「禁止私下成交」條款從嚴解釋

【文/住展雜誌】一般委託售屋契約都會訂有「禁止私下成交」條款,避免售屋者規避給付仲介服務報酬。但委託房仲賣屋,性質上是屬於民法的「居間」行為,房仲本應媒介成功才能請求報酬,「禁止私下成交條款」卻讓房仲即使未媒介成功也有報酬,違反民法「居間」規定的原則;因此,法院對「禁止私下成交條款」約定都從嚴解釋。

目前仲介業所使用之委託契約有兩種,「專任委託」及「一般委託」。專任委託在委託期間內,禁止屋主自行出售,不得私下成交;而一般委託銷售並沒有這種規定,很多房仲業者於是在一般委託契約中增加「禁止私下成交」條款,在內政部頒佈之不動產委託銷售契約書範本也有類似規定。

但司法實務上對於「禁止私下成交」條款都採從嚴解釋,房仲公司如簽的是一般委託售屋契約,想憑此一條款領取報酬並不容易。

「禁止私下成交」條款從嚴解釋
房仲公司如簽的是一般委託售屋契約,想憑此條款領取報酬並不容易。(示意圖)


簽訂一般委售契約

誠昱不動產仲介企業社向法院起訴主張,陳姓客戶委託該公司銷售其所有的台南市房子,雙方簽訂一般委託銷售契約,裡面有一條約定「委託人如在委託期間屆滿後三個月內,逕與受託人曾經仲介帶看之客戶或其配偶成交者,視為受託人已完成居間仲介之義務,委託人仍應給付受託人服務報酬。」

房仲人員曾帶邱姓女客戶察看屋況三次,並提供房屋定價、坪數、格局、鄰近房價等資訊,邱女亦表示有購買意願,但在洽談期間,陳姓屋主突然告知房地已售出,房仲查覺有異,經調閱房地登記謄本始知,陳姓屋主是把房子私下賣給邱女,誠昱不動產仲介公司於是提告,要求陳及邱女給付服務報酬。

判決房仲公司敗訴

台南地院判決房仲公司敗訴,理由是陳姓屋主與房仲簽的「禁止私下成交」條款,依其文義解釋,係以委託銷售契約期間屆滿或終止「後」三個月內,被告陳姓屋主「逕」與原告曾經仲介帶看之客戶或特定親屬成交之情況,始符合上開條約。

法院認為,「禁止私下成交」條款乃是防止委託人規避應給付予仲介業服務報酬而私下交易,所為之處罰條款。但委託人如另行經由其他不動產仲介成交情況下,即不算違約,因為委託人仍須給付仲介報酬予其他房仲業者。
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