【有影】國內房市最新趨勢分析 葉凌棋:預估今年房市呈現價平量縮格局

【有影】國內房市最新趨勢分析 葉凌棋:預估今年房市呈現價平量縮格局

匯流新聞網記者胡照鑫、劉宇軒/台北報導

去年預售屋交易熱絡,尤其下半年預售屋交易大爆發,但今年以來,買氣似乎有降溫趨勢。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,根據預售屋實價登錄資料統計,統計去年9到12月與今年前4月預售屋交易,今年全台交易件數大減37.9%,總銷金額衰退31.6%,預售屋買氣出現明顯降溫。

葉凌棋說明,去年國內經濟表現佳,出口暢旺、景氣燈號連亮9顆熱絡甚至過熱紅燈,讓房市交易增溫,民眾樂觀看待房市後市,預售屋交易也受到激勵,同時也讓投機炒作死灰復燃,讓內政部於去年12月推出平均地權條例修正草案,經由行政院拍板,送進立法院審議,衝擊市場信心,讓投機客縮手,淡出預售市場,是今年1到4月預售屋交易件數、總銷金額雙減的主因。



觀察七大都會區預售交易市況,葉凌棋指出,今年前4月台中交易件數僅剩5001件,較去年9到12月的10769件大幅減少53.6%,交易量已腰斬,高雄更是瞬間轉冷,不論是交易件數或總銷金額均衰退超過六成,交易量能甚至不到去年9到12月的四成水準,顯示五大修法重點精準打擊,讓預售市場冷卻的狀況相當明顯。

葉凌棋表示,觀察今年1到4月七大都會區預售屋平均總價發現,七大都會區購屋門檻再度提高,全數突破1100萬元,以台中房價漲幅最為明顯,今年1到4月平均總價為1714萬元,與2019年同期相比,四年漲幅高達85.8%,且已超車新北的1704萬。桃園成為北台灣房價凹陷區,購屋總價除了較雙北更為實惠外,甚至比新竹縣市低,成為雙北、新竹縣市民眾移居的首選。

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▲2020年9到12月與2022年1到4月全台與七都預售屋交易件數與總銷金額。

葉凌棋指出,七大都會區中以高雄平均總價最低,2019年時房價仍高於台南,但2020年後台南各項重大建設齊發,民間投資、設廠等利多題材帶動下,讓台南預售屋平均總價連續三年超越高雄,四年房價漲幅逾六成。

此外,統計2019年至2022年七都預售屋平均總價漲幅,比對勞動部公布的「勞工平均提繳工資」,發現七大都會區近四年平均提繳工資成長幅度在6.2%至8.8%之間,但近四年預售屋平均總價漲幅驚人,尤其以台中上漲85.8%最多,其次則是新竹縣市與台南市,漲幅均逾六成,而桃園也上漲逾五成,高雄漲幅43.1%,

葉凌棋表示,若將近四年預售屋平均總價與薪資漲幅相比,台中的房價漲幅是薪資漲幅的11.4倍最為驚人,其次則是新竹縣市的10.5倍,桃園與台南則在近8倍之多,薪資增長的速度比不上房價飆漲的速度由此可知,顯示一般受薪階級若想僅憑藉薪資收入購買預售屋,恐怕是個艱鉅任務。

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▲近四年預售屋平均總價與薪資漲幅比較。

政府去年12月祭出「平均地權條例修正草案」五大修法重點,葉凌棋表示,觀察打炒房政策推出前後的預售屋轉售刊登量,可以看出政策推出後的市場反應,藉以觀察政策效果。根據統計,今年6月全台預售屋轉售量較去年未推出五大修法重點前的11月大增24.1%,整體預售量暴增3800件左右,顯示政府五大措施打炒房政策推出後,確實獲得成效,讓投機客紛紛搶下車。若觀察七大都會區預售屋轉售量變化,桃園激增45.8%,台中、高雄也都有三成五以上的增幅。

葉凌棋認為,目前看來全球高通膨的現象短時間內難以緩解,各國升息仍將持續,台灣也恐難置身事外,不少經濟學家預期在快速升息與通膨危機的衝擊下,全球經濟有衰退風險,國內尚有房市政策不確定性,且國內疫情仍在高原期,不可掉以輕心,即使疫情趨緩,預期下半年房市表現難有以往疫後的激情表現,預估2022年房市呈現「價平量縮」格局。

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