名家論壇》徐佳馨/政府打房之效益

名家論壇》徐佳馨/政府打房之效益
政府打房是否能打到變盤?分析認為,看得是政策的長度和投資者口袋的深度。(示意圖/取自pixabay)
年後,財政部又拋了一個新話題,就是將現行「房屋稅條例」,住家房屋現值在10萬元以下免徵房屋稅的規定排除法人適用,避免多屋族或包租公透過增編門牌號碼,把房產分割為小坪數,讓房屋評定現值低於10萬元,規避房屋稅負的行為,換句話說,未來法人即使持有房屋現值低於10萬元門檻,也不具免稅資格。

因政策具急迫性,預告期僅20日、至3月12日截止,希望趕在立法院本會期三讀通過,直接適用於2022年的房屋稅。在房屋稅之後,財政部、內政部就房地合一稅2.0、囤房稅修法,及限制私法人購買住宅進行研議。

這個政策雖然不至於衝擊到大多數的民眾,可是向來對政策頗具嗅覺的好朋友聽聞之後問起,這是不是意味著政府接下來是不是要持續打房?如果是,有沒有趨吉避凶的方式呢?

我的回答是樂觀的。

理由是,無論是針對豪宅或是多屋族,這類並非全面性的政策,從邊邊角角做政策調整,一方面對整體市場產生太大的衝擊,二方面還能達到宣示決心之目的,對象不多同時能掌握狀態適時做出因應,比起匆匆上路的全面性政策,這些具有針對性的作為反而更能看到績效。

不過,即使是針對性的政策,依舊不能忽視政府並不希望房市過於火熱,出現價格飆漲的情況,也因此,在這段時間裡,我們看到了銀行放款比起過去保守,也看到針對投資、投機型的房產投資客被積極查稅,希望透過銀根緊縮與查稅,稍稍降下過去這一年多過熱的市場。

在這些政策脈絡上,似乎可以歸納出三個主旋律。

其一是,打投資不打自用。從央行與地方政府對於三戶以下以及自用型購屋人的貸款與持有稅優惠,就可以看出,在目前民間期待的打房氛圍下,政策仍堅持對自用者採取鼓勵購屋的態度。

其二是,棒打出頭鳥。只要是在媒體大肆宣揚的房產投機行為,無論是產品或是地區,就會變成打房關鍵字,並且成為使用行政手段「招呼」的對象,例如之前話題多多的竹北、台中、台南、紅單等等,或多或少都多少感受到壓力。

其三,打目標明顯的關鍵少數。例如豪宅、多戶持有者等等,在整個市場中都堪稱是少數,不過,因為豪宅成交價格具有帶動價格的指標意義,多戶持有者有居住不正義的問題,打這些族群影響層面不大,卻能符合輿論上的打房期待,還能遏止更多資金湧入。

我告訴好朋友,如果打算進場,就別當投機、風頭上與關鍵少數,以目前的氛圍,自住買方最安全,而滿市場買買買的狀態短時間內不會結束,購買力就不上不下的卡在這,加上低利環境下,想要大跌也不容易,自用的就別想太多,買到對的點,比什麼都重要。

投資建議上,在未來幾年,約莫就是長期持有、有現金流與資訊不透明三種類型才有利潤。在目前的房地合一下,兩年以內獲利35-45%得繳稅的制度,幾乎拿掉了投資者大多數利潤,如果能持有兩年以上,至少稅負壓力少一點,這段時間得創造現金流的方式維持平衡。而實價登錄讓價格更透明後,想要賺取超額利潤,也只能仰賴成交少或是特殊交易,才有這樣的空間。

至於政府打房是否能打到變盤?看得是政策的長度和投資者口袋的深度。

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