名家論壇》徐佳馨/城中城燒出難題

名家論壇》徐佳馨/城中城燒出難題
高雄鹽埕區城中城大樓失火,釀成46死。(圖/記者鄭婷襄攝,2021.10.14)

高雄「城中城」大樓在14日突發大火,釀成近年來最嚴重的死傷。事件之後除了追查火災發生原因外,網路上也有許多對老舊建物為何不拆除、為何沒有落實公安管理等質疑聲浪。

「城中城」屋齡四十年,是住商混合規劃大樓,也是那時鹽埕區的知名地標之一,整棟為地下2層地上12層RC構造建築物;1樓部分店面為二手電器交易,2至6樓、12樓為商場、電影院、餐廳,7至11樓是住宅用途。早年曾開設百貨公司、電影院、冰宮等,現階段皆已閒置多年,目前僅剩下7至11樓約兩百間小套房作為住宅使用。現階段小套房的住戶多數是老弱婦孺,導致逃生困難,缺乏管理加上種種巧合湊在一起,以致無法可管,最終釀成嚴重意外。

這次大火不只燒出人命,更暴露了台灣居住市場的兩道難題。

首先,民眾對物業管理意識的缺乏。

雖然公寓大廈管理條例在1995年上路,但仍不乏有城中城這種,處於灰色地帶,未依法成立管委會,甚至不在建管單位列管名冊內的老舊危樓,近幾年在討論都更或是危老話題的時候,著重硬體設施多,卻很少去強調管理,甚至有不少買方以追求低廉管理費為要,追進沒有管委會的公寓大廈,往往都要到發生住戶之間的矛盾,抑或是公共空間發生問題,才知道管委會的必要性。

其次,是老舊建物的去留問題。

「城中城」這類住商混合大樓因為話題多門檻低,市場接受度高,曾在市場上紅極一時,偏偏遇到商圈移轉,風華不再之際,當缺乏管理維護,很容易就成為都市之瘤,這樣的狀況幾乎可以說是遍及全台各大都會;特別是產權分割零散複雜的大樓,只要時間一長,所有權人因為失聯、繼承等因素無法整合,就會卡住動彈不得。

所幸,這次內政部連夜決定規畫修改法令,未來強制公寓大廈建立管委會,讓有心為社區建立管委會的民眾不再求助無門,日後管委會若能普及,不僅能作為政府與民眾聯繫的窗口,也等於對於公共安全多了一層守護;至於不少民眾仍不習慣為「服務」和「預防危險」等觀念付費,就需要比較長的時間教育與調整。

至於老舊建物的去留,在現實面上有成本考量和效益評估;老房子在老社區能不能創造出新商機?花大筆人力物力去整合所有權人意見,進而推動改建,到底值不值得?開發商與所有權人們都各自在打各自的算盤,即使日後針對整合複雜產權提出新的解方,也都不一定能讓這些改建順利推動。

打掉重練難上加難,甚至即使完成也不一定有結果,這類老宅就是例子。

除此之外,城中城大樓由於管理不彰,加上屋況窳陋,六千元以下的租金也成為許多社會弱勢的棲身之所,類似的狀況也發生在其他都會的舊市區內,雖說外界普遍認為這類老宅內外均差,應該改建以活化資產、整頓市容。可是對於這些長年只付得起這樣的租金,蝸居於此的弱勢來說,居住地有所改變當然是好事,只是未來房東成本增加,必然也會轉嫁到租金或是管理費上,也會使得弱勢被迫搬遷。由於老弱婦孺資源少,勢必得導入社福資源進行安置,這可能才是檢討改進過程中,另一個讓人頭痛的難題。

說到底,這場悲劇不只是意外,也是貧窮線下的悲歌,莫忘世上苦人多,願生者獲撫慰,亡者得安息。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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