學者觀點之一:台北東區商圈為何衰退與政府對策

台北市忠孝東路四段曾是台灣最繁榮的地段,被稱為東區商圈或忠孝商圈。最近卻有不少商家退出,有一些店面或空間閒置,整個地段生意也似衰退。退出之店家和不少人都直指這是因為房租太高,而市政府也考慮要課空店稅來逼房東出租。高房價和高房租確實是忠孝東路四段乃至台灣大部分地區的嚴重問題,是台灣經濟很大的障礙,但忠孝東路四段衰退的原因不只是這個,所以其解決辦法也要有更全面的思考。

觀點1》信義商圈的興起才是關鍵因素

不管是台北市或全台灣,或者是世界上大部分的城市,商品零售及其他消費的市場都是有限的,市場的成長通常也不會很快,因此一個地區商圈的發展常會搶走鄰近商圈的生意。近年鄰近忠孝東路四段的信義商圈快速發展,0.5平方公里的範圍內就有七大百貨公司,歐洲商會和一些媒體認為這可能是全球百貨公司密度最高的地方。有這樣一個超大商圈,鄰近的商圈之生意很可能會被吸走而衰退。信義商圈可說大到一整天也逛不完,而且大部分東西都買得到的程度,因此並未直接相連的忠孝東路四段商圈也很難期望得到外溢效果,也就是信義商圈吸到其他地方更多的人,但這些人會順便逛逛忠孝東路四段的效果很低。信義商圈的興起應該才是忠孝東路四段衰退的主要原因,不是高房租,也不是有些人隨便講的總體經濟不好。

但高地價和房租也確實讓這衰退更快或更嚴重。以前忠孝東路四段很繁榮時,房東地主們很快樂地提高房租,房客為了那很好的生意也不得不支付那很高的房租。這現象其實已妨礙了當地的發展。有些經營很成功賺錢的店家,可能在下次換租約時就被要求大幅提高房租,甚至要把大部分利潤拿來納房租。這種努力經營而利潤卻歸地主的情況,會降低店家努力經營創新的意願,更會使新的店家難以進入。所以商圈求新求變的活力可能因而下降,也因此更沒能力抵抗新興商圈的競爭。

學者觀點之一:台北東區商圈為何衰退與政府對策
▲由於降房租的行為帶給商圈和其他商店的外部利益房東得不到,所以個別房東降房租的誘因就偏低。吳長益攝影


觀點2》個別房東降房租的誘因偏低

而當這商圈開始相對衰退,其房租理當下降,但下降的速度卻可能很慢,來不及把商家和顧客留住,而形成空店增加的情勢。繁榮時地價房租上漲太多,而衰退時地價房租又下跌太慢,可能使商圈衰退的速度更快。從商圈整體來看只要房租下降,就可留住和吸引更多商家及顧客。但就個別房東而言,降房租是他個人的損失,而吸引來的店家和顧客卻也促進了整個商圈的繁榮及其他商店的生意。換言之,降房租的行為帶給商圈和其他商店的外部利益房東得不到,所以個別房東降房租的誘因就偏低。房東如果夠有錢而不必靠這筆房租生活,他可能寧願等別人先降房租而為他吸來客人。

這種外部性的問題使衰退的地區不易靠降低房租而較快復甦。這商圈或社區若能整體協調合作一起降低租金,應可加速復甦,但實際上不易協調成功。台北市政府課空店稅的想法,就是多年來談論台灣地價問題時常被提到的空屋稅。它在執行上雖有些困難,但若能執行,確有加速壓低房租的作用。因為總有些房東會選擇用較低房租把房子租出去而不納空店稅。不過空店稅恐怕要相當高,甚至要高到政治上不易被接受的程度,才能得到顯著的效果。就算這商圈因此吸回店家和生意,在都市內總需求成長不多的情況,這些生意很可能是吸自其他商圈,而可能造成其他商圈的衰退。

學者觀點之一:台北東區商圈為何衰退與政府對策
▲東區的SOGO百貨如今也難有全盛時期的盛況。吳長益攝影


觀點3》不可能所有商圈都很繁榮
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