當前都市更新 困難重重的12大癥結點

長久以來,都更始終存在理論與實務間極大落差,例如上述中南部透天厝的都更便是一例,都更流程表面看來很簡單,其實中間潛藏很多難以解決的死角或漏洞,其因在於當前都更所面臨最大的問題「法令面見解不一」、「制度面不夠完備」、「實務面不夠務實」與「人性面貪婪杯葛」等,因此,今後主管機關究應如何「對症下藥」研擬對策,以突破瓶頸,仍有待後續追蹤觀察。

此外,由國發會的人口推計資料顯示,十五歲以下人口到2060年會減少139萬人,青壯年減少783萬人,老年人則增加404萬人,未來少子化趨勢,加上老年人口不斷攀升,因此,在政策推動過程,也應將高齡化社會及在宅老化問題列入全盤考量。

三、都更條件變、變、變:景氣→房價→造價→估價→共同負擔比例

都更常忽略景氣變動問題,當景氣來臨,都更後房價增值驚人,建商及都更戶皆大歡喜。然而,2014年七月政府打房開出第一槍,2016年房地合一稅上路,房市景氣轉折,建商原本汲汲營營的渴望開發都更案,但在房價驟跌,共同負擔比例提升之下,不少建商開始打退堂鼓,遂使得都更進度愈來愈緩慢。

四、一百個都更戶,有一千個疑難雜症?!

通常一個都更案由整合到興建完成約要七、八年的時間,當中只要有人提出異議,便會隨之延宕,如同永春案,即使已開始施工,也不得不喊停,除管銷及利息損失之外,影響最大的還有兩點,其一為景氣衰退、房價下跌,共同負擔比例提高,其二為規劃設計對房價的衝擊。

一個都更案要歷經長久時間從事業計畫到權利變換,當中法令太過複雜,如果又是規模較大的社區,主管機關大都希望以都市再生觀念進行開發,當然最好是一萬平方公尺以上的面積,譬如日本的六本木、表參道等,整合時間動輒十五、二十年,但在當前台灣地狹人稠,加以公權力不彰,都更推動更加不易。

五、政策面:由上而下,缺乏縱向與橫向溝通聯結

雖然公聽會上常見中央官員指責地方政府行政怠惰,但事實是,新竹縣政府曾有一都更案,從2015年至2017年歷經九次招商,期間因景氣問題,一再流標,可見當前都更困難因素不少,因此,應該由上而下不厭其煩的去做溝通,而不是上下沒有協調好,稅負問題也沒有考慮周到,一味責怪地方政府,依舊無濟於事。愚意以為,既然中央官員認為地方政府怠忽職責,那也得提出一套具體可行的辦法,好讓大家共同遵循!

六、法令面:法令複雜,見解不一