顏炳立:下半年房市量縮 價格不至鬆動

戴德梁行董事總經理顏炳立今天表示,雖然今年下半年房市成交量縮,房價卻不至於鬆動,甚至可預期明年上半年也是如此。

顏炳立說,今年第1季許多房地產用市價賣不掉,但想買的人出低價也買不到,第2季房地產市場是「下餌容易成交難」,進入第3季則是「往事只能回味」,房市熱絡時的高成交價,現在根本看不到。

他直言,先前有些建商在蛋白區推出豪宅,硬要賣蛋黃區的價位,把新北市的豪宅當台北市豪宅出售;好比明明是吳郭魚,海水養殖成台灣鯛,賣較高價位也就罷了,但竟有人用石斑魚的價位出售一樣,現在這些現象都已不復見。

他指出,今年上半年土地市場成交新台幣750億元,預估全年2500億元;商用不動產上半年成交565億元,預估全年1500億元,預估今年買賣移轉棟數31萬棟。

另外,經歷今年3月央行升息,投資人出手力道不如去年,漸有放緩現象,央行於6月16日再度宣布升息半碼,買家更趨審慎評估房地產資金配置,然賣家如抱持價格的堅持,買賣雙方拉鋸戰將使交易量明顯放緩。

戴德梁行統計,2022年第2季土地交易量僅279億元,為近5年單季最低成交量;前次單季土地交易量跌破300億元是在2017年第2季,當時為194億元。

戴德梁行分析,上半年土地交易量急縮的原因與2016年起連續低迷至2017年第2季那一波有諸多不同,2016年急跌係因政府實施房地合一稅,並大幅調高公告地價與公告現值,房地交易成本及持有成本激增,建商與地主更花了一年半的時間琢磨與適應新政策的影響。

但當時央行利率政策穩定,消費者物價與營建工程物價皆無重大波動。反觀今年因國內疫情嚴峻、烏俄戰爭爆發,國際原物料及人工成本雙雙暴漲及央行升息,投資風險大幅提高,再加上今年是選舉年,地方政府土地標售更為謹慎,無論需求面與供給面皆呈現濃厚的觀望態度。

戴德梁行指出,土地市場歷經2019至2022年累積9000億元的交易量,建商獵地的策略是控制營建成本及降低利潤以求得標,3年來土地成本已墊高3成。如今營建成本漲幅超過3成,原先設定的低利潤已被高漲的成本嚴重侵蝕,儘管升息會影響購屋能力,但未來的房價並無多少降價空間。

戴德梁行預測,下半年中小型建商面對持續升息及營建成本侵蝕利潤的壓力,將陸續出現認賠出脫手中土地的現象,但因土地交易規模都不大,土地交易量縮的戲碼將延續至2023年。

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