交易中國大陸不動產 需掌握談判策略並預先安排交易安全機制

交易中國大陸不動產 需掌握談判策略並預先安排交易安全機制
隨著大環境的變化,跨國集團企業積極考慮活化中國大陸生產基地資產配置,如何策略調整中國大陸資產、保留中國大陸經營的彈性並將利用率低的中國大陸不動產處分變現,若有建商前來商討合作開發土地,伴隨而來的高利潤與高風險,台商面對多個處份方案,要如何評估?選擇處份股權方式將增值的不動產變現並將價金安全匯至境外,已是目前台商的熱門議題。

為了讓台商瞭解間接處分不動產股權交易可能面臨的實務問題,資誠聯合會計師事務所於2020年11月24日再次舉辦「中國大陸間接處分不動產股權交易風險與案例分享」研討會,舉凡處份前目標資產的自我檢視、大陸各地不動產交易趨勢、常見中介惡質詐騙手法、談判常見買賣爭議以及確保交易安全等台商關切議題,均有豐富的實務案例分享,有助台商順利完成中國大陸的不動產股權交易。

資誠聯合會計師事務所兩岸商務及稅務服務會計師段士良指出,在中國大陸不動產交易中,尋找買家時先不要有太多預設條件,只要是有足夠資金且有誠意的買家都不應該放過,透過雙方談判逐漸取得買賣方平衡,並加強交易條件及付款程序的事前規劃,確保交易安全。交易談判過程中可能遇到的問題,例如是土增稅的課徵風險、員工的資遣時機安排、帳上現金的合法處理、管委會對買方的稅收貢獻要求、當地村委的背書取得、土地現有租客的處理、工改工的土地用途變更、合建分屋的規畫、集體土地租約的處理等等千奇百怪的問題,如果遇到都需要一一解決。

再加上因為中國大陸工商法令與外匯管理的限制,台商必須先將中國大陸公司股權轉移至買方,再完成納稅申報及其他備案等程序後,中國大陸的銀行才會讓買方將錢由買方帳戶匯出,若中間環節發生問題,台商將面臨公司股權已經轉讓卻無法收取價款的窘境,多年心血可能付諸流水。

段士良提醒,談判代表必須要有能力在確保賣方權益下解決買方的困難與疑慮,這除了要同時具備相關法律、稅務、工商及外匯管理專業才能設計出可變通的交易安全程序外,純熟的談判技巧與在地實務經驗在動輒數億的大案件中更是交易成功的關鍵要素,最後搭配全程交易程序執行,才能順利完成中國大陸不動產股權交易,最終協助台商收到股款。

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