國泰投信:日本房產直購難度高 善用ETF更聰明

【記者柯安聰台北報導】根據日本國土交通省發布數據，截至2025年上半年，東京都內新建公寓大廈中有3%屋主為海外居住者，若進一步觀察東京23區新建公寓大廈，海外買家以居住在台灣者最為突出，交易件數達 192 件，居各國之冠，顯見台灣人對於日本房地產的喜愛，但海外民眾要在日本置產門檻高，不僅要懂語言，貸款利率、成數等條件都比當地人嚴格。國泰投信建議，若是資金有限的投資人，可以善用現正募集的國泰日本不動產（009817），21日為募集最後一天，把握機會以更省力又省時的方式，參與日本不動產市場。

國泰日本不動產基金經理人游凱卉說明，對比台灣人跟日本當地人購買房地產的條件，日本央行長期實行超低利率政策，本地人可享不到1%的超低貸款利率，條件優越者更可用0頭期款買房，但台灣人貸款成數普遍為5至7成，且貸款利率約2.5-3%，加上銀行為確保債權安全，通常會嚴格限制台人赴日購房地點，只能選擇東京圈、大阪府、福岡市、京都市、神戶市等大都市物件，且有限制借款人年收入，即使上述條件都達標，房屋成交後，還有稅金、高昂雜費（保險、行政、房屋鑑價費）、管理修繕費等，後續更有管理和維護事宜，都讓直接買日本房地產難上加難。

游凱卉強調，國泰日本不動產為國內首檔聚焦日本不動產的ETF，架構上屬連結式ETF，標的基金為日本大和資產管理公司所發行的iFreeETF東証REIT指數(iFreeETF Tokyo Stock Exchange REIT Index)，以追蹤東証REIT總報酬指數為目標，專注於大型辦公大樓、飯店、住宅物業、酒店和混合用途設施，逾五成位於東京都心5區，尤其適合想要將投資分散到股票以外資產、看好日本房產發展及追求資本增值機會者。009817發行價僅10元，超親民，1張1萬元即可入手，投資人不需要一次拿出幾百萬，也能參與日本不動產市場。

國泰投信分析，日本不動產具有相對較佳的對抗風險能力，觀察全球主要REITs市場年化波動度，日本約10.1%、亞太地區為16.6%、美國-權益型為18.7%、美國-抵押型為25.5%、澳洲為20.5%，波動度相對低於全球其他市場，適合作為投組中的防禦部位，建議投資人可採定期定額策略，維持紀律將投資時間拉長，為自己的退休生活做好規劃。（自立電子報2026/1/21）