名家論壇》徐佳馨/房價何時才降落

名家論壇》徐佳馨/房價何時才降落
全球股市表現一片慘兮兮,股市都「降落」了,房價何時才要降落呢?(示意圖/取自unsplash)

最近網路最熱門的話題,莫過於網紅阿翰的「九天玄女降落」影片,影片播出沒多久,全球股市表現一片慘兮兮,許多朋友都在問,股市都「降落」了,房價何時才要降落呢?

相較於純投資需求的股市,不動產除了投資需求,也有自用需求,當市場不好時,因為自用需求支撐,沒有買賣讓價格產生僵固性,同時交易時間長,價量反應不如其他金融商品來得及時,加上現在又有實價登錄,價格都是公開之後說了算,只要市場沒有出現重大利空,很難在短時間內出現明顯價格修正。

真要讓「價格降落」,也不是不可能,從過往經驗來看,若非靠政治或經濟面的重大利空,就得仰賴整體經濟環境走軟,前者效果明顯,可是必須要有天時地利人和搭配,才能看到效果。近年出現全台房市「有感」下修,只有2016年的房地合一上路,當時一方面價格來到高點,二方面民眾與業者對政策恐慌,提前交易讓買氣閉鎖,直到建商帶頭降價才重啟買氣,因為買方仍在,加上大環境資金豐沛,銀根寬鬆,此後價量就一路向上,再也沒看見回頭。

後者真要發生,或許可以回憶一下台灣從921之後所遭逢的經濟困窘,以及2000年網路泡沫的慘狀,房市受傷之前就已經屍橫遍野,屆時房價下跌,買方也因為收入不穩定,自然無力進場。

以目前狀況來看,房市空方最看好的新招,莫過於包括炒房重罰5000萬,禁止預售屋移轉等,俗稱「內政部打房五重拳」的「平均地權條例」修正案,由於年底大選仍有壓力,各方普遍認為送交立法院三讀後至少大多數條文應能順利通過,至於效果好不好,業界來看,短期雖有威嚇作用,但也僅止於預售屋,長期效果還需搭配大環境,才能見真章。

相較於過去,我們必須說,雖然政府打房多次,這回多頭是史上最難打,不幸的是,在這種情境下,日後還可能越來越難打。原因之一是,長期低利加上中美貿易戰,台商回流等等因素,讓台灣處在史上資金最多的時代,作為資金去化最佳選項,不動產價量也因之被帶動。原因之二是,當房價成本四大構面,土地,營造,政府稅費與建商利潤之前三者都一路飆漲,建商即使壓縮利潤,最終價格想調降,幅度也不如買方期待。原因之三是,現階段是史上資訊最透明,卻也是最不透明的時代,有實價登錄,也有社群媒體創造的同溫層,民眾只要努力就能得到最多元的資訊,卻可能無力判斷訊息真偽。

整體來說,這一次又快又急的漲勢,讓政府心生警覺,銀行提前收緊銀根,等於提前收割了未來幾年的漲幅,日後雖有漲,很難期待漲得像過去那麼多,期待下修,卻似乎好像還少了些什麼,我們唯一能看到的是,在全球經濟不樂觀,通膨壓力迎面而來的狀況下,股市震盪難免,股海前輩們耳提面命希望股民們持有現金,甚至也有人認為,最好的時代已經過去,作為經濟一環,房市很難說不受到影響,「自用為王,持盈保泰」或許是面臨未來的最佳保命心法。

眼下我們看到房市的榮景,能走多久?到底是黎明曙光,還是返照迴光?這恐怕也不是九天玄女下凡可以說清楚,講明白的。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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