房貸戶看過來!提高銀行鑑價有撇步

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今年是房地產市場進入修正期的第4年,經過這些年來房價的回檔整理之後,已經有不少首購族進場買房子。不過,對於資金有限的首購族而言,能夠從銀行手中獲得足夠的房貸成數是很重要的事,但是想要得到越高的房貸成數,除了本身的收入多寡、金融信用等條件要好之外,銀行對這間房子的鑑價高低也是很重要的關鍵。

房貸戶看過來!提高銀行鑑價有撇步

▲銀行業者接受購屋者的房貸申請案之後,會去房子的現場鑑價。

舉例來說,小王向建商買了總價1,000萬元的新屋,想要向銀行申辦8成的房屋貸款(即800萬元),不過經過銀行的鑑價之後,認為這間房子只值900萬元(即小王買貴了),所以8成的額度只願意給小王720萬元的房屋貸款。換句話說,小王要馬上多付出80萬元(800萬-720萬元)的自備款差額,才能順利完成付款。

那麼小王在購屋之前,該如何挑選才能買到和銀行鑑價差距不要太大的房子?銀行業者又是依據哪些條件來為房子鑑價的?答案不外乎以下項目:
一、地段
「地段」永遠是房價高或低的最關鍵因素,所以想要得到銀行高一點的鑑價,你買的房屋地段就不能太差。許多銀行甚至把全國各縣市區分成3~4個區段,A級區段(例如台北市、新北市板橋、永和區)房屋的鑑價金額不但最高,而且給足8成的房貸也沒問題,C或D級區段的房屋鑑價則不會太高,最高的房貸成數也只會到7成而已。

房貸戶看過來!提高銀行鑑價有撇步

▲「地段」永遠是民眾在購屋之前,第一個要考量的條件。

二、實價登錄
內政部在網站上揭露的實價登錄數據就是最直接的鑑價行情,當然就成為銀行鑑價時最有利的大數據資料。所以你買的房屋成交價不要高出最近、相近產品的實價登錄價格太多,否則就別怪銀行的鑑價會低於你的房屋成交價。

三、屋況
銀行業者在進行鑑價時,會派出人員到房屋現場去查看,主要是確認地點以及屋況,所以屋況越好、外觀越新、屋齡越少的房子,鑑價出來的金額就不會和你的成交價差太多,尤其屋內如果有好的裝潢(買中古屋)時,還可以加一點分數喔!

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▲良好屋況、屋齡較新的房子,銀行給的鑑價金額也會高一點。

四、特殊物件
銀行借錢給你買房子,如果你繳不出房屋貸款,銀行必須把房子拍賣出去才能拿回借出去的貸款,因此「房子好不好賣?」也會關係到房屋鑑價的高低,太過特殊、民眾接手意願低或冷門的房子,鑑價金額一定不會高,例如頂樓違法加蓋、陽光樓(地下室房子)、坪數太大、電塔或宮廟旁的房子都算!
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