商辦市場強強滾 A咖搶A辦

商辦市場強強滾 A咖搶A辦
今(2019)年是台北市商用辦公室20年來的轉捩點,3大需求出籠扭轉市場行情,帶動租金創下新高,業者預估,這波熱潮至少維持3年。(圖/財訊雙週刊提供)
2019年,可說是台北市商用辦公室20年來的轉捩點,3大需求出籠扭轉市場行情,帶動租金創下新高,5大建商也同步將商辦列為重點產品,業者預估,這波熱潮至少維持3年。

最近,有幾個市場訊息格外引發不動產業界注意:台北世貿聯誼社宣布今年10月起退出婚宴市場,將原本750坪的空間改成商辦樓層;國票金控砸下56億元,購入華固預計2020年完工的大直「亞太置地廣場」9層樓;三商美邦3度求售的長春金融大樓終於順利出脫,由泰安產險以37億元標下,規畫做企業總部。

與此同時,外商共享辦公業者也大批湧入台北市搶樓,包括美國第2大獨角獸WeWork、新加坡商的嘉世科(JustCo)等,一次都要拿上千坪的面積,預計下半年推出。JustCo台灣區總經理陳兆慶強調:「現在只挑了3個據點,但目標是5~6個,總共要上萬坪的空間;然而,台北市可選擇的標的只剩個位數,信義計畫區也都滿了。」

隨著各大外資商仲的今年半年報出爐,數據更證明了台北商辦的熱度。外資商仲世邦魏理仕董事總經理朱幸兒說:「從業25年來,第1次看到辦公室租金在1年內有如此漲幅;兩年前你要說信義計畫區每坪可以租到5000元,根本沒人信。」

根據最新的實價登錄顯示,台北101大樓的最高租金紀錄是83樓的每坪4411元,但這個紀錄去年底被南山廣場的38樓每坪4673元超越了。商仲業者表示,目前兩棟商辦指標大樓的高樓層,對外的租金開價,沒有5000元免談。此外,新光信義金融大樓在今年3月揭露19樓以每坪3676元出租,也創下該大樓的新高價。

1年前的101大樓和南山廣場,租金才3000多元,推算起來不到1年租金漲幅3成;內湖科技園區的辦公室租金去年初,單坪價格落在1500元,如今1800元,漲兩成。過去20多年來,台北市A級商辦的漲幅,1年最多不過3~4%,而今竟是雙位數的跳躍。朱幸兒說:「台北市今年的頂級A辦漲幅會超過所有亞洲一線城市,很少有城市的辦公樓是這樣漲的。」

熱度還在持續加溫,PwC普華國際不動產總經理田揚名甚至預測,在101大樓租約逐批到期後,下一波漲租潮就要來臨,說不定會突破6000元1坪。

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過去20多年來,台北市A級商辦的漲幅,1年最多不過3~4%,而今竟是雙位數的跳躍。(圖/財訊雙週刊提供)

供需失衡是造成這波租金暴漲的主因,第一太平戴維斯總經理黃瑞楠分析,近幾年住宅市場蓬勃,住宅價格遠高於商辦價格,因此建商普遍在取得整棟產權的中古辦公樓後,拆除舊樓興建住宅。就算是維持商業用途,因為前一波的觀光熱潮,主要商圈有許多整棟或連續樓層的B級或C級辦公樓,被轉作商旅,例如新纖松江大樓、亞洲廣場大樓多個樓層、重慶南路辦公樓、合庫襄陽大樓等,都使得市場的辦公室供給量減少。

市場供給減少,但需求卻很昌旺,至少有5股力量共同推升市場。第1,舊有商辦爭相投入危老都更,暫時性的辦公大樓需求強。近期在都更與危老的推動下,多家壽險、銀行或專業投資機構,陸續針對自有資產推動都更危老,無論大樓目前是出租或自用,在短期的5年內,企業或租戶都須搬遷或暫時安置。例如,理律法律事務所因台塑大樓要都更需要搬家,改向聯合報大樓承租了5000坪;而羅氏藥廠則從國泰環宇大樓搬到南山廣場。黃瑞楠說,目前台北市區有16棟辦公大樓將辦理都更或危老,粗估面積就達8萬多坪。

第2,美中貿易大戰開打,台商陸續回流,是新一股租金漲勢的幕後力量。雷格斯商務中心台灣區總裁許恒豪透露,這半年來,從大陸回流台商來詢問辦公室的需求,就多出3~4成,道理很簡單,「如果廠都回來了,辦公室還要留在那裡嗎?」
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