房市「三贏局面」土崩瓦解 專家:只觀察、不操作最聰明

房市「三贏局面」土崩瓦解 專家:只觀察、不操作最聰明
品嘉建設、尚禹營造創辦人胡偉良認為,一旦樓市喪失賺錢效應,所謂的三贏局面就會土崩瓦解。(示意圖/取自pixabay)
在房市高漲的時代,不少民眾會不停囤房,就是希望能夠「買房升值」。不過,品嘉建設、尚禹營造創辦人胡偉良認為,過去房市高漲讓銀行、房地產商以及購房者三者都能賺錢,但一旦樓市喪失賺錢效應,所謂的三贏局面就會土崩瓦解;在大勢不明晰的情況下,只觀察不操作才是最聰明的選擇。

胡偉良指出,2003年房價開始飆漲的那段日子裡,不難覺察大街小巷都在談論房子、都更,但大多數人沒想過,買房怎麼可能會憑空造富?有人會歸結於它的「賺錢效應 」,但存在賺錢效應的行為很多,例如彩票中大獎、股神傳說等一夜暴富等行為屢屢見報,但都是少數人。

胡偉良說,每一件都存在賺錢效應,但唯有買房,即是一個全民發財的國民運動,舉國上下,男女老少通殺,其實最核心的原因,在於房產是唯一一個「正和博弈」。

胡偉良稱,房市裡存在三種角色,分別是房地產開發商、銀行以及小市民,當今的銀行和房地產地產商都只有少量的自有資金,本質上都是「空手套白狼」,大部分資金來自民衆儲蓄。

胡偉良解析,首先小市民以1%甚至更低的利息把錢存進銀行;銀行再把錢以3%借給房地產商;房地產商拿著錢開發建案賣出去,過程中本金收益率一般為30%。

胡偉良補充說明,在這個過程的收益結果,小市民收益是1%;銀行等金融機構的收益是3%-1%=2%;房地產商收益是30%-3%=27%;不難發現,這個金融轉盤上,每一環節的人們都賺到錢了,是不是覺得非常美好?

「追本溯源會發忽略了一個人群,那就是購房者。」胡偉良說,是購房者為建案買單,才盤活了整個轉盤,養活了地產行業上下游數以萬計的民眾;而購房者不停買房,核心原因是什麼?首先不是居住需求,真正促使國民不停買房的根本原因,是「買房升值」的心理預期。

胡偉良說道,過去10年間大多數城市的購房者,年均收益超過8%;不誇張的說,閉眼付頭期款,你的年收益率,這樣的行情下,促成了三贏的局面,銀行、地產商、購房者,三者全都賺錢了。

但這一切美好的基礎,是房價上漲。胡偉良稱,從2014年開始突然發現房價不漲了,但大多數人沒把它當回事,事實上房市正處於失去「上漲預期」的路上;而一旦樓市喪失賺錢效應,所謂的三贏局面就會土崩瓦解。
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