危老建築改建申請知多少 台灣司法人權進步協會告訴你《危老條例》眉角

文/劉彥君

2017年5月,政府為解決都市更新進度緩慢問題,制定「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」(下稱危老條例),希望利用危老條例的程序高效率與多獎勵之優惠政策促進老屋改建。但關於危老條例的申請,雖然程序有許多較都市更新條例(以下稱都更條例)便捷,但人民在申請時,法規上仍有許多應注意之處。首先,依現行法令規範,不論是《危老條例》還是《都更條例》,都僅適用於都市計畫範圍內的合法建物,違章建築不包括在內,工業區土地範圍內也不行,也需非主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值者,實施的地區有所侷限。

再者,若想用《危老條例》快速通關,要如何啟動程序呢?大致有結構評估、計畫送審、拆屋重建等三個階段。申請人需認知房屋「危險不代表老舊、老舊不代表危險。」,內政部所定義的老屋為1999年12月31日前取得建照之住宅。另外,老屋或老舊房屋是指經評估後,須拆除重建的30年以上老屋或危險建物,換言之,需符合「危險」和「老舊」兩項資格。危險是未達結構安全性能評估的最低等級,老舊是指不具有或是改善後仍不具效益的升降設備,屋齡需在30年以上。老屋重建可合併鄰接建築物基地或土地面積辦理,但不得超過危險或老舊建築物基地面積。因此,需要先進行建築物結構安全性能初步評估,只要建築物所有權人二分之一同意,便能向政府認可的機構申請評估,耐震能力初步評估,並且可以向主管機關申請費用補助,現行規定,總樓地板面積未達3000平方公尺者,每棟補助額度不超過新臺幣(下同)1萬200元;總樓地板面積3000平方公尺以上者,每棟補助額度不超過1萬5000元。如果需要進行耐震能力詳細評估,政府亦有補助,每棟補助額度為評估費用的百分之30,或不超過以40萬元為上限。經過結構安全的評估,而且其他條件都符合《危老條例》者,就可以開始啟動重建計畫送審的階段。

送審階段,依《危老條例》第5條,則需要取得全體土地與建築物所有權人的同意書,並且擬定重建計畫送審,此階段較為專業與複雜,民眾或可尋求專業人士律師、建築師等協助,計畫送審後,政府得於30天內審查完畢。相較都市更新《都更條例》漫長的審議程序,《危老條例》的案件在審查時,只要符合條件就給予相對應的容積獎勵, 審查上更有效率、時程更短。另外需注意,依《危老條例》第5條第2項,前項重建計畫之申請,施行期限至中華民國116年5月31日止。有落日條款。

重建計畫核准後,起造人可以同時申請拆除執照和建造執照,應注意,內政部有頒佈「都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則」法規命令第7條的重要的規定是「建造執照須於計畫核准後180天內申請」。而許多人民關心的地價稅、房屋稅減免,則在申報開工後,由起造人發函給稅捐單位申請減免,依《危老條例》第8條規定,本條例施行後五年內申請之重建計畫,重建計畫範圍內之土地及建築物,「得」得依下列規定減免稅捐,此時房屋已經拆除,沒有地上物,因此無房屋稅的問題,而地價稅則於改建期間免徵。直至改建房屋所有權取得後,同樣再由起造人發函給稅捐單位申請減徵。地價稅、房屋稅在改建後2年內減半徵收,如果房屋在改建前為自然人持有,改建後未移轉者,房屋稅可以減半徵收至該自然人喪失所有權為止,合計最長為12年。由此可知《危老條例》的申請,雖然程序有許多較都市更新條例(以下稱都更條例)便捷,但人民申請法規上仍有許多應注意之處,都市地區不動產物稀價昂,一般人在依《危老條例》申請改建時,仍應洽詢專業人士不但可節約摸索法令時間,也可避免錯失自己權利。

(本文作者為台灣司法人權進步協會會員、臺北地檢署檢察官)
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