豪華農舍合法嗎 台灣司法人權進步協會告訴你

文/台灣司法人權進步協會

豪華農舍合法嗎 台灣司法人權進步協會告訴你

一般民眾常有耳聞農舍,且有時開車行經郊區,亦可見到琳瑯滿目、美輪美奐的各式農舍,甚至差可比擬豪宅。但這些農舍都合法嗎?

首先,應先了解一般所稱之「地目」及「使用分區」之不同。以「地目」而言,係沿用日據時期21種地目分類,分別為建、田、旱、雜、水、道、溜、原、林、養、墓、祠、鐵、公、堤、池、溝、礦、線、牧、鹽。而「使用分區」則先區分「都市土地」及「非都市土地」,再依其區別而加以編定公告為各種使用分區(例如都市用地可區分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區等等;而非都市土地可區分為特定農業區、一般農業區 、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區等等)。但因為「地目」與「使用分區」之區別常有民眾反映因為地目等則記載造成買賣交易、抵押貸款上發生困擾,例如土地使用分區為住宅區,而土地登記謄本仍記載為田地或旱地,而造成買賣時價格有所誤會等問題,因此自106年元旦起即廢除地目等則制度。

回過頭來,今天要談的重點在於區域計畫法的刑事責任。依區域計畫法第22條規定「違反前條規定不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者,除依行政執行法辦理外,並得處六個月以下有期徒刑或拘役。」,這個條文也是整個區域計畫法中唯一規定有刑事責任之法條。這個條文白話一點就是說:「經過直轄市或縣市政府編定的各種使用分區土地,人民就要依照該使用分區類別來使用,萬一人民沒有依照使用分區類別使用,政府就可以先對你罰錢(這是行政罰),而且會訂一個期限要求你將違規使用的不合法情形去除掉,回復到原先該土地所應有的使用分區狀態。如果到了期限,還沒有恢復、去除違法,那就有刑事責任了,而且政府機關還是可以對該違法使用的情形強制拆除」。

至於農舍的問題,一般大多是蓋在一般農業區或是特定農業區,即使真的用來做農業目的使用,但真的就合法嗎?不盡然!不盡然!不盡然!首先,興建農舍必須向直轄市、縣(市)主管機關核定,且必須是農民(相關規定請見<農業用地興建農舍辦法>),而且申請興建農舍之農業用地,農舍用地面積不得超過該農業用地面積10%,扣除農舍用地面積後,供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊,且其面積不得低於該農業用地面積90%。因此如果有違反上述限制,政府機關(直轄市、縣市政府地政局)還是可以要求將已經蓋好的農舍拆除、回復原狀,若沒有照做,就有上述的區域計畫法刑事責任。

另外,即使不是蓋農舍,而是蓋農業設施(農舍不等於農業設施),各縣市政府亦有其自治條例有所規範,茲以高雄市為例,即有「高雄市申請農業設施興建高度及樓層審查自治條例」之規範。該條例並有規定各種農業設施的高度,如果超過規定的高度,政府就可以要民眾拆除,沒有拆,一樣會有上述區域計畫法的刑事責任。

因此,一般民眾如真有興建農舍的想法,切勿僅聽信房仲或土地仲介者之說法,而花了大把銀子,卻面臨被拆除及被法院判刑的下場。如有此方面疑問,應洽詢地政局人員或專業法律人員的建議,再三確認,以免貿然行事,賠了夫人又折兵。再者,就土地使用分區如有不明瞭之處,亦可上內政部之網站查詢所欲購買之土地究竟是何種使用分區。

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