當前都市更新亟待宣導的10大重要議題

再以舊制建蔽率為例,假設基地面臨八米巷道,依當時法令規定係以巷道寬度1.5倍加六公尺,亦即(8×1.5)+6=18公尺高度計算,可以蓋六層樓,以住宅區建蔽率60%,一百坪基地能夠蓋六十坪,六層樓總計360坪。

這就衍生出另一個問題,實施容積率之後,住三係以225%計算容積,都更後可換得的面積與原建蔽率面積差距一.六倍,雖然舊制可以換得較多的面積,然不論是建蔽率或是容積率興建後皆不足以分回原有面積,此時都更戶不出錢也不見得可以分回原面積,導致諸多問題卡來卡去,終致停滯不前,因此,究竟要如何宣導新舊法令的差異,實仍有待後續宣導溝通。

(6)土地使用分區,地價差異影響權值

對於土地持分的認知差距,常見過去土地持分未必依建物面積比例登記,也致使數十年後都市更新衍生無謂紛爭,過去登記較大的持分可以分回較多的建物面積,使得原相同居住面積,但最後分回較小面積的都更戶忿忿不平。

以正義國宅為例,前段商業區容積630%,一坪地可以蓋6.3坪,不過面對後面巷道容積僅225%部分,就衍生出另一個問題,同樣一塊基地,前段面臨商業區,後段則是住宅區,容積差異極大。

另外,五分埔都更案也有相同的情形,按照權利變換分回的面積不同,早期購買時價差不大,但現在估價前後權值卻差很大,此時,都更戶幾乎都會歸咎於法令太過複雜難懂,而不願意輕言簽立同意書,因此,如何摒除土地使用分區認知不足,必然也是需要大力宣導的一大議題。

(7)土地持分不一,又夾雜公私有地

早期房地價格較低,鮮少注意土地持分多寡,尤其好地段的合建個案,常會將就地主要求而將地下室規畫單獨一個出入口,並申請獨立門牌,導致十二層樓,各樓土地持分皆為十三分之一。如今面臨都更,建物拆除歸零,依照土地持分估價結果,方才恍然大悟。

除上述問題外,也有基地夾雜公有土地、私有土地及祭祀公業等,其中最難處理的首推祭祀公業與神明會資產,前者往往人數眾多甚至散居海外,後者財產價值暴增復又派系爭權奪利,整合備加困難,此一問題就應如何解套,亦是當前都更必須面對之一大課題。

(8)違建拆除,虛應故事?
台北市政府最近規劃拆除違建的「208頂樓專案」大限將到期,建管處表示,208頂樓專案共208件違建戶,有153件陸續主動拆除,若屋主限期前不主動改善就強制拆除。