不怕景氣變差 海外建商前進台灣
【文/住展雜誌】儘管近一年餘來，本地房市景氣走弱，不少建商轉而多角化經營，甚至出走海外；但此時此刻，仍有外地業者來台發展。這些外地業者，究竟看中台灣哪一點？他們的競爭優勢是什麼？對本地房市又會產生什麼樣的影響？
近期由於房價飆高、政府調控及經濟狀況不佳等因素影響，國內房市景氣逐漸走弱，已有不少本地開發商因應局勢，開拔到海外發展，或走多角化經營路線，兼做飯店、旅館、購物商場等商用不動產的買賣。
海外開發商 逆勢來台發展
然而對照本地建商的紛紛出走或異業經營，同時間仍有不少外地開發商前進台灣房市；如印尼紡織大王宋良浩，稍早就宣布進軍台灣住商房市，最新住宅案則是位於中山區的「中山．雋」。
至於今年初在林口風光展店的三井outlet，業主三井集團除了將在台中(港)再拓點外，也宣布進軍台灣不動產市場，除了商用不動產(物流中心、飯店、商場及outlet)外，更將搶攻本地住宅市場，且將鎖定新北及桃園地區，蓋年輕人買得起的智能環保住宅。另外，日系三菱地產也計劃進一步在台發展。
這些海外業者，在目前本地市場景氣不佳之時前進台灣房市，背後的動機或考量為何？是看到一些我們沒有看到或忽略的商機？或是有其他原因？
於二○○一年底正式來台駐點的松下營造，該公司設計部經理，本身也有日本一級建築士資格的小林昭彥表示，基本上還是台日兩地生活水平、習慣，甚至文化都相近；另外，長久以來台灣和日本關係相當友好，而且松下(電器)在台灣已有相當知名度。以上種種，都是促成松下營造來台發展的重要原因。
松下來台 主攻營造裝修
小林進一步指出，約六、七年前，松下日本母公司就透過在台現有經營體系做市場調查，約五年前正式來台駐點(PanaHome)，經營主力是建築營造和室內裝修(內拉皮)。他還透露，幾年前本地建商新光建設曾邀請松下營造合作，不過松下評估後，還是決定以自己的品牌到台灣打天下；至於先前遠雄在林口、三峽等地造鎮時主打廣告訴求，則是松下體系的建材或裝修，並非營造。
目前為止，松下除了主攻室內裝修外，在大台北也已有不少開發業績；其中較知名的，一是中山區國賓飯店附近的「松下國賓」，該案是和建商合資興建，另一則是位於新莊副都心的「御松郡」，是單純承接營造(建商為琨豐建設)。其他的營造實績還有中正區「中正藏璽」、天母「信義謙石」及蘆洲「長榮VIP」等。
和本土建商合建或承接營造這兩種經營模式，未來松下都會持續操作；而且除了大台北外，也有往其他地區發展。如今年年中推出，竹北縣治特區三期的「松下の大道」，看案名就知是主打松下營造；松下另在台南推出新建案(與誠美建設合作，同樣負責營造)，還在南投埔里承接自地自建營造案。
年初林口outlet商城開幕後，日本三井集團隨即宣布，將進軍台灣住商房市。
外地業者來台 看中高端市場
包含松下在內的日系業者，來台發展的案例的確不少；然而瑞普萊坊董事長，同時也是台灣CCIM創始會長的曾東茂則分析認為，在一般情況之下，海外業者會願意來台發展，不能說是看見什麼本地業者沒看到的商機，主要還是相中台灣高端市場的強大消費力；簡言之，就是有利可圖。
近年一般薪資成長停滯，但台灣外匯存底還是名列世界前茅，而且頂端消費者的購買力依舊驚人；從千萬超跑滿街跑，國際精品業者近年紛紛來台駐點，就可見一斑。同理，海外開發商來台拓展，也是看中此點。
不過平心而論，海外業者來台，多數case是駐點找買家，兜售的還是自家在海外(本土)的物件，這和實際來台耕耘買地蓋房，是完全兩回事。畢竟真正在地經營，要面對的挑戰和困難其實不少。
曾東茂分析，除了台灣地價昂貴之外，市場規模偏小，政策不確定性高，兩岸關係不穩定，加上近年房價漲租金卻沒動，使得投報率被壓低，都是外資望而止步的原因。他表示，之前接觸包含美國、歐洲等地業者，其實不少都曾表達過想來台灣發展的意願，但後來都不了了之，原因大概就是以上這幾點。
國際化市場大 吸引外資要素
那麼，除了有利可圖外，究竟還需具備什麼樣的要素，才能吸引外地建商？看過全球各地的地產市場發展形態及狀況後，曾東茂歸納認為，最基本的元素是市場規模夠大，且要夠國際化。
在他接觸過的海外大型開發商，如果往海外投資，首選一定是歐美澳等國，而且通常只選大都會精華區；以美國來說，當然是紐約或洛杉磯，歐洲則以倫敦為核心。而曾自己接觸過、曾考慮來台投資的外商，當初幾乎九成以上都選台北市，新北、桃園甚至高雄、台中都完全不考慮。
至於發展模式或軌跡，大致會經過兩階段；第一(初期)階段，除了出資買地外，其他包含建築設計規劃，甚至中後端的銷售、營造、裝修等，都找在地業者合作；等上述一切事務逐漸嫻熟後，才會進入第二階段之獨立作業。
文化語言相通 吸引中港日
當然，台灣市場規模偏小，地產市場國際化程度也不足，但還是有其他加分條件，如文化、語言，乃至制度、習慣等條件相近，甚至是具地緣關係；如香港豐泰地產、大陸萬通集團會選擇來台發展，就都是基於上述原因。
同理，近年部分本地業者往海外發展，也一樣是先往對岸(香港及大陸)；就算是東南亞，也是因為當地有不少華人。同樣地，印尼紡織大王宋良浩本身也有華僑身分，算是有地緣關係，嚴格來說，只能算是半個海外建商。
至於日系業者大舉來台，除有地緣關係外，基本的生活習慣仍相似，語言、文化也算通，加上台日關係友好，於是使得日本業者來台發展的情況更為常見。事實上，日系來台駐點時間相當早，除松下外，還有大和房屋、三菱地產及住友集團等等，不過大部分是替日本當地物件找台灣買家，像松下或三井這樣，是相對少數。
另外，這些外地業者鎖定開發或經營的產品形態，還是以商用不動產為先，如辦公樓、飯店、購物商場等等，住宅市場則更具內需性格，通常不是外地業者優先考量的項目。因此，松下主攻住宅裝修及營造，三井地產更宣稱要進軍桃園蓋年輕人買得起的平價宅，顯得更是特殊。
松下營造設計部經理小林昭彥表示，台日兩地生活水平、習慣相近，加上松下在台知名度高，都是該公司決定來台發展的原因。
客戶導向 松下推通用宅
由以上分析可知，儘管稍早三井地產動作頻頻，印尼紡織大王宋良浩更高調推建案，但總的來說，海外開發商來台發展，仍算是鳳毛麟角。儘管如此，這些海外業者卻因為引進不同的觀念和技術，仍讓人耳目一新。
如松下營造的室內裝修部分，是該公司一大優勢與賣點，那就是以客戶需求為導向，並融入建築通用設計的概念。而且為了推廣，松下還在「御松郡」案購入一戶，打造出實踐此一設計概念的住宅，當作展示間。另外，松下宅更以空氣品質監控(全熱交換機非一般空調)為標配，室內主要空間的牆面則皆使用能夠吸附水分，防止室內過於潮溼的珪藻土。
一直有人指出國內相關法令較國外繁瑣，對外地業者發展造成一定困擾，但小林經理表示，其實兩地相關法規有八成以上相似，適應上並無太大困難；至於台灣特有的公設登記制度，小林則認為，這基本上是算術問題，影響也不大。主要需克服的，還是兩地消費者偏好及購屋觀念上的不同。
以日本消費者來說，通常會接受較為劃一的建材和規劃，但對細節則會吹毛求疵；相對地，台灣消費者則偏好與眾不同，根據自己喜好更改設計規劃(客變)。兩相比較之下，小林甚至認為，日本消費者還比較難應付。
另外，最近台灣市場景氣下滑，和松下剛進台灣實有不小差距；但小林認為，這反而能讓購屋回歸最基本的實用層面，好的產品就更能獲得凸顯與青睞；而松下的營建品質及融入通用設計概念等產品力，也應當能更受到重視。
鼓勵本地建商 往海外發展
的確，一地的住宅房市，基本上算是內需型態，因此相對封閉；不過如有更多外地開發商參與，帶進不同的觀念與技術，不僅讓本地消費者多一項選擇，也可望促使本土業者跟進、形成良性競爭，創造海外、本地業者及消費者三贏的局面。
不過畢竟台灣住宅市場規模不夠大，近期房地價又拉高，導致投報率進一步壓低，不僅在外地開發商眼中吸引力偏弱，本地業者經營也面臨瓶頸。因此，與其留在本地等景氣循環再起，不如鼓勵本地業者，效仿這些來台發展的外地業者，勇於到海外發展。而相較於仲介經紀業，建商在這部分顯然相對落後，應該趕快急起直追，讓自己的發展版圖與視野更加國際化！
瑞普萊坊董事長曾東茂認為，本地建商可參考海外業者來台模式，也朝海外發展。
房市小辭典－通用設計
所謂通用設計，簡單來說，就是全齡化，也就是每一個年齡階層，無論幼童、老人及行動不便者等都可順暢使用的設計概念。松下的通用設計宅，則還加入SI工法之明管設計。
根據松下營造設計部人員表示，一般已蓋好的房子，更替裝修為通用設計宅，大約需要花費每坪至少十萬，主要是管線必須拆掉重拉；如果是還未埋妥管線的新屋或預售屋，則造價較便宜，大約最低每坪七萬可做起來。
無論通用設計或室內明管，在國內仍屬推廣期，發展未臻成熟，經濟規模有限，因此造價偏高。但以國內快速邁入高齡化社會的狀況，通用宅實為值得推廣及運用的建築新概念，勢將成為未來住宅規劃新趨勢(台北市新建公宅據悉都會採用)。
本文摘自2016年11 月5日出刊之《住展雜誌》417期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「一看就懂的價差買房術」、「住宅新政再惹議 房市難安」、「9個步驟透視老屋健檢」、「台市房市新制影響探討」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
近期由於房價飆高、政府調控及經濟狀況不佳等因素影響，國內房市景氣逐漸走弱，已有不少本地開發商因應局勢，開拔到海外發展，或走多角化經營路線，兼做飯店、旅館、購物商場等商用不動產的買賣。
海外開發商 逆勢來台發展
然而對照本地建商的紛紛出走或異業經營，同時間仍有不少外地開發商前進台灣房市；如印尼紡織大王宋良浩，稍早就宣布進軍台灣住商房市，最新住宅案則是位於中山區的「中山．雋」。
至於今年初在林口風光展店的三井outlet，業主三井集團除了將在台中(港)再拓點外，也宣布進軍台灣不動產市場，除了商用不動產(物流中心、飯店、商場及outlet)外，更將搶攻本地住宅市場，且將鎖定新北及桃園地區，蓋年輕人買得起的智能環保住宅。另外，日系三菱地產也計劃進一步在台發展。
這些海外業者，在目前本地市場景氣不佳之時前進台灣房市，背後的動機或考量為何？是看到一些我們沒有看到或忽略的商機？或是有其他原因？
於二○○一年底正式來台駐點的松下營造，該公司設計部經理，本身也有日本一級建築士資格的小林昭彥表示，基本上還是台日兩地生活水平、習慣，甚至文化都相近；另外，長久以來台灣和日本關係相當友好，而且松下(電器)在台灣已有相當知名度。以上種種，都是促成松下營造來台發展的重要原因。
松下來台 主攻營造裝修
小林進一步指出，約六、七年前，松下日本母公司就透過在台現有經營體系做市場調查，約五年前正式來台駐點(PanaHome)，經營主力是建築營造和室內裝修(內拉皮)。他還透露，幾年前本地建商新光建設曾邀請松下營造合作，不過松下評估後，還是決定以自己的品牌到台灣打天下；至於先前遠雄在林口、三峽等地造鎮時主打廣告訴求，則是松下體系的建材或裝修，並非營造。
目前為止，松下除了主攻室內裝修外，在大台北也已有不少開發業績；其中較知名的，一是中山區國賓飯店附近的「松下國賓」，該案是和建商合資興建，另一則是位於新莊副都心的「御松郡」，是單純承接營造(建商為琨豐建設)。其他的營造實績還有中正區「中正藏璽」、天母「信義謙石」及蘆洲「長榮VIP」等。
和本土建商合建或承接營造這兩種經營模式，未來松下都會持續操作；而且除了大台北外，也有往其他地區發展。如今年年中推出，竹北縣治特區三期的「松下の大道」，看案名就知是主打松下營造；松下另在台南推出新建案(與誠美建設合作，同樣負責營造)，還在南投埔里承接自地自建營造案。
外地業者來台 看中高端市場
包含松下在內的日系業者，來台發展的案例的確不少；然而瑞普萊坊董事長，同時也是台灣CCIM創始會長的曾東茂則分析認為，在一般情況之下，海外業者會願意來台發展，不能說是看見什麼本地業者沒看到的商機，主要還是相中台灣高端市場的強大消費力；簡言之，就是有利可圖。
近年一般薪資成長停滯，但台灣外匯存底還是名列世界前茅，而且頂端消費者的購買力依舊驚人；從千萬超跑滿街跑，國際精品業者近年紛紛來台駐點，就可見一斑。同理，海外開發商來台拓展，也是看中此點。
不過平心而論，海外業者來台，多數case是駐點找買家，兜售的還是自家在海外(本土)的物件，這和實際來台耕耘買地蓋房，是完全兩回事。畢竟真正在地經營，要面對的挑戰和困難其實不少。
曾東茂分析，除了台灣地價昂貴之外，市場規模偏小，政策不確定性高，兩岸關係不穩定，加上近年房價漲租金卻沒動，使得投報率被壓低，都是外資望而止步的原因。他表示，之前接觸包含美國、歐洲等地業者，其實不少都曾表達過想來台灣發展的意願，但後來都不了了之，原因大概就是以上這幾點。
國際化市場大 吸引外資要素
那麼，除了有利可圖外，究竟還需具備什麼樣的要素，才能吸引外地建商？看過全球各地的地產市場發展形態及狀況後，曾東茂歸納認為，最基本的元素是市場規模夠大，且要夠國際化。
在他接觸過的海外大型開發商，如果往海外投資，首選一定是歐美澳等國，而且通常只選大都會精華區；以美國來說，當然是紐約或洛杉磯，歐洲則以倫敦為核心。而曾自己接觸過、曾考慮來台投資的外商，當初幾乎九成以上都選台北市，新北、桃園甚至高雄、台中都完全不考慮。
至於發展模式或軌跡，大致會經過兩階段；第一(初期)階段，除了出資買地外，其他包含建築設計規劃，甚至中後端的銷售、營造、裝修等，都找在地業者合作；等上述一切事務逐漸嫻熟後，才會進入第二階段之獨立作業。
文化語言相通 吸引中港日
當然，台灣市場規模偏小，地產市場國際化程度也不足，但還是有其他加分條件，如文化、語言，乃至制度、習慣等條件相近，甚至是具地緣關係；如香港豐泰地產、大陸萬通集團會選擇來台發展，就都是基於上述原因。
同理，近年部分本地業者往海外發展，也一樣是先往對岸(香港及大陸)；就算是東南亞，也是因為當地有不少華人。同樣地，印尼紡織大王宋良浩本身也有華僑身分，算是有地緣關係，嚴格來說，只能算是半個海外建商。
至於日系業者大舉來台，除有地緣關係外，基本的生活習慣仍相似，語言、文化也算通，加上台日關係友好，於是使得日本業者來台發展的情況更為常見。事實上，日系來台駐點時間相當早，除松下外，還有大和房屋、三菱地產及住友集團等等，不過大部分是替日本當地物件找台灣買家，像松下或三井這樣，是相對少數。
另外，這些外地業者鎖定開發或經營的產品形態，還是以商用不動產為先，如辦公樓、飯店、購物商場等等，住宅市場則更具內需性格，通常不是外地業者優先考量的項目。因此，松下主攻住宅裝修及營造，三井地產更宣稱要進軍桃園蓋年輕人買得起的平價宅，顯得更是特殊。
客戶導向 松下推通用宅
由以上分析可知，儘管稍早三井地產動作頻頻，印尼紡織大王宋良浩更高調推建案，但總的來說，海外開發商來台發展，仍算是鳳毛麟角。儘管如此，這些海外業者卻因為引進不同的觀念和技術，仍讓人耳目一新。
如松下營造的室內裝修部分，是該公司一大優勢與賣點，那就是以客戶需求為導向，並融入建築通用設計的概念。而且為了推廣，松下還在「御松郡」案購入一戶，打造出實踐此一設計概念的住宅，當作展示間。另外，松下宅更以空氣品質監控(全熱交換機非一般空調)為標配，室內主要空間的牆面則皆使用能夠吸附水分，防止室內過於潮溼的珪藻土。
一直有人指出國內相關法令較國外繁瑣，對外地業者發展造成一定困擾，但小林經理表示，其實兩地相關法規有八成以上相似，適應上並無太大困難；至於台灣特有的公設登記制度，小林則認為，這基本上是算術問題，影響也不大。主要需克服的，還是兩地消費者偏好及購屋觀念上的不同。
以日本消費者來說，通常會接受較為劃一的建材和規劃，但對細節則會吹毛求疵；相對地，台灣消費者則偏好與眾不同，根據自己喜好更改設計規劃(客變)。兩相比較之下，小林甚至認為，日本消費者還比較難應付。
另外，最近台灣市場景氣下滑，和松下剛進台灣實有不小差距；但小林認為，這反而能讓購屋回歸最基本的實用層面，好的產品就更能獲得凸顯與青睞；而松下的營建品質及融入通用設計概念等產品力，也應當能更受到重視。
鼓勵本地建商 往海外發展
的確，一地的住宅房市，基本上算是內需型態，因此相對封閉；不過如有更多外地開發商參與，帶進不同的觀念與技術，不僅讓本地消費者多一項選擇，也可望促使本土業者跟進、形成良性競爭，創造海外、本地業者及消費者三贏的局面。
不過畢竟台灣住宅市場規模不夠大，近期房地價又拉高，導致投報率進一步壓低，不僅在外地開發商眼中吸引力偏弱，本地業者經營也面臨瓶頸。因此，與其留在本地等景氣循環再起，不如鼓勵本地業者，效仿這些來台發展的外地業者，勇於到海外發展。而相較於仲介經紀業，建商在這部分顯然相對落後，應該趕快急起直追，讓自己的發展版圖與視野更加國際化！
房市小辭典－通用設計
所謂通用設計，簡單來說，就是全齡化，也就是每一個年齡階層，無論幼童、老人及行動不便者等都可順暢使用的設計概念。松下的通用設計宅，則還加入SI工法之明管設計。
根據松下營造設計部人員表示，一般已蓋好的房子，更替裝修為通用設計宅，大約需要花費每坪至少十萬，主要是管線必須拆掉重拉；如果是還未埋妥管線的新屋或預售屋，則造價較便宜，大約最低每坪七萬可做起來。
無論通用設計或室內明管，在國內仍屬推廣期，發展未臻成熟，經濟規模有限，因此造價偏高。但以國內快速邁入高齡化社會的狀況，通用宅實為值得推廣及運用的建築新概念，勢將成為未來住宅規劃新趨勢(台北市新建公宅據悉都會採用)。
本文摘自2016年11 月5日出刊之《住展雜誌》417期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「一看就懂的價差買房術」、「住宅新政再惹議 房市難安」、「9個步驟透視老屋健檢」、「台市房市新制影響探討」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！