誰是老大？ 2016房市之最
【文/住展雜誌】距離二○一六封關只剩寥寥數日，全年的房市態勢也大致底定。因此住展特別掌握獨家消息，搶先統計出今年的房市之最，讓消費者及早洞悉市場動態，作為來年購屋佈局的參考！
時序來到二○一六年的最後一個月，即便接下來房市還有什麼風吹草動，相信已不至於影響全年基本局勢，因此住展雜誌便搶先彙整獨家所有的全年價量資訊，分析各地房價、供給量及產品市場性，從而統計出北台灣今年七大房市之最。
究竟是哪些地方能在價量雙縮的房市基調中，摘下房價、推案量與銷量之冠？而在讓利風潮席捲、建案自備款『一案還比一案低』的競逐中，哪個區域／個案是消費者最輕鬆的購屋選擇？又是什麼產品賣得最好呢？以下為您一一探索：
自備款最低 ─桃園楊梅
購屋的第一桶金─自備款，往往是消費者買房歷程中最艱難的障礙，因為即使只買總價五百萬的房子，自備款以兩、三成計算，也得準備至少百萬現金才行，在萬物皆漲，只有薪水不漲的時局裡談何容易！
所幸現今業者為拉抬買氣，端出多元低自備促銷方案，將第一桶金的水位從總價的兩、三成，大幅下修至一成左右，甚至還有建案打出不到百分之十即可成家的訴求。不過這些都不夠看，桃園楊梅已有多起建案祭出十萬元以下的超低門檻。
位於楊梅近湖口郊區的低價案「楓丹綠園」，在打出八‧八萬／坪廣告戶造成轟動後，將進一步以『自備五萬、月付四千五』為訴求，以該案最低總價兩百多萬計算，自備門檻下殺至百分之二左右，連小資族都能輕鬆買房。
市區段近楊梅交流道的「舞陽1綻」，以及楊明學區的「鴻築新巴黎」也不遑多讓，分別端出六萬、八萬自備方案，民眾只需節儉幾個月，便可晉升有屋一族。不過自備門檻雖然低，但購屋總價其實並沒有太大變化，意即將來的還款壓力反而會更大，因此消費者務必謹慎評估自身財力，才能享受安心成家的喜悅。
推案量最大 ─桃園中壢
由於大環境遲遲未見復甦，建商推案態度也相當保守，續行『減量保價』策略，使得北台灣各地今年推案量大多較去年縮減。以二○一五年推案量前三名為例，去年以六百億巨量摘冠的新竹縣竹北市，今年直接腰斬，估計全年推案量將不到三百億；居次的桃園市桃園區，今年量能亦面臨四百億保衛站，縮水近兩成。
對比之下，去年僅奪下探花席位的中壢，今年表現相對亮眼，預估全年量能仍可達四百億以上，與二○一五年約四百五十億量能相較，減幅僅約百分之十，一舉超越桃園、竹北，成功竄奪本年度推案王寶座。
過去中壢推案發達，很大貢獻來自於青埔高鐵特定區，不過今年青埔特定區以消化餘屋為主要目標，新案釋出量相對少，好在內壢、龍岡等低價區適時補位，才撐起了今年中壢的整體量能。
內壢、龍岡等地之所以推案豐富，在於當地房價低廉，行情普遍在二十萬／坪以下，加上生活機能成熟，符合自住客需求，因此雖然推案不少，但銷售成績都不差。在市場性對味的情況下，景氣影響即淡化，業者便按部就班推案，使中壢產能維持穩建。
中壢平價、機能佳吸引建商推案，勇奪今年推案王。
價格最堅挺 ─新北三峽
『價跌』是今年各方最關注的房市焦點之一，據住展雜誌最新統計數據顯示，今年北台灣多數行政區，價格與去年相較，大約都縮水了一到十個百分點不等，但即便如此，仍有部分行政區房價不僅守成有餘，還逆流而上，其中最令人驚艷的，是新北市三峽區。
住展雜誌數據指出，三峽房價非但沒縮水，反而逆勢揚升逾百分之十五，平均單價來到二十九萬／坪左右，表現堪稱傑出。三峽今年房價相對抗跌，在於當地二○一六年度推案多位於市中心、三鶯線捷運站預定地及北大特區等相對高價地段，去年推案頗豐的外圍低價區，今年反倒沒什麼新案釋出，使得平均價格沒有被稀釋，房價因而出現反彈。
此外，由於北大特區在前年房市啟動盤整後，就已出現一波修正，房價從二十八萬／坪退守二十五萬／坪，但價格也順勢築底，加以區域開發已幾乎飽和，使今年度新案價格獲得支撐，整體發展先蹲後跳。
三峽北大特區已發展飽和，房價相對有撐。
土地賣最好─新北土城
房市不景氣，不僅民間業者難過，政府的不動產標售情況更是滿臉豆花，這兩年招標現場甚至常發生工作人員比投標者還多的窘境，但今年土城暫緩發展區土地標售，竟繳出令人驚艷的全壘打成績單，讓官方一吐多次滑鐵盧的怨氣。
土城暫緩發展區今年第三季首度標售三十七筆土地，由於該重劃區坐落土城市中心，且鄰近捷運土城站，地段條件卓越，因此在啟動標售前，新北市政府地政局即對標售成果充滿自信。
結果果然不負眾望，不僅所有土地全部標脫，且整體溢價率均逾一成，當中更有六筆土地溢價率超過百分之四十，一口氣為官方挹注近七十五億進帳，包括宏璟、新潤、文心、寶佳及茂德等建商都前往重劃區插旗。
業者熱烈投入的情景，與房市景氣高峰時的土地標售相比毫不遜色。估計最快明年第一季，暫緩發展區就會開始推案，且據傳有業者意圖以三字頭親民價搶佔市場，屆時可望再掀土城房市旋風。
土城暫緩發展區土地全數標脫，前景看好。(圖片來源：新北市城鄉局)
銷售量最高 ─新北板橋
若要票選今年房市年度代表詞，『(成交)量縮』想必榜上有名。繼去年房市交易量跌破三十萬棟後，今年買賣凍結的情況更是雪上加霜，各方皆預估全年交易量恐只剩二十五萬棟左右，改寫近四分之一個世紀的新低紀錄。
在很多地方都為了每週成交量是零是一而煩惱時，新北老大哥─板橋顯得氣定神閒，因為今年板橋建案的銷售量依然穩健，預估全年售出總金額可輕鬆飛越一百二十億大關，勇奪本年度暢銷王。
板橋銷量摘冠，除了逾五十五萬人口的剛性買盤強力支撐外，有感讓利無疑是促進成交的關鍵。今年江翠北側重劃區首案「江翠ONE」，開出板橋大讓利的第一槍，平均成交行情僅四字頭，部分一般事務所戶別，更可見三字頭中古價，讓接待中心週週爆場，銷售率迅速挺進。
隨後登場的重劃區第二案「聯上涵翠」，也同樣以四字頭低價，與「江」案展開拚搏。受重劃區價格廝殺影響，板橋各建案為免遭邊緣化，紛紛釋出送家電、帶裝潢及含車位銷售等優惠購屋方案，加上價格也稍有讓步，使消費者樂於前往案場撿便宜，成功締造突出的成交表現，成為今年北台灣房市最閃耀的一顆星。
房價最高貴 ─台北信義
全台新案房價最貴的三級行政區，向來是北市大安區與信義區兩強競逐的舞台，去年大安區以平均一百三十一‧八萬／坪，取得○‧五萬／坪的微弱優勢，力壓一百三十一‧三萬／坪的信義區奪魁；今年信義區捲土重來，如無意外，將可成功篡奪房價最貴行政區榮銜。
今年受「琢白」等天價豪宅案拉抬，信義區平均房價較去年小幅回升，目前已來到逾一百三十二萬／坪水位；反觀大安區，原預計今年登場的幾宗豪宅案，推案時程持續遞延，加上捷運大安站附近的精華地段個案啟動讓價，使整體房價較去年略下修，目前新案平均單價約一百三十一萬／坪，一來一往之下，終使信義、大安兩區今年形勢翻轉。
不過兩地明年都有數筆豪宅案將推，屆時全區平均房價可望再獲抬升，估計明年兩強之間的爭霸，將比今年還精采，究竟誰才能穩坐一哥寶座？值得消費者拭目以待。
受「琢白」豪宅拉抬，信義區奪下今年最貴行政區寶座。(圖片由大陸建設提供)
最主流產品 ─三房格局
一般普遍認為，在高房價環境下，民眾的購屋選擇應會往低總價小宅靠攏，業者推案時也會盡量下修坪數，以投消費者所好；但住展統整今年產品推案及銷售資料後發現，並非坪數愈小就愈好賣，不論是消費者的買房選擇，還是建商的推案規劃，其實都還是以三房格局為主流，與一般認知有些微出入。
住展雜誌資料顯示，今年北台灣總推案量體預估不到四萬戶，當中三房格局超過一萬一千戶，佔比將近三分之一，比居次的兩房小宅多出三千戶以上；而在銷售戶數方面，今年所推的三房產品，銷售量已突破三千戶，以逾千戶差距領先兩房物件。供給及需求端，三房都取得壓倒性的勝利，成為北台灣今年最主流的產品。
其實三房市場功能性最佳，有其脈絡可循。時下新建案公設比動輒百分之三十起跳，若坪數設計太小，在扣除公設後，室內坪數相當有限，空間上的狹隘，讓許多民眾寧可花更多錢買三房，而不願屈就兩房。再者，一般家庭不時有接待長輩及客人的需求，因此大多希望扣除夫妻與小孩房後，能再多一處彈性空間，故對三房產品的青睞程度高於兩房。
不過凡事總有例外，在北台灣各縣市中，台北市是唯一兩房銷售量與推案量都高於三房的縣市，主因與北市房價高昂，消費者無力負擔較大坪數產品有關，無怪民眾總大嘆『台北居、大不易』呀！
剛性需求 決定房市勝敗
從今年的七大房市之最榜單可發現，能成功摘下榮銜的行政區及產品，在於其價位、生活機能、空間規劃等契合當今自住買盤所需，加上在地人口基礎紮實，故能說服消費者買單，並吸引建商持續推案，因此唯有掌握剛性需求，才能從房市逆勢突圍。
本文摘自2016年12 月5日出刊之《住展雜誌》418期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「2017房市誰能勝出」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
時序來到二○一六年的最後一個月，即便接下來房市還有什麼風吹草動，相信已不至於影響全年基本局勢，因此住展雜誌便搶先彙整獨家所有的全年價量資訊，分析各地房價、供給量及產品市場性，從而統計出北台灣今年七大房市之最。
究竟是哪些地方能在價量雙縮的房市基調中，摘下房價、推案量與銷量之冠？而在讓利風潮席捲、建案自備款『一案還比一案低』的競逐中，哪個區域／個案是消費者最輕鬆的購屋選擇？又是什麼產品賣得最好呢？以下為您一一探索：
自備款最低 ─桃園楊梅
購屋的第一桶金─自備款，往往是消費者買房歷程中最艱難的障礙，因為即使只買總價五百萬的房子，自備款以兩、三成計算，也得準備至少百萬現金才行，在萬物皆漲，只有薪水不漲的時局裡談何容易！
所幸現今業者為拉抬買氣，端出多元低自備促銷方案，將第一桶金的水位從總價的兩、三成，大幅下修至一成左右，甚至還有建案打出不到百分之十即可成家的訴求。不過這些都不夠看，桃園楊梅已有多起建案祭出十萬元以下的超低門檻。
位於楊梅近湖口郊區的低價案「楓丹綠園」，在打出八‧八萬／坪廣告戶造成轟動後，將進一步以『自備五萬、月付四千五』為訴求，以該案最低總價兩百多萬計算，自備門檻下殺至百分之二左右，連小資族都能輕鬆買房。
市區段近楊梅交流道的「舞陽1綻」，以及楊明學區的「鴻築新巴黎」也不遑多讓，分別端出六萬、八萬自備方案，民眾只需節儉幾個月，便可晉升有屋一族。不過自備門檻雖然低，但購屋總價其實並沒有太大變化，意即將來的還款壓力反而會更大，因此消費者務必謹慎評估自身財力，才能享受安心成家的喜悅。
推案量最大 ─桃園中壢
由於大環境遲遲未見復甦，建商推案態度也相當保守，續行『減量保價』策略，使得北台灣各地今年推案量大多較去年縮減。以二○一五年推案量前三名為例，去年以六百億巨量摘冠的新竹縣竹北市，今年直接腰斬，估計全年推案量將不到三百億；居次的桃園市桃園區，今年量能亦面臨四百億保衛站，縮水近兩成。
對比之下，去年僅奪下探花席位的中壢，今年表現相對亮眼，預估全年量能仍可達四百億以上，與二○一五年約四百五十億量能相較，減幅僅約百分之十，一舉超越桃園、竹北，成功竄奪本年度推案王寶座。
過去中壢推案發達，很大貢獻來自於青埔高鐵特定區，不過今年青埔特定區以消化餘屋為主要目標，新案釋出量相對少，好在內壢、龍岡等低價區適時補位，才撐起了今年中壢的整體量能。
內壢、龍岡等地之所以推案豐富，在於當地房價低廉，行情普遍在二十萬／坪以下，加上生活機能成熟，符合自住客需求，因此雖然推案不少，但銷售成績都不差。在市場性對味的情況下，景氣影響即淡化，業者便按部就班推案，使中壢產能維持穩建。
價格最堅挺 ─新北三峽
『價跌』是今年各方最關注的房市焦點之一，據住展雜誌最新統計數據顯示，今年北台灣多數行政區，價格與去年相較，大約都縮水了一到十個百分點不等，但即便如此，仍有部分行政區房價不僅守成有餘，還逆流而上，其中最令人驚艷的，是新北市三峽區。
住展雜誌數據指出，三峽房價非但沒縮水，反而逆勢揚升逾百分之十五，平均單價來到二十九萬／坪左右，表現堪稱傑出。三峽今年房價相對抗跌，在於當地二○一六年度推案多位於市中心、三鶯線捷運站預定地及北大特區等相對高價地段，去年推案頗豐的外圍低價區，今年反倒沒什麼新案釋出，使得平均價格沒有被稀釋，房價因而出現反彈。
此外，由於北大特區在前年房市啟動盤整後，就已出現一波修正，房價從二十八萬／坪退守二十五萬／坪，但價格也順勢築底，加以區域開發已幾乎飽和，使今年度新案價格獲得支撐，整體發展先蹲後跳。
土地賣最好─新北土城
房市不景氣，不僅民間業者難過，政府的不動產標售情況更是滿臉豆花，這兩年招標現場甚至常發生工作人員比投標者還多的窘境，但今年土城暫緩發展區土地標售，竟繳出令人驚艷的全壘打成績單，讓官方一吐多次滑鐵盧的怨氣。
土城暫緩發展區今年第三季首度標售三十七筆土地，由於該重劃區坐落土城市中心，且鄰近捷運土城站，地段條件卓越，因此在啟動標售前，新北市政府地政局即對標售成果充滿自信。
結果果然不負眾望，不僅所有土地全部標脫，且整體溢價率均逾一成，當中更有六筆土地溢價率超過百分之四十，一口氣為官方挹注近七十五億進帳，包括宏璟、新潤、文心、寶佳及茂德等建商都前往重劃區插旗。
業者熱烈投入的情景，與房市景氣高峰時的土地標售相比毫不遜色。估計最快明年第一季，暫緩發展區就會開始推案，且據傳有業者意圖以三字頭親民價搶佔市場，屆時可望再掀土城房市旋風。
銷售量最高 ─新北板橋
若要票選今年房市年度代表詞，『(成交)量縮』想必榜上有名。繼去年房市交易量跌破三十萬棟後，今年買賣凍結的情況更是雪上加霜，各方皆預估全年交易量恐只剩二十五萬棟左右，改寫近四分之一個世紀的新低紀錄。
在很多地方都為了每週成交量是零是一而煩惱時，新北老大哥─板橋顯得氣定神閒，因為今年板橋建案的銷售量依然穩健，預估全年售出總金額可輕鬆飛越一百二十億大關，勇奪本年度暢銷王。
板橋銷量摘冠，除了逾五十五萬人口的剛性買盤強力支撐外，有感讓利無疑是促進成交的關鍵。今年江翠北側重劃區首案「江翠ONE」，開出板橋大讓利的第一槍，平均成交行情僅四字頭，部分一般事務所戶別，更可見三字頭中古價，讓接待中心週週爆場，銷售率迅速挺進。
隨後登場的重劃區第二案「聯上涵翠」，也同樣以四字頭低價，與「江」案展開拚搏。受重劃區價格廝殺影響，板橋各建案為免遭邊緣化，紛紛釋出送家電、帶裝潢及含車位銷售等優惠購屋方案，加上價格也稍有讓步，使消費者樂於前往案場撿便宜，成功締造突出的成交表現，成為今年北台灣房市最閃耀的一顆星。
房價最高貴 ─台北信義
全台新案房價最貴的三級行政區，向來是北市大安區與信義區兩強競逐的舞台，去年大安區以平均一百三十一‧八萬／坪，取得○‧五萬／坪的微弱優勢，力壓一百三十一‧三萬／坪的信義區奪魁；今年信義區捲土重來，如無意外，將可成功篡奪房價最貴行政區榮銜。
今年受「琢白」等天價豪宅案拉抬，信義區平均房價較去年小幅回升，目前已來到逾一百三十二萬／坪水位；反觀大安區，原預計今年登場的幾宗豪宅案，推案時程持續遞延，加上捷運大安站附近的精華地段個案啟動讓價，使整體房價較去年略下修，目前新案平均單價約一百三十一萬／坪，一來一往之下，終使信義、大安兩區今年形勢翻轉。
不過兩地明年都有數筆豪宅案將推，屆時全區平均房價可望再獲抬升，估計明年兩強之間的爭霸，將比今年還精采，究竟誰才能穩坐一哥寶座？值得消費者拭目以待。
最主流產品 ─三房格局
一般普遍認為，在高房價環境下，民眾的購屋選擇應會往低總價小宅靠攏，業者推案時也會盡量下修坪數，以投消費者所好；但住展統整今年產品推案及銷售資料後發現，並非坪數愈小就愈好賣，不論是消費者的買房選擇，還是建商的推案規劃，其實都還是以三房格局為主流，與一般認知有些微出入。
住展雜誌資料顯示，今年北台灣總推案量體預估不到四萬戶，當中三房格局超過一萬一千戶，佔比將近三分之一，比居次的兩房小宅多出三千戶以上；而在銷售戶數方面，今年所推的三房產品，銷售量已突破三千戶，以逾千戶差距領先兩房物件。供給及需求端，三房都取得壓倒性的勝利，成為北台灣今年最主流的產品。
其實三房市場功能性最佳，有其脈絡可循。時下新建案公設比動輒百分之三十起跳，若坪數設計太小，在扣除公設後，室內坪數相當有限，空間上的狹隘，讓許多民眾寧可花更多錢買三房，而不願屈就兩房。再者，一般家庭不時有接待長輩及客人的需求，因此大多希望扣除夫妻與小孩房後，能再多一處彈性空間，故對三房產品的青睞程度高於兩房。
不過凡事總有例外，在北台灣各縣市中，台北市是唯一兩房銷售量與推案量都高於三房的縣市，主因與北市房價高昂，消費者無力負擔較大坪數產品有關，無怪民眾總大嘆『台北居、大不易』呀！
剛性需求 決定房市勝敗
從今年的七大房市之最榜單可發現，能成功摘下榮銜的行政區及產品，在於其價位、生活機能、空間規劃等契合當今自住買盤所需，加上在地人口基礎紮實，故能說服消費者買單，並吸引建商持續推案，因此唯有掌握剛性需求，才能從房市逆勢突圍。
本文摘自2016年12 月5日出刊之《住展雜誌》418期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「2017房市誰能勝出」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！