賴正鎰:成本創高推升房價 置產抗通膨續發酵

【記者柯安聰台北報導】今年前6個月在物價漲不停、政府猛打房,央行續升息抗通膨的情況下,讓購屋者持「若不買又續漲,若買了怕套在高點、又或是等待降價」多方交戰的矛盾購屋心態。商總主席賴正鎰(圖)15日說,上半年房市表現,購地少7成,來客量少5成,購屋觀望可能延遲至少半年才進場。而疫情Q3趨緩,報復性消費復甦在即,部分擬在上半年的新案遞延到Q3、Q4推案,下半年整體仍維持「量縮、價微揚」格局,預估全年總推案量將從去年的1.8兆元減為1.38兆元,年減23%。

賴正鎰:成本創高推升房價 置產抗通膨續發酵

對於內政部政次花敬群將在10月推動通過《平均地權條例》修法,禁止預售屋轉賣。賴正鎰說,政府打炒房1年來效果顯著,但房地產業也慘兮兮,所以他向立委們喊話,年底馬上就要縣市長選舉,大家都很忙著輔選,短期內實在沒有必要再急著推動預售屋禁止轉賣的修法,更不需要用打房議題來騙選票,他也建議政府「不急修法管預售、穩控建材與土地買賣、放寬土建融貸款成數」三大政策來穩房市。

他先從國際局勢來分析說,全球各主要國家今年5、6月的CPI消費者物價指數,紛紛推升到40年來最高點,英、美都已高達9.1,其他歐盟國家,像是法國5.8,德國8.2,義大利6.2。亞洲地區新加坡4.8,泰國5.2,韓國4.6,台灣3.8。日本CPI指數雖僅有2.5,但是日幣大幅貶值到140兌換1美元,仍持續進行寬鬆政策。美國聯準會升息兩波共4碼來救通膨,台灣也隨之升息2次達1.5碼。

賴正鎰說,台灣房價在去年的漲幅快速攀升,很多人搶著進場買房置產抗通膨,所以多數建商都賣得很好,但全球汽油與糧食等生活支出,今年以來大幅上揚,俄烏戰爭3月開打以來,原油與金屬價格漲,鋼,鋁,銅線,玻璃等建材也隨之大漲40%,加上土地成本太高,營建業為如期交屋,須搶工、搶料,每坪的興建成本也從9.5萬元漲到13.8萬元,平均漲幅超過45%,原本高興完銷,到最後完工交屋時,卻可能變成要虧錢。

他分析說,台灣通膨率6月雖達到3.39%,但壓力尚不如歐美國家的高,只是全球通膨如影隨形,加上全球股市重挫,更讓消費者堅信「置產抗通膨」,但卻在「物價漲不停、政府猛打房、央行分段升息」三角關係中,消費者在購屋心態上,存有「到底是要不要買房?」、「現在進場會不會是買在高點?」、「現在不買,以後房價恐更高買不起」的矛盾情境。

另根據財政部資料,這2年持有自住與非自住的住宅房屋者增加,主要是持有1戶及2戶者增加,反映出首購及換屋族群的剛性需求者增加,成為房市支撐力量,而持有3戶以上逐年遞減,代表政府接連打房政策成效顯現。

賴正鎰指出,央行要求銀行承辦開發商土建融資貸款降到4成,並規定購地後18個月內要開工,否則要降低貸款成數,使得開發商現在都不再買新的土地,加上之前庫存土地已購足,所以全國的今年上半年的購地總金額較去年同期減少了7成,市場觀望氣氛濃使得各案場平均來客量短少50%,建商原本在今年上半年要推的部分新案遞延到Q3、Q4推出、預售屋改為成屋銷售,避免吃掉利潤。

賴正鎰分析上半年房市受俄烏戰爭與通膨壓力,建材飆漲,加上政府打房與央行祭出土地18個月限期動工令,逼得已領建照的新案急忙開工,致使六都的上半年推案量逆勢年增3成6,突破兆元大關。游資陸續轉進房市,置產避險抗通膨的轉移效應迅速發酵,但下半年受打房、升息、通膨升高及經濟因素,預估推案大幅緊縮,甚至延遲到明年,這些種種現象,在政府,開發商與消費者之間形成了大三角的循環關係。

開發商反映土地與建築成本的飆漲,六都房市以台中漲幅最高,近4年來的預售屋平均單價從21.1萬元漲到38.7萬元,漲幅達83%以上,甚至有些個案追漲達100%、桃園漲幅70%次之。台南和高雄的平均房價漲幅也逾60%。

雙北市房價基期高,漲幅相對較少,但今年上半年的新個案補漲空間幅度大,慢慢恢復到上波4、5年前的行情,像新莊副都心區域回到60萬元以上,萬華區也回到70、80萬元,加上台北市區現在無地可買,所以開發商只能靠都更危老或合建,來降低推案成本。

他說,疫情Q3可望緩和,邊界逐步開放,台灣6月15日起入境檢疫改為3+4,每周入境從7日起從2.5萬人次,放寬為4萬人次,建議政府持續滾動式調整,從八月起放寬實施0+7入境檢疫措施,將有助於爭取更多外國商務客來台,大陸也可望在20大以後放寬入境限制,兩岸有機會加速恢復正常旅遊與工作往來,屆時報復性旅遊及消費的反彈契機再現。

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