【財經事】選後房價變便宜 但仍難「撿便宜」

不是說房價要下跌了嗎?為什麼實際到市場走一圈,都感覺不到呢?九合一選舉前,許多消費者可能都碰過類似的問題。
房市交易冷清雖是事實,但大多數屋主的姿態還是很高,導致消費者得碰碰運氣,遇上有資金需求的賣方,才能夠撿到便宜;所謂的大幅降價,通常是個案。

看壞房市比率升高

不過,選後,這樣的情勢可能會大大改變。
「如果有空,而且又有買房的需求,消費者最近可能可以趁著周末假日,多多看看房子,應該會逐漸感受到屋主降價的誠意」,針對選後的房市,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰下了這樣的註解。
事實上,根據永慶房仲網的調查資料顯示,屋主對於價格的認知,選前選後的確出現明顯的變化,選後讓價意願明顯提升。
永慶房仲網抽樣調查資料顯示,選前看漲未來一年房市的比率約四四%,明顯高於看跌比率的三七%。而選舉之後,不但看漲比率下跌至三五%,看跌比率更攀升至四六%。就民眾的預期心理來看,房市未來要上漲已不容易,而下跌的壓力正一步一步浮現。
重點是,根據資料顯示,選舉前,大概只有三四%的屋主願意降價,而且更有六六%屋主想以高於行情五%的價格,出售房子。但選舉後,願意降價的屋主,比例已經攀升至四九%(詳附圖)。
事實上,就永慶房仲網今年十一月上網物件資料顯示,全台七大都會區降價的物件明顯高於漲價的物件(詳附圖);其中,台北市及新北市分居前二名,顯示雙北屋主承受較大的降價壓力,逐漸願意在價格上做出讓步。

大刀砍價成功機率不高

樂觀看待,隨著時間經過,消費者對於房價下降將會愈來愈「有感」。
話雖如此,就資料顯示,目前願意在五%價格範圍之內做出讓步的屋主仍居多數(詳附圖),且僅有九%的屋主願意以低於行情五%的價格「割愛」,當中也僅有四%屋主願意以八五折或更低的折扣出售,和部分官員及學者說的讓價幅度、狀況,有些出入。顯示賣方雖願意退讓,但買方想要「獅子大開口」,碰釘子的機會仍然不低。所謂的降價,目前僅止於小幅度。
推估屋主讓步空間仍小的主因,係因為台灣銀行利率還在歷史相對低檔,而且台灣投資管道多元化、國際化之後,「借台幣、存人民幣」等套利行為盛行。因此,除非全球金融市場出現大震盪,或套利空間縮小或消失,否則屋主對於價格底線仍是有所堅持。
吉家網董事長李同榮認為,台北市將是相對抗跌的區域,未來二年內房價的跌幅可能只有五到一○%。值得一提的是,根據《住展雜誌》的調查資料顯示,台北市房市產品有朝M型化發展的跡象,七十一坪以上的豪宅物件,平均單價最高,每坪平均行情約一一○.九萬元,但緊追在後的就是二十坪以下的產品,每坪平均行情約一○五.二萬元。
《住展雜誌》的資料顯示,產品別的不同,可能讓議價空間造成頗大的差異。以台北市為例,二千萬元以下的低總價、小坪數產品,買盤需求可能相對較強,當賣方願意以低於市場的行情出售時,買方可能得「見好就收」,想要擴大議價方面的戰果,短時間不容易達成。

物件分布顯示中產階級消失中

就某方面來看,台北市房市M型化,代表中產階級正在逐漸消失。《住展雜誌》企研室經理何世昌分析,三十到五十坪之間的房子,過往是台北市最大眾化,同時也是中產階級普遍買得起的產品;但近年北市房價高漲之後,多數中產階級的收入已追不上房價。因為如此,造成三十到五十坪之間的產品需求銳減,每坪平均單價就不易拉抬。
需求降低,建商也順勢減少於台北市推出三十一到四十坪之間的產品,如此,恐怕會讓多數四口之家的中產階級搬出台北市之外。「供給不變、需求降低」,這樣的狀況,究竟會讓台北市三十一到四十坪之間的中古屋產品,議價空間產生怎樣的變化。套句莊孟翰副教授的話,只有多走多看的民眾能感受得到!
〈完整內容請見新新聞1451期〉