法律許願池》租屋大哉問系列三:房東把房子賣掉了,我還能繼續住嗎?

法律許願池》租屋大哉問系列三:房東把房子賣掉了,我還能繼續住嗎?

在租賃關係存續期間,如果承租人正在占有租賃物的話,租賃物的所有權移轉並不會影響到承租人,也就是說,租賃物的新所有人必須承受原本的租賃關係。(圖/翻攝自591 597 租售網)

作者/許苑律師

「律師,我的房東為了理財投資,要把我正在租的房子賣掉,我擔心如果將來換了屋主,他會不會不想租就把我趕走啊?我需要趕快另外找房子嗎?」

「律師,我的房東跟我簽了長期租約,一次簽了六年。現在房東因為欠債逃到國外去,我在租的房子也被法院查封準備要拍賣了,但我的租約期限還沒到,我可以繼續住嗎?」

◎買賣不破租賃原則

「買賣不破租賃」是法律同道耳熟能詳的術語,法條依據在民法第425條第1項:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」

意思是說,在租賃關係存續期間,如果承租人正在占有租賃物的話,租賃物的所有權移轉並不會影響到承租人,也就是說,租賃物的新所有人必須承受原本的租賃關係。

這個法律選擇保障相對弱勢的承租人,不管房屋怎麼賣、房東怎麼換,只要承租人處於「占有中」的狀態,不管是舊房東或新屋主都不能把承租人趕走。

◎租期超過五年或未約定租賃期限,記得去公證

要注意,「買賣不破租賃」原則,有一個例外的情況。那就是民法第425條第2項的規定:「前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」

意思是說,不動產的租賃,如果租期超過五年或未約定租賃期限,又未經公證,就不適用前面所說的「買賣不破租賃」原則;也就是說,新屋主可以不承認租賃關係,而把承租人趕走。

反過來講就是,租期超過五年或未約定租賃期限的不動產租賃,必須增加一道手續——公證,之後,才能享有「買賣不破租賃」的保障。

這個規定,對「長期」的租賃關係比較嚴格,藉以平衡承租人和新屋主的利害關係。

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