其實早在馬市長時代，台北市政府就曾試圖以財產信託的方式，解決獨居老人明明沒錢，卻因為有房地產而無法領取敬老津貼的問題（依現行作法，要領取老人年金，除了須滿65 歲，名下資產亦不得超逾500 萬元）。不過這項辦法，因操作方式複雜、風險也高，最後沒有實現。後經研究，學者建議可引進起源於荷蘭、發展於美國的「反向抵押貸款」。

　所謂的「反向抵押貸款」，就是把房貸流程「顛倒做」的一種商品。一般房貸是每月償還本息給銀行，在還清後銀行塗銷抵押權，貸款人便擁有房子的處分權；而「反向抵押貸款」則是倒過來，由銀行每月或一次支付一筆錢，等貸款人往生、永久搬離或違反合約必須還款時，銀行便有權處分房子。這項商品美國稱為「reverse mortgage」，英國為「lifetimemortgage」，在中國則稱作「以房養老」。

　 《 強化社福 減輕負擔 》

　「反向抵押貸款」早已在美國、加拿大、澳洲、法國、英國與新加坡等先進國家行之有年。而中國也在2007 年於北京成立「養老房屋」銀行，其功用在於當老年人有需求時，可透過「養老房屋」銀行委託和授權予仲介，以月租、季租或年租等方式，將原住房出租，所得的租金直接支付養老機構的費用，亦可讓老年人保留原住房產權。所以「反向抵押貸款」的好處包括：1. 保障晚年生活：隨著房價飛漲，一般人多在壯年時，藉由貸款購買房子，期間多在10 ～ 20 年，使得房地產佔資產配置中不小的比重。若退休後存款不足又無後代，或是後代無力奉養時，便落到「窮得只剩下房子」的情況。此時將房屋抵押給銀行，銀行則按房屋的擔保價值按月分期給付，如此老年人既有屋安居，生活開支上也有保障，不必靠人接濟、仰人鼻息。

　2. 減輕財政負擔：在財政日益艱難的情況下，以目前健保的經驗，老年人照養的問題，若純以社會福利或保險的方式處理，勢必會加重財政與後代子孫的負擔，因此若搭配「反向抵押貸款」來推動相關社會福利措施，應可在降低財政負擔的前提下，有效解決老年人的社福需求。

　 《 傳統觀念 尚待克服 》

　儘管「反向抵押貸款」可讓老人把辛苦一輩子的財產都花在自己身上，不用倚賴社會救助或加重子女負擔。不過目前在產品設計與推行上，仍會有許多需要克服的面向。

　1. 產品設計與債權確保：在產品設計上，若貸放期間過短，恐觸人楣頭；貸放期間過長，房屋如何鑑價、貸放成數為何，便攸關銀行的債權。若銀行需要長時間才可回收房屋，房市的變化無人能預料，如何評估房屋的未來價值便成為一大考驗。另外即使未來處分不動產，以目前法拍屋的折價情況來看，銀行債務回收風險相當高。

　2. 有土斯有財的觀念：從央行總裁彭淮南在受訪時的回應「對房子有感情了，應該不會這麼做」，反應了台灣傳統「有土斯有財」的觀念，與西方僅將房屋視作「資產」的觀念有所差異。台灣人多認為除非家庭分崩離析、彼此不合，不然還是會想留個房子或財產給後代。…(更多精彩內容請閱本期玉山周報)