲的」。
以現階段來看，日本供給量並沒有超過控制，去年房價漲幅約三％，今年預期也在三％～五％之間。一般認為在重大利多之前房價仍會上漲，而二○二○年東京奧運，將創造十五萬人的工作機會，屆時會有大量的住宅需求，二○二○年之後，才必須回歸日本經濟的基本面好壞來做判斷考量。
【完整內容請見《卓越》月刊2014年4月號】
