建商餘屋9年暴增1.65倍 低利率囤房溫床 央行降「餘屋貸款」有用嗎?專家:剩一招

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

建商滿手餘屋,9年「全台新建餘屋」暴增1.65倍,增加4萬3630戶,合計全台已有7萬0054戶餘屋。內政部7日公布的「2021年第2季全國新建餘屋(待售)住宅宅數」,雖然較2020年同季減少6279戶,減幅8.23%,但長線來看,2016年後全國就進入7萬戶餘屋高原期,央行兩度出手祭出降低建商餘屋貸款,真的有用嗎?

根據內政部最新數據,新建餘屋數量從2018年第2季8萬0082戶達到近年高點後,呈緩步下降趨勢,2021年第2季為7萬0054戶,較上季減少3631戶,減幅4.93%。不過,軸線拉到最早可回溯的餘屋數據,為2013年第三季,全台餘屋2萬6424戶,對照2021年第二季,等於將近9年暴增1.65倍。

近年房市推案熱,許多區域建照、使照量大爆發。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影

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對照利率關係,央行2011年7月1日升息,重貼現率為1.875%,而後一路凍漲直至2015年9月25日降息,到2016年7月1日,一年內降息4次,重貼現率來到1.375%。而全台餘屋恰好從2016年第三季7萬0370戶,正式站上7萬大關,並維持「高原期」。

2013年第三季開始統計的全國新建餘屋,至最新一季已經暴增1.65倍。圖/內政部提供

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天時地利不動產總經理張欣民坦言,以降息時機點對照餘屋來看,的確讓不少建商降低了囤房成本,加上2010年是金融海嘯後房價暴漲的榮景點,許多建案群魔亂舞,地點與產品規劃不佳,也是導致成屋後難去化的原因,低利率、餘屋可再貸款,都是建商沒有降價出售的理由。

2016年9月央行降息,至2020年新冠疫情爆發時,已降到歷史最低點。圖/翻攝自中央銀行網站

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至於2020年12月央行首度出手管控建商餘屋貸款,使得2020年第四季餘屋降低為6萬8472戶,為2016年第三季以來首度低於7萬戶。但隨後2021年第一季又到上升到7萬3685戶,增幅為7.6%,推估與近年建照、使照爆量,交屋潮所產生抵消效果有關。

而2021年第二季六都的餘屋量為5萬2200戶,占全國的74.5%,等於六都長期為「餘屋製造機」。張欣民表示,餘屋貸款等同是斷建商一部分金流,而目前各縣市政府陸續祭出囤房稅,這對建商也會有所衝擊,另外,今年央行若升息,是否對建商造成釋出餘屋的壓力,也值得後續觀察。

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