年度回顧 2016房地產大事紀

【文/住展雜誌】從小年夜美濃地震、小英當選總統,到英國脫歐、美國總統大選川普意外選出;2016猴年,可說是相當多事的一年。不僅如此,房市端也發生很多大事,對當年乃至後續市場,都產生重大影響。以下,就帶您掌握去年的房產重大事件…

時光荏苒,二○一六丙申猴年轉眼走入歷史。在這一年中,國內外幾乎是大事每月一爆;國際間,去年中英國脫歐及年底川普當選美國下屆總統,都跌破外界眼鏡。回到國內,最重要的當然是再次政黨輪替,蔡英文成為台灣民主政治史上第一位女總統。

不過她上任後卻紛擾不斷,包含年金改革、勞基法修訂(一例一休)及民法修法(同婚)等,都引發極大爭議,且都還在持續中。而已非政治素人的台北市長柯文哲,第二年任期也還是風波不斷,其中當然又以大巨蛋歹戲為最。



2016年 多事之年

不只人事紛亂頻仍,自然界也動盪不止。首先,全球暖化現象持續,去年再度刷新年均最高溫,颱風侵台更加頻繁、威力也更強。不僅如此,國內外也發生許多規模或大或小的地震,當然又以發生在去年小年夜,震央在高雄美濃的六點六級地震,最讓國人餘悸猶存。

這樣一個多事的二○一六年,本地房市也發生不少舉足輕重的大事。以下,住展雜誌整理羅列了其中影響層面最大、最廣,或討論度最高的十大事件;而且這十大事件,仍將對今年以後房市持續產生影響。

一 房地合一稅開徵 投資客退場

去年起開徵的房地合一新制,是台灣房產稅制一項重大變革。過去房地產交易所得,是採房地分離課稅;地的部分根據公告現值課土增稅,房屋部分則按評定現值課財產交易所得。然而兩項稅目合併計算的實質稅率過低,課稅基準和實價差距過大,因而形成稅制不公,更變相鼓勵投機炒作。

房地合一新制則採實際交易價差(賣價減買價)為課稅基準,算是堵住了上述漏洞;因此去年初正式開徵之後,市場人士多半指出,過去縱橫房市的投資客大幅減少,房市買方轉為以剛性自用為主,故堪稱去年全年影響房市的最大政策因素。

二 美濃強震 土壤液化情資曝光

台灣位居太平洋火環帶,地震頻仍;不過去年小年夜凌晨發生的美濃六級地震,或許因時間點之故,至今仍讓國人記憶深刻。如同民國八十八年的九二一大地震一樣,美濃強震也震出台灣房市不少潛藏問題,包括建物結構安全議題,及土地開發強度與地質的關係。

首先是建築安全議題。台南維冠大樓因美濃強震而倒塌並形成重大傷亡,才蓋好的板橋浮洲合宜宅也驚傳結構受損,都讓國人驚覺,過去對建築結構安全及品質的關注及把關不足,相關探討一時蔚為風氣,也促成後來政府公佈土壤液化情資。

由於土壤液化情況嚴重的區域,一旦地震發生,可能造成的損害更嚴重,因此政府決定公佈全台土壤液化潛勢情資。此舉當然是基於民眾知的權利所為,但的確也在房市端造成不小騷動;部分專家則跳出來緩頰表示,現代建築工程技術多已能克服相關問題,真正關鍵還是建築本身的施工品質。

三 解除信用管制 宣示意義大

去年有關房市的制度面變化,除了首段介紹的房地合一新制外,就屬三月底央行無預警解除信用管制最為重要。

自民國九十九年起,央行實施房地產信用管制,前後共有四波,範圍從原本的大台北十三區,一路擴及到桃竹、台中等地都會區。對於這項措施,外界看法不一;有些認為影響了正常的房產交易,有些則認為成功阻止房產泡沫愈吹愈大。不過央行祭出此措施,真正動機還是在控管金融機構放貸風險。

無論如何,這項實施超過六年的信用管制,除了豪宅外,全部已解除管制。不過,似乎沒有對房市交易造成激勵作用,看來似乎是宣示意義大於實質。畢竟目前買賣雙方對房價的認知還有落差,因而降低了貸款因素對交易造成的影響。

去年三月央行宣布解除信用管制,讓建商得以順利交屋。


四 小英勝選 公宅動起來?

如果把高度從房市拉高到政經面,則去年台灣內部最重大的事件,絕非小英勝選,成為台灣政治史上第一位女總統莫屬。事實上,小英也有不少政見支票和房市息息相關,其中討論及關注度最高的,當然是廣建公宅。

如果從目前為止的推動效率來看,公宅政策兌現前景還算樂觀;去年底前中央政府已針對用地、融資等方向,先打通任督二脈,實際執行興辦的各地方政府,也都有實質進度可查。

然而,目前為止無論中央或地方,都還是把公宅當作拉攏年輕人的政策工具,認為只要撥若干比例給弱勢族群即可,租金也還用財務觀點定所謂的市價幾折幾折。這些疑義如果不澄清,公宅的未來還是荊棘遍佈。

五 房地稅雙漲 地上權案遭殃

近年房價高漲,除了資金氾濫因素外,一般咸信,稅制問題也是重大肇因;這部分除了交易課稅外,另一塊就是持有稅。因此,台北市民國一百年七月起開徵豪宅稅,之後又針對一○三年七月後取得使照的新建物,調高其標準構造單價。

不過去年爭議擴大的導火線,是去年初台南市府初步決議,將房屋構造單價調高之適用範圍溯及既往,台北市則有意跟進,然去年房市景氣走弱、房價下修,於是業界醞釀反彈,部分學者及前官員也跳出來質疑,直指房屋稅不當調高,造成房產交易量明顯萎縮。

房屋稅基調高爭議未止之際,另一項持有稅地價稅又接踵而來。原來,去年開徵的地價稅也調高,雖平均調幅約三成,和過去幾年房價漲幅相比並不算高,但畢竟去年房市表現不佳,因此同樣引發爭論,聲勢和房屋稅爭端相比,毫不遜色。

說實話,對一般自用住宅來說,兩項持有稅調漲幅度都不算大,但地上權住宅及標案,就真的堪稱遭池魚之殃;因為地上權宅的地租及房屋稅,變成住愈久愈貴,地上權標案租金突然變高,更增加投標者的操作風險。結果當然造成政府的地上權標案乏人問津,市面上地上權宅變成票房毒藥。

六 學者入閣 房市颳颱風

去年小英勝選,的確一度為台灣政壇帶來若干新氣象。而單就房市端來說,討論度最高的,無非是花敬群教授接任內政部政務次長一職。一般咸信,花敬群此回入閣,重要任務之一是推動公宅;不過花政次似乎也是新官三把火,上任半年餘,除公宅之外,掀起的話題事端還不少。

首先是老屋健檢。這其實是花敬群參加某座談會時拋出的政策構想,卻被媒體擴大解讀為將實施的既定政策,結果市場一片譁然。由於實際上只是構想,因此最後當然是空包彈、虛驚一場。

除了老屋健檢空包彈外,有關住宅法修訂,也一度造成不小波折;不過這就不是構想,而是原本既定的修法方向,內容則是要求業者未來需提供銷售資訊給政府相關單位,做為資訊透明化的database。不過這在技術面上有其困難,且引發業界強力反彈。

以花政次過往學者時期的大砲性格,誰又能保證,今年他不會再拋出什麼足以震撼市場的政策構想?

入閣任內政部政次的花敬群,半年內拋出不少政策構想,卻也造成房市震盪。


七 惡房東頻傳 促訂租賃專法

小英的房市政見,除了公宅興辦及住宅法修訂外,另一要項,就是修訂租賃專法。特別是去年頻傳惡房東坑殺房客事件,加上租屋市場透明度比買賣市場還低,房東及房客的保障也更少,就連內政部現有的租屋定型化契約也漏洞百出;這些現況,都讓租賃專法的訂定變得異常重要;去年底內政部地政司也已根據消保法修訂完成租屋定型化契約範本,如違反相關規定,最高可罰三十萬元。

只不過,或許被性質類似的公宅議題淹沒,又或許租房客真的是相對弱勢,聲音更不被聽到;總之,儘管民間相關團體不斷倡議,但新國會對此項法令之修訂似乎興趣缺缺。

八 配合長照 行庫攻逆向房貸

台灣近年生育率節節下滑,已是全球最低,台灣社會老化速度因此愈來愈快;國發會就估計,如目前趨勢不變,台灣將提前在一○七年達到高齡社會標準,也就是六十五歲以上人口占總人口比例達百分之十四,一一四年則將超過二十%,邁入超高齡社會。

高齡社會不僅是人口老化,還代表青壯勞動人口減少,無怪乎被官方認定為國安問題。當然,隨之而來的是愈加沉重的老年人口長期照護需求;因此目前政府除了從法令、社福等層面補破網外,也打算以金融層面手段輔助,那就是逆向房貸或以房養老。

於是,原本民國一○二年以公益或社福性質推出,卻幾乎乏人問津的以房養老,去年竟成各行庫爭相承辦,甚至促銷的最新商品。或許是申貸條件相對放寬,因此一年來(前年十月至去年十月)核准案件已超過一千件,目前行庫端更以降低申貸年齡下限及延長申貸年數等方式擴大辦理。

因應台灣人口快速老化、長照需求增加,去年起行庫搶攻商業型以房養老。


九 拼老屋重建 中央祭誘因

去年有關老屋安全的話題相當多,如年初地震、土壤液化及房屋健檢等等。或許小英希望能提出治本之道,因此去年底提出老屋重建獎助條例,祭出融資優惠、容積獎勵及租稅減免等三大誘因,更要求公股行庫身先士卒。

此一政策推出,依然引來正反不同的聲音。之前唱衰都更的開發商,一般還是拍手叫好,營建類股也馬上有正面回應;不過部分學者則砲轟,私利壓過公益,才是都更滯礙難推的最大病灶,台北市地政局長更指控,為推都更而給予的浮濫容積獎勵凌駕都市計劃,將造成都市災難。

當然就更別說,被判定部分條文違憲的都更條例,到現在還躺在立院、還沒完成修訂;小英這回又帶頭衝都更,難免讓人質疑,相關辦法恐有疊床架屋的問題。

十 買方期待降價 讓利風起

前文提到,在房地合一新制上路後,市場一般認為投資客因而退場、轉由自用剛性需求支撐房市需求,而多數民眾實質購買力倒退,高懸的房價,當然也面臨期待下修的壓力。此外,去年底美國聯準會決議升息,資金將轉趨緊縮,台灣房價的修正壓力預料也將持續增加。

在這樣的情況下,市面上一些相對低價或標榜讓利的個案或產品,銷況明顯較佳,也使得『降價』、『讓利』成為去年房市的熱門關鍵字及銷售顯學。

當然,並不是每宗個案或業者都有條件讓利或降價,因此低總價、低自備、低首付或送裝潢、家電等促銷手段,一時也蔚為風氣;甚至原本很少祭出促銷手段的中大坪數產品,也都加入行列。

去年台灣房市吹起降價風,標榜讓利的個案,銷售成績往往一枝獨秀(圖為蘆洲「希望城市」銷售現場)。


去年大事件 效應延續中

綜觀以上十大事件,足以證明,二○一六年是房市多事之年;尤有甚者,這些事件的後續效應或發展,還將延續到今年。到底這些事件的後續發展會如何?對房市又會造成怎樣的影響?今年又會發生哪些影響深遠的重大事件?就讓我們繼續看下去…

本文摘自2017年元月5日出刊之《住展雜誌》419期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「機捷通車黑白講」、「買房先閃這5個坑」、「公設比飆高秘辛」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!