學者觀點之一：台北東區商圈為何衰退與政府對策
台北市忠孝東路四段曾是台灣最繁榮的地段，被稱為東區商圈或忠孝商圈。最近卻有不少商家退出，有一些店面或空間閒置，整個地段生意也似衰退。退出之店家和不少人都直指這是因為房租太高，而市政府也考慮要課空店稅來逼房東出租。高房價和高房租確實是忠孝東路四段乃至台灣大部分地區的嚴重問題，是台灣經濟很大的障礙，但忠孝東路四段衰退的原因不只是這個，所以其解決辦法也要有更全面的思考。
觀點1》信義商圈的興起才是關鍵因素
不管是台北市或全台灣，或者是世界上大部分的城市，商品零售及其他消費的市場都是有限的，市場的成長通常也不會很快，因此一個地區商圈的發展常會搶走鄰近商圈的生意。近年鄰近忠孝東路四段的信義商圈快速發展，0.5平方公里的範圍內就有七大百貨公司，歐洲商會和一些媒體認為這可能是全球百貨公司密度最高的地方。有這樣一個超大商圈，鄰近的商圈之生意很可能會被吸走而衰退。信義商圈可說大到一整天也逛不完，而且大部分東西都買得到的程度，因此並未直接相連的忠孝東路四段商圈也很難期望得到外溢效果，也就是信義商圈吸到其他地方更多的人，但這些人會順便逛逛忠孝東路四段的效果很低。信義商圈的興起應該才是忠孝東路四段衰退的主要原因，不是高房租，也不是有些人隨便講的總體經濟不好。
但高地價和房租也確實讓這衰退更快或更嚴重。以前忠孝東路四段很繁榮時，房東地主們很快樂地提高房租，房客為了那很好的生意也不得不支付那很高的房租。這現象其實已妨礙了當地的發展。有些經營很成功賺錢的店家，可能在下次換租約時就被要求大幅提高房租，甚至要把大部分利潤拿來納房租。這種努力經營而利潤卻歸地主的情況，會降低店家努力經營創新的意願，更會使新的店家難以進入。所以商圈求新求變的活力可能因而下降，也因此更沒能力抵抗新興商圈的競爭。
▲由於降房租的行為帶給商圈和其他商店的外部利益房東得不到，所以個別房東降房租的誘因就偏低。吳長益攝影
觀點2》個別房東降房租的誘因偏低
而當這商圈開始相對衰退，其房租理當下降，但下降的速度卻可能很慢，來不及把商家和顧客留住，而形成空店增加的情勢。繁榮時地價房租上漲太多，而衰退時地價房租又下跌太慢，可能使商圈衰退的速度更快。從商圈整體來看只要房租下降，就可留住和吸引更多商家及顧客。但就個別房東而言，降房租是他個人的損失，而吸引來的店家和顧客卻也促進了整個商圈的繁榮及其他商店的生意。換言之，降房租的行為帶給商圈和其他商店的外部利益房東得不到，所以個別房東降房租的誘因就偏低。房東如果夠有錢而不必靠這筆房租生活，他可能寧願等別人先降房租而為他吸來客人。
這種外部性的問題使衰退的地區不易靠降低房租而較快復甦。這商圈或社區若能整體協調合作一起降低租金，應可加速復甦，但實際上不易協調成功。台北市政府課空店稅的想法，就是多年來談論台灣地價問題時常被提到的空屋稅。它在執行上雖有些困難，但若能執行，確有加速壓低房租的作用。因為總有些房東會選擇用較低房租把房子租出去而不納空店稅。不過空店稅恐怕要相當高，甚至要高到政治上不易被接受的程度，才能得到顯著的效果。就算這商圈因此吸回店家和生意，在都市內總需求成長不多的情況，這些生意很可能是吸自其他商圈，而可能造成其他商圈的衰退。
▲東區的SOGO百貨如今也難有全盛時期的盛況。吳長益攝影
觀點3》不可能所有商圈都很繁榮
忠孝東路四段的衰退除了和信義商圈興起有關之外，也可能有部分是因為西門町商圈的復甦。而拉拔一個地方卻打擊了另一個地方並不見得是正確的做法。想要讓所有商圈都很繁榮則是不太可能的事。
古早時代的小市鎮有可能整條街都是商店，其他東西都在城外。但現代的大型都市有包括居住在內的很多機能，不太可能整個都市都是商店，而是只有幾個地區是較熱鬧的商店區，隨著環境的變遷及原有建設的老化，大都市的熱鬧商圈也會移動。例如東京最熱鬧的地方就由淺草移到銀座再移到新宿，而現在則同時有好多個鬧區，鬧區之間則有住宅區或其他功能，使各鬧區之間並未直接相連。台北市在捷運網建立之後，多個鬧區並存而不相連的情況也可能更明顯。政府不必特別費力要重振某個商圈，商圈自己要多想解決改變之道，特別是想出特色或與鄰近地區互補的活動或機能。紐約SOHO區因為衰退，市場力量讓房租下降而發展成藝術區，就是成功轉型的例子。政府更別把都市只想成滿是商店的商圈。
台北市不只信義商圈可能是全球百貨公司最密集的地區之一，全台北市百貨公司和量販店的密度都可能高於大部分國際城市。其原因之一可能是我們太缺少其他的創意或想像。如果一個有錢人想投資經商，卻不太有信心，則在台北投資商場算是風險較小的做法。因為台北已有很多商場，新的商場只要勝過其中最差的那一兩家，就可能不必被淘汰。商場即使太多了，被淘汰的也是最差的那一兩家。所以感覺上風險似乎小於開創一個還沒人做的生意。或許因為這樣，在郝龍斌市長時代曾有幾個政府主導的開發案都要蓋商場，而被都市專家華昌宜教授批評，最後也被中央政府反對。由這道理來看，政府也不必投入太多資源來助忠孝東路四段商圈的復甦。
觀點4》政府更應重視「大店鋪」吃掉小商店
和忠孝東路四段類似，天母西路商圈近年也在衰退，人們也指責當地房租太高或總體經濟衰退。但其實天母地區近年新蓋的百貨公司裡面的商家數恐怕不少於天母西路，所以天母西路的衰退原因之一也是其他商場的興起。日本曾有《大店鋪法》，規定大店鋪必須得到鄰近小商家的同意才可開設。這雖然不見得是個好制度，但也表示日本政府早就注意到大店鋪對小商店的傷害。
我國雖然號稱重視中小企業，但實際上缺少類似的考量。如今有停車場和空調的大型商場和連鎖店已逐漸吃掉小商店的市場，很多城鎮的商店街逐漸沒落。許多小店主失去生意和工作。而大商場的競爭較重視奢華或標準化而低價的產品，因此引進了更多進口品。少數量販店和連鎖店寡占市場的結果也降低了商品的多樣性。這也使得台灣的中小生產廠商更難做生產，國內產品的多樣性也降低，對長遠的產業發展及市場的公平競爭都很可能是不利的。政府重視某幾個特定商圈的衰退之外，更該重視讓小商店及小生意廠商能生存發展的環境。
若走出台北市，我們還可以看到台中市中區的衰落，其重要原因應是七期等大量重劃區的發展。我們也可看到很多中小型都市街道的沒落，一些新開發的街道可能整條街的騎樓店面都只當住家而非商店，以及路邊攤販比店面商店更多且更有生意的情況。這都暗示我們的都市規劃及至商業管理有些值得思考和改進的問題，忠孝東路四段比起來反而是較可以丟給市場機制和商圈自己去努力的問題。
【本文摘自《看》雜誌第201期，更多內容請見http://www.watchinese.com】
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觀點1》信義商圈的興起才是關鍵因素
不管是台北市或全台灣，或者是世界上大部分的城市，商品零售及其他消費的市場都是有限的，市場的成長通常也不會很快，因此一個地區商圈的發展常會搶走鄰近商圈的生意。近年鄰近忠孝東路四段的信義商圈快速發展，0.5平方公里的範圍內就有七大百貨公司，歐洲商會和一些媒體認為這可能是全球百貨公司密度最高的地方。有這樣一個超大商圈，鄰近的商圈之生意很可能會被吸走而衰退。信義商圈可說大到一整天也逛不完，而且大部分東西都買得到的程度，因此並未直接相連的忠孝東路四段商圈也很難期望得到外溢效果，也就是信義商圈吸到其他地方更多的人，但這些人會順便逛逛忠孝東路四段的效果很低。信義商圈的興起應該才是忠孝東路四段衰退的主要原因，不是高房租，也不是有些人隨便講的總體經濟不好。
但高地價和房租也確實讓這衰退更快或更嚴重。以前忠孝東路四段很繁榮時，房東地主們很快樂地提高房租，房客為了那很好的生意也不得不支付那很高的房租。這現象其實已妨礙了當地的發展。有些經營很成功賺錢的店家，可能在下次換租約時就被要求大幅提高房租，甚至要把大部分利潤拿來納房租。這種努力經營而利潤卻歸地主的情況，會降低店家努力經營創新的意願，更會使新的店家難以進入。所以商圈求新求變的活力可能因而下降，也因此更沒能力抵抗新興商圈的競爭。
觀點2》個別房東降房租的誘因偏低
而當這商圈開始相對衰退，其房租理當下降，但下降的速度卻可能很慢，來不及把商家和顧客留住，而形成空店增加的情勢。繁榮時地價房租上漲太多，而衰退時地價房租又下跌太慢，可能使商圈衰退的速度更快。從商圈整體來看只要房租下降，就可留住和吸引更多商家及顧客。但就個別房東而言，降房租是他個人的損失，而吸引來的店家和顧客卻也促進了整個商圈的繁榮及其他商店的生意。換言之，降房租的行為帶給商圈和其他商店的外部利益房東得不到，所以個別房東降房租的誘因就偏低。房東如果夠有錢而不必靠這筆房租生活，他可能寧願等別人先降房租而為他吸來客人。
這種外部性的問題使衰退的地區不易靠降低房租而較快復甦。這商圈或社區若能整體協調合作一起降低租金，應可加速復甦，但實際上不易協調成功。台北市政府課空店稅的想法，就是多年來談論台灣地價問題時常被提到的空屋稅。它在執行上雖有些困難，但若能執行，確有加速壓低房租的作用。因為總有些房東會選擇用較低房租把房子租出去而不納空店稅。不過空店稅恐怕要相當高，甚至要高到政治上不易被接受的程度，才能得到顯著的效果。就算這商圈因此吸回店家和生意，在都市內總需求成長不多的情況，這些生意很可能是吸自其他商圈，而可能造成其他商圈的衰退。
觀點3》不可能所有商圈都很繁榮
忠孝東路四段的衰退除了和信義商圈興起有關之外，也可能有部分是因為西門町商圈的復甦。而拉拔一個地方卻打擊了另一個地方並不見得是正確的做法。想要讓所有商圈都很繁榮則是不太可能的事。
古早時代的小市鎮有可能整條街都是商店，其他東西都在城外。但現代的大型都市有包括居住在內的很多機能，不太可能整個都市都是商店，而是只有幾個地區是較熱鬧的商店區，隨著環境的變遷及原有建設的老化，大都市的熱鬧商圈也會移動。例如東京最熱鬧的地方就由淺草移到銀座再移到新宿，而現在則同時有好多個鬧區，鬧區之間則有住宅區或其他功能，使各鬧區之間並未直接相連。台北市在捷運網建立之後，多個鬧區並存而不相連的情況也可能更明顯。政府不必特別費力要重振某個商圈，商圈自己要多想解決改變之道，特別是想出特色或與鄰近地區互補的活動或機能。紐約SOHO區因為衰退，市場力量讓房租下降而發展成藝術區，就是成功轉型的例子。政府更別把都市只想成滿是商店的商圈。
台北市不只信義商圈可能是全球百貨公司最密集的地區之一，全台北市百貨公司和量販店的密度都可能高於大部分國際城市。其原因之一可能是我們太缺少其他的創意或想像。如果一個有錢人想投資經商，卻不太有信心，則在台北投資商場算是風險較小的做法。因為台北已有很多商場，新的商場只要勝過其中最差的那一兩家，就可能不必被淘汰。商場即使太多了，被淘汰的也是最差的那一兩家。所以感覺上風險似乎小於開創一個還沒人做的生意。或許因為這樣，在郝龍斌市長時代曾有幾個政府主導的開發案都要蓋商場，而被都市專家華昌宜教授批評，最後也被中央政府反對。由這道理來看，政府也不必投入太多資源來助忠孝東路四段商圈的復甦。
觀點4》政府更應重視「大店鋪」吃掉小商店
和忠孝東路四段類似，天母西路商圈近年也在衰退，人們也指責當地房租太高或總體經濟衰退。但其實天母地區近年新蓋的百貨公司裡面的商家數恐怕不少於天母西路，所以天母西路的衰退原因之一也是其他商場的興起。日本曾有《大店鋪法》，規定大店鋪必須得到鄰近小商家的同意才可開設。這雖然不見得是個好制度，但也表示日本政府早就注意到大店鋪對小商店的傷害。
我國雖然號稱重視中小企業，但實際上缺少類似的考量。如今有停車場和空調的大型商場和連鎖店已逐漸吃掉小商店的市場，很多城鎮的商店街逐漸沒落。許多小店主失去生意和工作。而大商場的競爭較重視奢華或標準化而低價的產品，因此引進了更多進口品。少數量販店和連鎖店寡占市場的結果也降低了商品的多樣性。這也使得台灣的中小生產廠商更難做生產，國內產品的多樣性也降低，對長遠的產業發展及市場的公平競爭都很可能是不利的。政府重視某幾個特定商圈的衰退之外，更該重視讓小商店及小生意廠商能生存發展的環境。
若走出台北市，我們還可以看到台中市中區的衰落，其重要原因應是七期等大量重劃區的發展。我們也可看到很多中小型都市街道的沒落，一些新開發的街道可能整條街的騎樓店面都只當住家而非商店，以及路邊攤販比店面商店更多且更有生意的情況。這都暗示我們的都市規劃及至商業管理有些值得思考和改進的問題，忠孝東路四段比起來反而是較可以丟給市場機制和商圈自己去努力的問題。
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