2017年十大購屋置產新觀念

依最新實價登錄資料(2016年十一月)顯示,近兩年台北市各行政區成交價以中山區跌幅最大,高達12%;新北市則以板橋區最高,跌幅18%。台灣近二、三十年來,房地產幾乎都是漲多跌少,從而各大房仲及相關業者大都預估回檔幅度在10%以內,我們能否將這波回檔視為小幅修正,有房屋需求或投資目的者,可以開始考慮進場選購?

關於房價是否觸底這個課題,大家都急於了解真相,並且目前已有不少消費者急著想要進場購屋,當然市場也有不少好個案可供挑選,畢竟好地段、好產品還是不少,只是大環境還是延伸去年景氣價跌量縮趨勢而愈益明顯。可以確定的是,截至目前為止,景氣尚未觸底,整體而言,今年才是U型谷底盤整的開始!

購屋置產乃長期性的規劃,就一般國人慣用的現金、股票與房地產之財產三分法而論,選擇好時機與好標的並作好資產配置,才是投資理財不二法門。其中,房地產投資觀念更須與時俱進,以下謹就當前整體政經新情勢,提出購屋置產十大新觀念,以供參考。

觀念一,租金收入是否大於持有成本?

一般而言,房地產投資著重兩種收益,其一為使用收益,其二為增值收益,在當前增值普遍不看好預期下,使用收益能否成為房地產投資的主要觀察點,便顯得格外重要。一般而言,可以租金收入是否大於持有成本來加以檢視,按台北市實價登錄的租金均值,公寓每坪約九百元,大樓約一千四百元,這類實價登錄的承租者多為十年內新屋,並且以公司法人為主,通常單價會比沒有實價申報的自租案來得高。

就投資角度而言,租金收入的年報酬率能否跟得上房貸的年化利率,就是一個相當重要的衡量指標,依目前平均租金報酬率,剛好與房貸利率差不多。

目前多數銀行已開始陸續調高房貸利率,首購族的利率也已上看2.2%,即使不將每年必須繳納的房屋稅與地價稅列入考慮,只要租金報酬低於2.2%,幾乎可以斷定所購置的不動產已淪為負資產。

觀念二,謹防淪為負資產:

所謂負資產通常係指當一項被用以抵押保證而取得貸款的不動產,市值比尚未清償的本金還低的資產。

此一情況大都出現在景氣持續下滑,房價跌跌不休階段,一旦房價低於貸款金額,即可能淪為負資產而導致惡性循環,甚至持有不動產者可能折價出售而進一步減損資產價值,現階段正值景氣急遽轉折,已有不少購屋者因此而不敢貿然進場購置。
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