照子放亮點！預售屋契約 當心六大地雷
【文/住展雜誌】買房子最怕遇到消費糾紛，尤其是看不到實體的預售屋，蓋出來的房子與文宣不同時有所聞，能否捍衛權益，就看當時契約怎麼簽。倘若一時失神未察覺契約中的魔鬼，就只能苦吞無言的啞巴虧了……
買房子是終身大事，絕大多數民眾想必都是周遊許多案場看了又看之後，才決定是否下訂簽約，可是在簽約的時候，您是否也跟挑選建案時一樣，對手上的契約看了又看呢？
假如您買的是新成屋，檢視屋況或許比檢視契約來得重要，但如果您是買看不到實際商品的預售屋，對買賣契約千萬得謹慎以對，否則一旦遇上蓋出來的房子與業者銷售所言大不相同時，將難以確保自身權益。
這樣的提醒並非危言聳聽，因為據各地地政局稽查結果顯示，不論是雙北、桃園乃至全台各地，預售屋買賣契約違規比率都高得嚇人，民眾若未審慎檢閱契約，很容易被業者吃豆腐。
六大事項頻違規
內政部地政司司長王靚琇指出，歸納各地近年稽查結果，發現預售屋定型化契約的二十餘項應記載及不應記載事項中，下列六大項目違規情事最頻繁，呼籲消費者審閱契約時務必多加留意。
預售屋無實體可參考，消費者務必放大檢視契約以自保。
1.車位資訊不詳實
民眾買房，通常會再三確認建物及土地資訊，但對車位則未必。買賣契約依規需載明車位位置、性質(如法定停車位、獎勵增設停車位等)、形式(平面或機械)、面積、尺寸及公設配比等資訊，因為上開資訊均會左右車位價值與使用便利性，登載不實將使消費者荷包受損。
舉例來說，過去常見建商為了多塞幾個車位來賣，故意隱匿車位相關資訊，民眾等到房子蓋好，才發現車位根本停不下休旅車，想轉賣又受限車位性質難以脫手，白白損失上百萬。
2.面積誤差不找補
預售屋沒有實品，房子蓋好後房地面積可能與最初規劃有誤差。法規明定，賣方應針對各部分(主建物、土地、附屬建物及公設)短少面積全數找錢；若超過，賣方最多只能向買方要求補款百分之二。假使各部分誤差逾百分之三，買方得要求解約，但業者常將找補條款移除。
須注意的是，法規上的「誤差」，是指超過或不足，也就是說，不管建商是多給或少給超過百分之三，消費者都可要求解約，若條文只寫「不足」而沒寫「超過」，便於法不合。
消費者也許好奇，建商多給坪數應是好事，何必還要解約呢？一來是補款可能讓購屋預算超標，二來則是若多給的坪數都在公設，不僅用不到還得多花錢，想必沒人願意當凱子。
3.驗收處理不明確
房子蓋好後，需經過驗收才能交屋，若驗收過程中發現瑕疵，建商依規應於期限內修繕。為避免建商輕視驗收，法規明定買方有權保留總價的百分之五作為交屋款，待驗收合格後再撥付建商。
可是違規契約常未記載驗收條款，並將交屋款壓在百分之五以下，這樣一來，建商就可犧牲少少的交屋款以卸除修繕責任，讓消費者大吃悶虧。
4.建材規格不揭露
相信消費者一定常聽到銷售人員說，如果預定使用的建材缺貨，將以同等商品替代，這句話其實藏有蹊蹺。因為業者更換建材，需經買方同意(賣方能證明有不可歸咎於賣方的原因，則不在此限)，且建商不可使用會損害結構及危害人體健康的材料。
萬一業者違規，消費者得解約並請求房地總價百分之十五的違約金，但前提是契約必須將建材規格、廠牌及違規條款寫清楚，否則將影響消費者向建商求償或解約的權利。
5.開工日期不確實
正常來說，契約上應講明預定開工日、使照取得日為何年何月何日，但業者常將格式更動為「取得使照後多少日為開工日」、「預定開工後多少日取得使照」。
業者指出，建案須領得建照才能動工，但官方審核建照的時間沒個準，因此要求建商把日期講明並不合理。不過地政司長王靚琇表示，業者所言雖情有可原，但法規其實已講明，若發生非可歸咎於賣方之情事，期限可順延，建議建商還是照規定來較妥當。新北市法制局主任消保官王治宇則補充，若進度延宕，消費者向建商求償乃按日計算，因此將日期說清楚，才不會產生模糊地帶。
6.違約條款不寫入
違約條款是買賣契約最重要的部分，若賣方違反「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項」的「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」規定，消費者可要求解約。然而不少違規契約竟對違約條款隻字未提，嚴重侵害買家權益。
消保官王治宇指出，業者常利用個別磋商條款，恣意更動定型化契約。
個別磋商開後門
按理說，內政部既已明訂「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」，並提供範本給買賣雙方參考，業者只要依規行事即可避免紛爭，何以爭端仍層出不窮？消保官王治宇直言，問題就出在「個別磋商條款」上頭。
《消保法》第十五條明載：「定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。」換言之，經個別磋商所擬定、更動的契約條款，效力大於定型化契約原有的制式條款，遂使建商利用個別磋商，有恃無恐地更動定型化契約，使契約內容往賣方傾斜。
更動應優於法規
所幸個別磋商條款並非業者的免死金牌，王靚琇強調，業者援引該條款更動定型化契約，需有「個別」與「磋商」事實的才行，若官方抽查發現所有契約都有相同的個別磋商內容，顯見該事項並不「個別」且不見得經「磋商」，如此一來，遭更動的契約內容將視為無效。
內政部也重申，訂定契約仍需以官方公告的應記載及不得記載事項為準據，所有更動應優於法規才是，若違反規定亦屬無效，還可依消保法，按次對業者祭出最高五萬到五十萬罰鍰；假如民眾能舉證業者隱匿重要資訊，使交易處於不公平狀態，官方更可依《公平交易法》對業者處以最高兩千五百萬重罰。
地政司長王靚琇呼籲，買賣契約應盡量遵照官方範本，方能減少糾紛。
消費者舉證困難
然而王治宇表示，雖然法規看似有工具制裁不肖業者，但實務上發生糾紛時，除非消費者打從一開始就進行蒐證，否則往往難以拿出有力證據，證明業者隱匿重要資訊或廣告不實，進而達到解約目的。
再說，不動產相關行業中，房仲、代銷、地政士等都有專法加以規範，唯獨建商沒有，因此官方在執法時，只能援引其他法規進行裁罰，約束力難免不足，對此地政司也坦言確實是個難題，但鑑於建商業務涉及內政、財政與經濟等層面，若要修專法管理，可能得拉高到部院層級才行。
捍衛權益莫退卻
雖然預售屋契約陷阱重重，但只要消費者花點時間詳細檢閱，就能大大降低購屋風險。消保官更呼籲，若真遇上消費糾紛，務必循申訴、調解及訴訟等管道捍衛權益，畢竟房子價值不斐，只討回百分之幾，都能減少數十萬的損失。
本文摘自2017年8月5日出刊之《住展雜誌》425期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「好思維挑好貨 買房的５個新觀念」、「預售屋契約 當心六大地雷」、「法拍搶標風起 撿便宜好時機？」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
買房子是終身大事，絕大多數民眾想必都是周遊許多案場看了又看之後，才決定是否下訂簽約，可是在簽約的時候，您是否也跟挑選建案時一樣，對手上的契約看了又看呢？
假如您買的是新成屋，檢視屋況或許比檢視契約來得重要，但如果您是買看不到實際商品的預售屋，對買賣契約千萬得謹慎以對，否則一旦遇上蓋出來的房子與業者銷售所言大不相同時，將難以確保自身權益。
這樣的提醒並非危言聳聽，因為據各地地政局稽查結果顯示，不論是雙北、桃園乃至全台各地，預售屋買賣契約違規比率都高得嚇人，民眾若未審慎檢閱契約，很容易被業者吃豆腐。
六大事項頻違規
內政部地政司司長王靚琇指出，歸納各地近年稽查結果，發現預售屋定型化契約的二十餘項應記載及不應記載事項中，下列六大項目違規情事最頻繁，呼籲消費者審閱契約時務必多加留意。
1.車位資訊不詳實
民眾買房，通常會再三確認建物及土地資訊，但對車位則未必。買賣契約依規需載明車位位置、性質(如法定停車位、獎勵增設停車位等)、形式(平面或機械)、面積、尺寸及公設配比等資訊，因為上開資訊均會左右車位價值與使用便利性，登載不實將使消費者荷包受損。
舉例來說，過去常見建商為了多塞幾個車位來賣，故意隱匿車位相關資訊，民眾等到房子蓋好，才發現車位根本停不下休旅車，想轉賣又受限車位性質難以脫手，白白損失上百萬。
2.面積誤差不找補
預售屋沒有實品，房子蓋好後房地面積可能與最初規劃有誤差。法規明定，賣方應針對各部分(主建物、土地、附屬建物及公設)短少面積全數找錢；若超過，賣方最多只能向買方要求補款百分之二。假使各部分誤差逾百分之三，買方得要求解約，但業者常將找補條款移除。
須注意的是，法規上的「誤差」，是指超過或不足，也就是說，不管建商是多給或少給超過百分之三，消費者都可要求解約，若條文只寫「不足」而沒寫「超過」，便於法不合。
消費者也許好奇，建商多給坪數應是好事，何必還要解約呢？一來是補款可能讓購屋預算超標，二來則是若多給的坪數都在公設，不僅用不到還得多花錢，想必沒人願意當凱子。
3.驗收處理不明確
房子蓋好後，需經過驗收才能交屋，若驗收過程中發現瑕疵，建商依規應於期限內修繕。為避免建商輕視驗收，法規明定買方有權保留總價的百分之五作為交屋款，待驗收合格後再撥付建商。
可是違規契約常未記載驗收條款，並將交屋款壓在百分之五以下，這樣一來，建商就可犧牲少少的交屋款以卸除修繕責任，讓消費者大吃悶虧。
4.建材規格不揭露
相信消費者一定常聽到銷售人員說，如果預定使用的建材缺貨，將以同等商品替代，這句話其實藏有蹊蹺。因為業者更換建材，需經買方同意(賣方能證明有不可歸咎於賣方的原因，則不在此限)，且建商不可使用會損害結構及危害人體健康的材料。
萬一業者違規，消費者得解約並請求房地總價百分之十五的違約金，但前提是契約必須將建材規格、廠牌及違規條款寫清楚，否則將影響消費者向建商求償或解約的權利。
5.開工日期不確實
正常來說，契約上應講明預定開工日、使照取得日為何年何月何日，但業者常將格式更動為「取得使照後多少日為開工日」、「預定開工後多少日取得使照」。
業者指出，建案須領得建照才能動工，但官方審核建照的時間沒個準，因此要求建商把日期講明並不合理。不過地政司長王靚琇表示，業者所言雖情有可原，但法規其實已講明，若發生非可歸咎於賣方之情事，期限可順延，建議建商還是照規定來較妥當。新北市法制局主任消保官王治宇則補充，若進度延宕，消費者向建商求償乃按日計算，因此將日期說清楚，才不會產生模糊地帶。
6.違約條款不寫入
違約條款是買賣契約最重要的部分，若賣方違反「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項」的「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」規定，消費者可要求解約。然而不少違規契約竟對違約條款隻字未提，嚴重侵害買家權益。
個別磋商開後門
按理說，內政部既已明訂「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」，並提供範本給買賣雙方參考，業者只要依規行事即可避免紛爭，何以爭端仍層出不窮？消保官王治宇直言，問題就出在「個別磋商條款」上頭。
《消保法》第十五條明載：「定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。」換言之，經個別磋商所擬定、更動的契約條款，效力大於定型化契約原有的制式條款，遂使建商利用個別磋商，有恃無恐地更動定型化契約，使契約內容往賣方傾斜。
更動應優於法規
所幸個別磋商條款並非業者的免死金牌，王靚琇強調，業者援引該條款更動定型化契約，需有「個別」與「磋商」事實的才行，若官方抽查發現所有契約都有相同的個別磋商內容，顯見該事項並不「個別」且不見得經「磋商」，如此一來，遭更動的契約內容將視為無效。
內政部也重申，訂定契約仍需以官方公告的應記載及不得記載事項為準據，所有更動應優於法規才是，若違反規定亦屬無效，還可依消保法，按次對業者祭出最高五萬到五十萬罰鍰；假如民眾能舉證業者隱匿重要資訊，使交易處於不公平狀態，官方更可依《公平交易法》對業者處以最高兩千五百萬重罰。
消費者舉證困難
然而王治宇表示，雖然法規看似有工具制裁不肖業者，但實務上發生糾紛時，除非消費者打從一開始就進行蒐證，否則往往難以拿出有力證據，證明業者隱匿重要資訊或廣告不實，進而達到解約目的。
再說，不動產相關行業中，房仲、代銷、地政士等都有專法加以規範，唯獨建商沒有，因此官方在執法時，只能援引其他法規進行裁罰，約束力難免不足，對此地政司也坦言確實是個難題，但鑑於建商業務涉及內政、財政與經濟等層面，若要修專法管理，可能得拉高到部院層級才行。
捍衛權益莫退卻
雖然預售屋契約陷阱重重，但只要消費者花點時間詳細檢閱，就能大大降低購屋風險。消保官更呼籲，若真遇上消費糾紛，務必循申訴、調解及訴訟等管道捍衛權益，畢竟房子價值不斐，只討回百分之幾，都能減少數十萬的損失。
本文摘自2017年8月5日出刊之《住展雜誌》425期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「好思維挑好貨 買房的５個新觀念」、「預售屋契約 當心六大地雷」、「法拍搶標風起 撿便宜好時機？」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！