六都交易量大增 房市景氣回春?!

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文.莊孟翰

「台灣二月房市回溫」、「房市寒冬已過」,斗大的新聞標題,在各大報房地產版面洋洋灑灑落下巨幅篇章,即便對於房價天文數字早已「無感」的中產階級而言,無論房價下跌或是回溫,似乎與之無關。

但房市在經過2014年7月1日台北市開始實施囤房稅等一連串打房政策壓抑下,一路呈現溜滑梯的態勢下墜,如今在買賣移轉棟數連續兩個月大幅增加情況下,房市真的觸底回升反彈了嗎?請教莊教授的看法。

倘若房價真的大幅下修而導致交易量暴增,那麼為什麼還會有那麼多無殼蝸牛呢?根據天下雜誌報導,隨著企業獲利提高,民眾薪資所得卻沒有增加,並在1997年亞洲金融風暴時出現黃金交叉,之後差距便逐漸擴大,而房市也出現兩極化的發展趨勢。

社會財富分配不均後遺症逐漸發酵的結果,美國過去抗議金融大亨的掠奪與貪婪,占領華爾街行動也曾在2011年的紐約街頭激情上演。

房市M型化發展 與薪資結構同步

反觀台灣,根據財政部所公布1998年至2014年的家庭平均年所得統計資料顯示,2014年5%所得最低家庭平均年所得只有4.7萬元,而分布在最高5%家庭平均年所得約525.6萬元,高低差距達520.9萬元,顯示出台灣M型化社會的情況已日趨惡化。

近年在「錢多、利率低」的前提下,金字塔頂端1%的有錢人更可以輕而易舉的掌握更多的高價資產,以頂新集團當初購入豪宅帝寶為例,銀行放款成數高達9成9,魏家僅用1%的自備款,在2008到2009年間即可輕鬆購買九戶帝寶,對比在實質薪資所得倒退十六年的時空背景當中,購屋似乎還是只能成為M型社會99%的人遙想的幻境。

增溫應只是兌現 預售交屋數量的延伸

對照六都地政局最新發布的一、二月合計買賣移轉棟數,以新北市7658戶,年增79%最大,台北市3204戶,年增29%;另外,桃園市4514戶,台中市5358戶,也都有40%以上的年增率;至於南部地區的台南、高雄也都有三成以上的年增率。

但對於最近各地房市買氣回溫跡象,應該只能就兩、三年前所購買的預售屋在最近逐漸完工交屋,而併入買賣移轉的統計數量加以彙整分析,不能解讀為房市真正的回春。

其實,這一波的房市景氣,自2014年7月1日台北市開始實施囤房稅之後,投資客縮手,造成市場量縮,房價下跌,去化餘屋數量頓時趨緩,迫使建商背負的融資壓力有增無減。

過去,建商以「借新還舊」的方式向銀行融資,銀行藉此賺取利差,建商通常會在建案完工交屋時開始還款。但當銀行發現景氣不好,建商極有可能因為資金周轉不靈出現呆帳,擔心發生「流動性風險」,進而影響系統性風險,再牽動市場上其他放貸風險,甚至嚴重影響經濟成長。2007年美國次貸風暴,導致2008年全球金融海嘯之惡夢,至今依舊令人心有餘悸。

為去化餘屋 建商讓利空間增至兩成

倘若建商能快速去化餘屋,將原本集中在建商的融資壓力,由一個籃子分散轉為多戶購屋者的購屋貸款,便可以藉此降低營運風險,也正因此,建商近期更是加緊腳步的「讓利」,以求快速去化餘屋。

為了去化過去大量建案餘屋,已有愈來愈多建商釋出約兩成的讓利空間,例如以實價登錄一千萬元的房屋,當中往往還包含贈送裝潢或者車位等可能約兩百萬元的贈品,因此,實際上建商真正僅獲取約八百萬元的回收資金,而這也正是當前購屋者無法由實價登錄資訊當中掌握實際交易價的實務現況。
馬凱:馬凱(1944年4月7日-),為台灣知名經濟學家,現職《經濟日報》總主筆,《理財周刊》財經顧問暨專欄主筆。 >>看更多
上一則探索房市落底的五大關鍵指標(2017-03-21 11:06:41)
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