改建幕後推手胡偉良 運用老屋翻轉房地產生態

近年來,危老建築及都市更新的爭議性新聞話題從不間斷,《都市更新條例》自1998年立法,至今已有二十年,歷經八次修法,但過往的成功都更案例卻寥寥無幾,凸顯出國內推動都更的難度。

品嘉建設董事長胡偉良博士在房地產領域有相當宏觀的視野,除了建設新屋同時,也擔任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長,推動老屋改建,提供大眾更加安全的居住生活環境。在居民、建商及政府三者微妙關係下,如何兼顧都更計畫進行與居住正義,胡偉良提出精闢見解。

都更的個人利益不能大於公共利益

台北地區超過三十年的老屋目前估計占60%以上,新北地區占40%以上,老屋比例逐年攀升。在台北市除了重劃區已無多餘土地可供建商開發,且重劃區交通與生活機能較不佳,不是一個良善的利基市場。但老屋改建的所在地區生活條件不但優越,改建後,還能改善房價趨勢,因此促使胡偉良走向老屋改建及都市建設共同發展。

胡偉良提及,郝龍斌市長時代為了推廣都更計畫提出「一坪換一坪」的觀念,除了無法實際落實之外,更讓民眾對都更有錯誤認知,建商與居民糾紛不斷上演。住戶若達不到原先期望,往往演變成釘子戶,不僅拖延都更案進度,亦影響其他都更戶的權益。胡偉良感慨回應,「這相當不合理,一戶個人利益不該大於公共利益,政府應該要聯合五院修法,將憲法規定為保障人民生命、自由及財產權並重,因為都更及改建已不再只是單純物質及財產權,還包含國民基本生理權。」

胡偉良以《危老條例》舉例說明,坪數計算方式是容積率的不同,老屋改建政府將給予40%的容積獎勵,但實質估計分配到的只有26%的獎勵。以台北市住三用地225%的法定容積來說,早期房屋只實施建蔽率沒有容積率管制,意指當時房屋以建蔽率來計算,大概都占有六到七成的土地面積,然建築物約四到五層樓高,容積率其實都已達240%至350%之間。

假設改建前容積尚未超載,是給予40%上限的獎勵或給予15%的原容積獎勵。但以現今台北市建築來看,都遠超出新制法定容積。因此,改建後一坪不但換不回一坪,甚至將減少坪數至0.8坪不到,是造就當前推動都更棘手的重要因素。

而在政府積極推動都更下,為改變民眾對於改建的認知,培訓所謂「都更推動師」協助民眾都更改建立案。為達到目的,政府將補助給予都更推動師以便都更進行,但效果不如預期,與民眾協商條件不實,反讓建商更加為難。

胡偉良一語道破:「政府施政不務實,起初雖動機良好,但無切入實務界,結果都反其道而行。」他說,政府若要改善現況,應該站在輔佐的角色制定完善法規,再由民間市場去運作,成為有制度化且明確的機制,讓市場決定,不須制定固定獎勵等。在公平競爭環境下,自由市場機制才能讓整體趨勢走向更好的境界。

胡偉良坦言,早期建商形象不佳,原因在於賺取暴利。建商根據法定規定有所謂的「共同負擔」,共同負擔費用支出越多,配回權利價值越少,反之亦然。