預售實價登錄漏洞怎麼補? 內政部曝下一步計畫

好房網News記者林和謙/台北報導

為打擊炒房、防範哄抬房價,實價登錄2.0及房地合一稅2.0今(2021)年7月1日上路,新制僅上路2個多月、具體成效還須密切觀察;近期外界提出實價登錄2.0的漏洞與缺失,像是預售屋換約不須申報及揭露交易資訊,內政部地政司官員也作出明確解釋;另外有房市學者與專家認為,預售屋銷售上,建商、代銷業者可先訂定假契約拉抬價格,完成實價登錄後再解除契約,利用實價登錄資訊哄抬價格,對此地政司也已有嚴密防堵機制。

實價登錄1.0因門牌(地號)以30號區間揭露,消費者只能知道「建物門牌號碼區間值」,因不夠透明有諸多模糊空間,有許多不肖業者刻意利用這樣的制度漏洞欺騙消費者;內政部地政司副司長林家正表示,實價登錄2.0將新舊制344萬筆案件交易資訊,都提供詳細門牌及地號查詢,可供串接使用,比如一間中古屋在新制前或後都有買賣交易,實價登錄2.0都會詳細顯示交易資訊與價格,讓民眾可清楚參考。

對於預售屋銷售,建商、代銷業者可能先訂定假契約拉抬價格,完成實價登錄後再解除契約,利用實價登錄資訊哄抬價格,對此地政司也有嚴密防堵機制。圖/好房網News記者林和謙攝

預售實價登錄漏洞怎麼補? 內政部曝下一步計畫

對於預售屋部分,房市學者與專家認為有建商或代銷業者,可能會先簽訂假契約拉抬價格,完成實價登錄後再解除契約,如此沒有實質上或名目上的交易所得,又無納稅成本,卻能利用實價登錄資訊哄抬價格炒房,恐成一大漏洞;林家正指出,針對此部分已擬定嚴密查核機制,各縣市政府受理實價登錄申報案件後,將嚴格進行檢視,並篩選剔除特殊交易或顯著異於市場正常交易的案件資料,以避免藉由申報特殊交易價格,造成定錨或影響市場交易價格。

林家正表示,交易總價中所含車位價格及裝潢傢俱等費用,都要求業者一併申報,使交易價格內容更透明,如有申報不實情形就直接處罰;而內政部也已訂定預售屋銷售聯合稽查計畫,會由縣市政府對於預售屋建案進行契約書或紅單等進行定期及不定期稽查,內政部也會聯合地方做嚴密管控與查核。他說,未來視整體稽查及執行情況,不排除建置勾稽追查電子系統進行強化,維護房市健康交易。

此外,對於預售屋換約不須申報及揭露交易資訊方面,地政司官員認為,預售屋交易價格由建商與買方雙方約定,買方在簽約後若轉讓換約給第三人,買方與第三人的交易價格中將包含轉讓契約的差價、以及有心人恐藉此賺價差並哄抬房價,如果納入申報並揭露,反而將墊高交易行情,我們希望揭示真正實際且客觀的交易資料,不樂見實價登錄淪為投機哄抬價格的工具。

林家正表示,另外為了防止預售屋買方藉換約轉讓而賺差價,7月1日施行的房地合一稅2.0同時將預售屋交易納入新制課稅標的,對於2年內短期交易案件,將可課徵45%最高稅額,且內政部會配合財政部加強嚴查,杜絕市場短期投機炒作。此外,針對預售屋申報交易情形,會就異常價格案件進行嚴格追蹤查核,如有申報價格不實案件,最高可按戶棟處罰30萬元,或依《刑法》使公務員登載不實文書罪移送偵查;業者若有藉由實價登錄制度哄抬影響交易情形,將依《公平交易法》查處,最高可處罰2500萬元。

而對於外界提及預售屋交易解約退戶的情況,林家正說,新制規定,解除契約後再次出售的交易案件,於再次申報成交資訊時必須清楚註明解約情形並對外揭露,讓各界瞭解業者有無利用退戶作價等不當手法操弄交易價格。另外若建案有改名,新制規定預售屋建案銷售資料如有變更,必須在變更後15日內報請變更備查,因此建案更名前後資訊都可銜接;新制也規定,交易標的若有包含約定專用露臺、庭院、裝潢費等特殊交易情形,必須在實價登錄申報書的備註事項欄特別註明,一併對外揭露。

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