Come Inn王鼎立 創辦賓客盈門的青年旅館

王鼎立小檔案
學歷：
• 大仁科技大學藥學系畢業
• 台灣大學EMBA
現職：
• Come Inn客盈旅館創辦人
• 不動產經營者


離台北車站僅一站距離的善導寺捷運站附近，一棟屋齡30年的大樓裡，一家時下流行的青年旅館「Come Inn客盈旅館」隱身其中。

這所開幕將滿一年的青年旅館，有著同樣充滿朝氣的年輕老闆王鼎立。就像典型的背包客般，三十多歲的王鼎立在自家旅館中侃侃而談自己的創業故事，畫面顯得格外溫馨與協調。

因緣際會》曾是國際背包客+家族經營房地產

王鼎立可說是出身望族。由於家族經營醫院，王鼎立在大學時唸的是藥學系，之後前往西班牙讀研究所。他在歐洲四處旅遊時，住過很多青年旅館，這個經驗成了日後開設青年旅館的「遠因」。喜歡深度旅遊的他，總是在一個城市或小鎮待上好幾天，讓他印象深刻的青年旅館，大多位於荷蘭與英國。即使如此，他坦言自己從未想過會開青年旅館。

一切都是因緣際會吧。首先，因為家族也有投資房地產，辦公室就在善導寺附近，剛好發現這裡有房子要賣，「在幫家族管理房地產的概念之下，我發現離家愈近愈好。也就是房地產都要集中，不要分散。」

問題在於，這是大樓的四樓，並非店面。以一般投資的角度來看，一開始王鼎立並不知道這裡要如何運用。收租金？一個八、九十坪的平面樓層，如果拿來隔成套房或是當辦公室出租，其實效益都不高。

王鼎立開始思考：「要在這裡做甚麼才能賺回房貸？」當時正值陸客蜂擁而至的2013、2014年。由於2008年台灣政府開放陸客來台旅遊，在2014年達到巔峰，那是瘋狂蓋旅館的時期，於是他打算跟進。至於選擇做青年旅館而不是一般的旅館或民宿，理由很簡單──因為面積不夠大。

碰撞磨合》法規問題限制多，變更地目最關鍵

萬事起頭難。剛開始王鼎立遇到不少狀況，其中令人訝異的一點是：當時「不能申請民宿」。因為受限於《民宿管理辦法》第三條的規定，民宿必須設在「非都市計畫區」，然而整個台北市都是都市計畫區，因此只能做旅館。直到2017年11月《民宿管理辦法》完成修正後，民宿的可設置區域才放寬到都市計畫區。

其次，並不是地方夠大就可以成為旅館，這牽涉到原始地目的問題。例如，這棟大樓的地目是商用，這層樓的使用執照是辦公室，而辦公室可以改成旅館，如此才能經營。當初大樓一到四樓的使用執照是辦公室，五到八樓則是住家，住家是無法變更的。Come Inn恰好位於四樓，幸運過關。

過程中碰到最大的問題，是「無障礙設施」。消防、公共安全都過了，但就是無障礙設施過不了，因為卡到很多公共空間，必須經過公共投票決定才能動。在不斷與大樓居民溝通協調後，終於能夠安裝無障礙設施，而這是一段長達兩、三年的磨合期。

王鼎立提醒後進者，如果想開旅館，最關鍵必須通過的政府單位，其實是都市發展局的建管處，而不是觀光局。因為成立旅館之前，必須先將地點變成旅館用地，等於是「變更地目」的概念，這點是最困難的。而先把地目變成旅館使用地之後，才能設立旅館、拿到旅館執照。

經營績效》緊鄰華山文創，客滿是週末常態

至於經營青年旅館的成功要件，王鼎立認為，「交通方便、乾淨的床鋪與洗澡空間，這些是最重要的。」


環顧Come Inn，整體是簡約的工業風，重點是簡單、好清理。廚房與交誼廳是必備的，房間裡的空間寬敞，也有放行李的櫃子。二手裁縫機腳加上桌子，就成了很有味道的家具；折彎的扳手黏在牆上當掛鉤，典雅的綠色舊沙發來自王鼎立的老家，簡單也能別出心裁。

王鼎立笑著說一開始的設計圖還是自己畫的。「當時很少設計師有設計青年旅館的經驗，可能連背包客旅館是甚麼都不知道，憑空想像也很困難，所以我覺得自己畫一畫比較快。」當然，因為還有後續的建材、施工項目等，所以還是需要設計師的協助。

目前Come Inn總共有30張床，週末大多全滿，平日住房率大約四到五成。相較於同樣離台北車站不遠，旅館業殺價最嚴重的西門町，善導寺捷運站附近較安靜，與華山文創區比鄰而居，中正紀念堂與總統府都在步行範圍內，假日還有「希望市集」，週末中南部的農漁友會上來賣菜，他們需要住宿的地方，因此Come Inn的住客並不侷限於外國背包客。

在價格與行銷方式上，Come Inn一床的定價是700元，宣傳與行銷則幾乎都放在國外的訂房網站上。王鼎立認為，國際訂房平台還是最好的行銷管道。王鼎立自己也曾架過網站，但是效果不好。他也透露，訂房網站的抽成比率是15到25%，上網搜尋時，排序愈前面的就是付費愈多的旅館。

至於青年旅館的旺季，正值歐美聖誕假期的12月非常熱門，平日住房率就有八、九成，尤其從12月20日到31日幾乎天天客滿；但是一進入1月，就只剩下台灣人。12月和1月是兩個落差最大的月份。

創業心情》「不斷碰壁」累積能量的過程

回顧自己的經歷，王鼎立非常有感：「創業真的是學習最快、迅速成長的一個經驗。也像是讀一個MBA，從無到有，從頭開始參與。」因為一直在家族企業工作，雖然累積了不少管理經驗，但缺乏第一線的執行經驗，不太有碰壁的機會，他笑說：「在管理階層時，碰壁也不會太痛，因為很多問題都是別人幫你解決掉了。而創業就是一直碰壁、一直碰壁，很多無力感。」

所謂的「碰壁」，他坦言創辦青年旅館過程中遇到最大的困難，很多是台灣政府行政效率的問題。例如碰到某些關卡，市政府第一線人員告訴他不行，但有時那只是解釋角度的不同，例如對方解釋成A，他解釋成B，「但是總會找到解決的方法。」一路過關的王鼎立不失樂觀。

王鼎立比喻，創業就好像是打通任督二脈，或是吃下一個大補丸的過程。除了在管理上比較能體恤員工，在法律的思維上也有全新的想法與解釋，是更趨近於「老闆」的思維，思考方式可以在老闆與員工之間取得一個平衡點。另一方面，由於經驗持續增加，他認為創業也是一直累積能量、累積履歷表上經歷的東西。

值得驕傲的是，Come Inn是一個合法的青年旅館，和一些其實沒有牌照的旅店不可同日而語。而這個看似理所當然的成果，正是王鼎立辛苦創業的漂亮成績單。


【本文摘自《看》雜誌第202期，更多內容請見http://www.watchinese.com】
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