購屋停看聽 CP值知多少?

─正視「三好一公道」的產品價值

─好品牌的售後服務 CP值最高

Q:台北房價痛苦指數居高不下,台灣房價所得比也高過國際慣用三至五倍的比較基準(請參閱附圖),按所謂房價所得比係指中位數房價/中位數家戶所得之比(Median House Price/Median Household Income),三年來雖然房價持續下跌,想要購屋的人莫不期待房價再繼續下跌,近來包含過去熱門的新莊副都心、板橋、淡水等地也都出現不小跌幅。

例如2017年六月江翠重劃區推出破盤讓利案後,板橋、新莊、土城等周邊區域房價迅即隨之重挫,即使機捷通車也擋不住新莊房價跌勢,最明顯事例為新莊副都心新成屋從2014年的五字頭滑落至2017年的四字頭,跌幅約兩成,而板橋的「皇翔御花園」為出清餘屋,更推出三字頭的讓利破盤價,其間接二連三降價求售的促銷廣告更令消費者充滿了降價的期待。

其次,中和、永和及三重也同樣出現兩成以上的跌幅,至於台北市的中山區、信義區、大安區累積也都有10%至20%的跌幅,由此觀之,雙北各區幾乎都是只跌不漲,手頭有足夠資金的民眾不免思考,是否買點已到?如想在此時購屋,該注意哪些面向?想請教莊教授的看法。

A:在當前高房價情勢下,如依現階段房貸利率約2.5%計算,假設購入一千五百萬元的房子,貸款約七成一千萬元,如寬限期為三年,前三年每月約需給付20833元的房貸,第四年起本金加利息每月60222元,就以房貸不超過三分之一的收入推算,即使是雙薪家庭每月收入約需十八萬元,才能在不影響生活品質的情況下買房,依此推算,民眾購屋必然更加有感,依照台灣目前的薪資水平,要雙薪家庭收入能達十八萬元,恐怕也是難上加難,無怪乎無殼族會頻嘆買房之路遙遙!

因此,如何挑選經濟實惠,CP值較高的房子,必然也是有能力負擔房貸後的另一個重要思維。(附註:按所謂CP值,日本稱為成本效益比(cost–performance ratio),亦即產品性能和價格的比值,時下亦有直接以capability/price予以詮釋。)

房市每況愈下 「收益+增值」光環不再

雖然購屋之前總要經過租屋與儲蓄這兩個階段,然而,要如何買到經濟實惠的房子,可真是人生一大考驗。三十年來買房幾乎都可以將「收益+增值」列為優先考量,尤其是自2003至2014年這段時間買房的民眾特別有感,這期間台北市約有8%,新北市也有9%的投資報酬率,其因在於收益不錯,房屋增值也高,相較銀行存款約1%的定存利率,一般民眾總希望將房地產列為優先投資選項。惟自2014年持有稅大幅提高之後,投資報酬已難再現往日光環。

倘若與年紀約五、六十歲的民眾談到二、三十年前的購屋經驗,尤其是高所得階層而又買在台北市精華地段的人,當初以一坪約十餘萬元購置者大有人在,現今一坪上漲至百萬元者比比皆是,增值幅度約十倍之譜。相較過去在新北市,以及一些為了退休後返鄉養老,因而置產在中南部的民眾,幾十年過去,房產增值有限,個人財富資產也由此分出高下,從而益加凸顯貧富差距。鑑往知來,這點也更令人不得不重視買房CP值的議題,不只著眼當下,更要看長期收益或後市房價漲跌等問題。
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