都更再修法 釘子戶卡關該怎麼解?


二、彰顯公權力
當前都更之所以窒礙難行,關鍵在於公權力不彰,如何讓都更戶充分理解容積是公共財,容積獎勵便是運用公共財來成就公共利益,不能再像文林苑、永春案及長安西路都更案,任由不同意戶予取予求,尤其是法官審理爭議時,更應站在公共利益角度來裁量。

其次,既然公私利益都必須兼顧,政府相關單位縱向與橫向的協調就很重要,因此,應加強實例演練,一旦有實際案例做為依循,便可消弭釘子戶的僥倖心態。

都更另一問題是「行政權逾越司法權」的議題,這也正是為什麼許多都更處官員態度消極的原因之一,深恐一旦不同意戶訴諸法律,官員就要面臨訴訟風險,因此,建立不動產專業法庭極為重要,許多訴訟案件的爭議,不同意戶所提出疑義大都是「引用法令錯誤」,假設連法官都無法充分了解法令的複雜性,判決結果又如何讓不同意戶信服,這也是都更時程一拖再延的原因之一。

三、實例演練
都更問題層出不窮,應針對問題逐一拆解,究竟整個流程當中會產生什麼問題,以文林苑為例,原二層舊建物經都更改建為地上十五層、地下三層,不同意戶的分屋算法為【2:(15+3)】=1:9,為何都更戶分回比例為一:三,實施者卻分到一:六?其間主要癥結就在於「容積率」與「建蔽率」的認知差距。

該案例糾結除事前溝通不良,演變成社運人士加入抗爭,不同意戶表面看來,如同小蝦米對抗大鯨魚,因此,由社會觀感看來,容易塑造成弱勢一方,再訴諸輿情,造成社會抗爭事件,即便最後釋憲,仍無法解決長久以來的爭議問題。
因此,建議可以由過去糾紛案例,例如文林苑、永春都更案等逐一拆解,分別列出一、二十項爭議點,適用哪些法令排解,往後便有實際判例可資遵循,從而亦可讓社會充分了解這是一個合情合理而又可行的法令,也才能讓政府、都更戶與實施者攜手合作共創三贏局面。

四、建立估價權威性
就估價角度,當前最大問題在於景氣變化所導致房價漲跌幅度過大,以這一波景氣變動,2003年景氣起始與2014年高峰期相較,房價漲幅就高達1.3倍,2015年至今跌幅則已普遍超過二成;其次,實價登錄未必是真實交易價,這也是當前估價之一大棘手問題。
如再加上人性面的互信不足,估價權威性屢遭質疑也就不足為奇,更何況整合過程長達七、八年,不同估價師不同時間的估價報告書必然不盡一致;其次,造價變動也會影響共同負擔比例,因此,常會因互信不足而質疑實施者蓄意灌水。

五、協議合建應與權利變換享同樣租稅優惠
協議合建相較於權利變換動輒七至八年的整合流程,顯然要快得多,既沒有容積獎勵等優惠條件,出售時土地增值稅與契稅也只能減徵40%,若以時間成本考量,如能將協議合建與權利變換之租稅優惠一視同仁,必將有利於都更之加速推動。