從景氣轉折期待房市峰迴路轉?

國內這一波房地產市場景氣自2013年底即開始出現轉折跡象,尤其是今年買賣移轉數量可能創下二十五年來的歷史新低,預估可能萎縮到二十二萬至二十三萬戶之譜,房地產市場交易急速冷卻,各相關行業莫不叫苦連天。

究竟這一波房市景氣低迷是如何產生的?另外從歷史經驗及景氣循環來看,又將何去何從?何時才會擺脫低潮,逐漸邁向復甦之路呢?

國內房地產市場自民國六十年代至今,已經歷多次景氣循環,綜觀其走勢變化,約可畫分為「供需結構」、「資金結構」與「稅制結構」變化這三大階段。

回顧往昔,民國七十八年之前,台灣房地產市場資金並不充沛,加以當時銀行利率很高,建商資金成本壓力也很大,市場供給數量有限,導致房市長期處於需求大於供給狀態;在此情況下,不論是一般購屋或投資者幾乎每買必賺,可以說是房地產的黃金年代。

不過民國七十八年之後,市場即逐漸呈現供給遠大於需求之超額供給情況,導致景氣急轉直下,迅即陷入長期衰退,直到十三年後方才再現峰迴路轉。

在民國六十年至九十年這三十年期間,景氣主要是繫於「供需結構」變化,房價漲跌幾全端視供給面與需求面,此一情況一直持續到2008年才出現反轉攀升走勢,其因在於全球金融海嘯後,各國莫不急於掙脫衰退劣勢,紛紛施行量化寬鬆政策,不斷釋出貨幣,從而亦造成經濟復甦過程同時引發另一波資金行情,導致熱錢大量流入房市,再加上當時政府大幅降低遺贈稅導引海外資金回流,引發房市一波緊接一波的漲勢。

2008年這波房地產景氣熱潮不同於之前景氣循環的「供需結構」變化,主要原因乃是大量的海外資金及國際資金湧入所衍生的「資金結構」改變所導致。

直到2013年,這一波由資金行情所帶動的景氣才又產生另一結構性變化,景氣開始急轉直下,房市交易急速冷卻,主要是因為「稅制結構」大幅改變所致,直接的導火線便是偏低的房屋稅制自民國七十年代沿用至今,已多年沒有調整,直到2013年政府積極推動稅制改革,希望透過稅制大幅調整來抑制不合理的房價漲勢,終致景氣急遽逆轉。

自2014年以來,政府分別推動了四項房產稅改政策,包括2014年七月一日房屋稅稅基與稅率大幅調整、今年一月一日同時將公告土地現值及公告地價大幅調高,並且開始實施房地合一新稅制,至此房產稅政策已是「四箭齊發」,最近政府又急於籌措長照資金,將再度調漲遺贈稅,這「第五箭」也已箭在弦上,蓄勢待發。

然而台灣房市在這一波稅制調整之後,由於房屋持有成本大幅提高,不論是建商、房仲業還是平民百姓皆告中箭,使得景氣急轉直下,即使中央銀行想藉由調低貸款利率以及降低自備款成數來緊急CPR也於事無補,因此,可以預見的是,短期房市景氣仍將難有起色。