東京不動產女王廖惠萍:誰說房地產只能賺利差

東京不動產女王廖惠萍:誰說房地產只能賺利差

文.洪寶山

「華麗的跌倒,勝過原地的迴旋。」人生沒有白走的路,每一步都是一次的寶貴經驗。上述是東京不動產女王廖惠萍無時無刻提醒自己的一句話。原先從旅行社負責人跨行至不動產業,曾在日本經營咖啡廳,樣樣都能創業成功的她,如今已在東京的不動產市場上擁有九年的豐富經驗。廖惠萍針對目前低迷的投資景氣市場中,台、日兩地的房地產市場差異性,以及未來二○二○年東京奧運能否影響當地不動產市場有著相當獨特的見解。

故事要從二○○八年說起,自身經營旅行社的廖惠萍,與一位長期往來日本的老客戶聊天中得知,日本房地產市場投報率竟能高達一○%以上,但是這位老客戶也透露出因語言隔閡無法和當地人細部溝通,遲遲無法簽約的懊惱,因為好奇心驅使,沒想到也就此開啟廖惠萍在日本不動產市場的投資歷程。

台日房地產「屬性」大不同

投資房地產不外乎是從中賺取獲利,但是兩地的投資方式不盡相同。廖惠萍提出投資客在市場中可賺取獲利的來源有二:一、投資利差,二、房客租金。但是魚與熊掌不能兼得,她說,在台灣房產市場獲利多以「投資利差」為主要目的,因為國內租金投報率較低,但有循環的市場波動之說。然而,日本房地產市場以現今的狀況來說,「收租金」為獲利來源是較合宜且穩健的投資方式。

廖惠萍談論自身經歷,過去有筆大額資金,若是投資台北地區約一百坪的物件,每月預估收租可到三十萬日幣。但是同樣一筆金額,投資在東京世田谷區,相較於台北市大安區,可買進三層樓,一樓租給便利商店,二樓租給Docomo,三樓租給診所,分散出租,每月可達四百萬日幣,相當於一百二十萬台幣。由此可見,日本收租市場的獲利比起台灣還是略勝一籌。

因此,廖惠萍強調選擇對的物件,分散資產賺取租金獲利,日本是佔有優勢的標的。她舉例,與世界各地比較,從過去房市泡沫崩跌下來後,至二○一二年日本房價有上漲的跡象,但基期還是相對低,她說:「租金投報率若能維持四%至五%就是不錯的標的物。」而日本特殊的民族性成為她投資當地房地產的考量項目之一,如:房客較少有滯納房租,會維護住所的完整性及應有的制度規範……等,以上條件使她較為安心出租給租屋者。

然而,廖惠萍透露兩項投資日本不動產前的小心機,首先,確認購屋者是自住或投資,若是投資為主,投資客必須注意以下幾點:第一,買小不買大,因為坪數越小,坪效就越高。同樣一筆錢,若出租間數越多,投報率也相對提高。第二,兩國民眾對於坪數大小的觀念不同,台灣人認為七坪的小套房過於狹小,但日本人並不全然同意。第三,日本是極為依賴大眾交通運輸工具的國家,與台灣相比,日本人認為步行十分鐘至捷運站是很方便了,但台灣人並不這麼認為。因此,兩國民族意識不同,挑選投資標的就有所差異。

日本「房屋稅制」三階段 「購入」、「持有」、「售出」

身為海外投資客,在進入日本市場前,必須了解當地的房屋稅制。廖惠萍歸納出三階段,第一階段,購入時的「契稅」。與台灣類似,但必須繳付兩種,一種為「不動產取得稅」,是投資者取得房產時產生之稅金,另一種是「登錄免許稅」,就是投資者已將權狀登記下去保留所有權之稅金。且稅率依據每三年當地的房地產現狀、成交價做調整,但除了以上,還必須加入仲介費、印紙代等費用。因此,初期的購買成本需準備物件成交價之費用近一○%左右。如成交價一千萬,就必須再準備額外的八十至一百萬作為成本項目之一。

第二階段,持有時必須繳交的「都市計畫稅」及「固定資產稅」。類似台灣的房屋稅及地價稅,日本都稅局約在每年五月至六月的期間發送稅單,一般稱之為「固都稅」,廖惠萍偷偷透露,為了體恤人民的經濟壓力可分為四期付款,可見日本稅金與台灣稅金相比高出許多呢!

再者,投資客所有的租金收入納為「所得稅」,所得稅的計算公式為「淨所得×稅率」,而淨所得(C)=租金收入(A)-成本經費(B)。此成本經費如:固都稅、管理費、修繕費等各項支出。也就是說,若(B)數值提高,(C)數值就會減少,等同於投資客須繳的所得稅亦能下降。廖惠萍偷偷透露,多數人認為日本所得稅率高,但他們在成本經費(B)的認列標準也較寬裕,如何讓成本經費提高也是投資者須衡量的一環。

第三階段,出售時的「讓渡所得稅」,過去日本深受房地產泡沫引發的巨大影響感到畏懼,為提防短期進出房地產市場提出相對應政策,五年之內出售,須繳付「讓渡所得稅×30%」的所得稅,若是日本居住者還須繳付「讓渡所得稅×10%」的都民稅。非居住者則毋須給付。但五年之後出售,只需付出一五%的所得稅。用意就是希望民眾能長期持有,而非短期炒作房地產。

此時,廖惠萍特別提出台日兩地大不同的出租方式。台灣可在線上的租屋網張貼資訊,或者尋找仲介公司,只是一旦成交後,就極少數與仲介再次聯繫。但是海外置產不一樣,房屋一旦有任何的狀況,不是海外投資人能即時處理的,必須透過仲介管理公司來幫投資人處理解決。因此,嚴選仲介管理公司是極為重要的功課,投資人一旦付出仲介費,該公司就必須認真的維護房東與房客之間的權益。

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消費稅:消費稅,又稱營業稅、銷售稅、GST。是指政府對於消費者的消費行為進行課稅,但由於該稅項非常不容易對消費者進行課稅,政府便對銷售產品或服務的批發商或零售商進行徵收,故商家的產品中,隱含政府欲課徵的消費稅項目。 ...更多

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