總部南移潮重塑中台灣商辦格局 七期持續穩盤、水湳烏日潛力待發

文／陳昱均

台中商辦市場正迎來結構重組。經濟部最新統計顯示，截至2025年8月底，台中市公司登記家數突破12萬家、年增3,500家，增幅居五都之冠，顯示企業設立與總部南移趨勢加速。商仲指出，七期、水湳分別扮演核心門面與研發引擎角色，而烏日高鐵特區則憑交通與腹地優勢浮現潛力，三大聚落正形成中台「多核心」商辦格局，未來五年市場可望進入結構性成長期。

總部南移趨勢明確 中台企業動能強勁

根據經濟部工商登記資料，截至2025年8月底，全台公司登記家數達80萬家，台中市以12萬家居五都之冠，年增3,500家、年增率2.9%，平均每天近10家新公司成立。

鄉林不動產研究室指出，台中憑藉交通與產業腹地優勢，已成為企業總部與研發中心南移的主要承接城市。除吸納苗栗、彰化、南投等外圍縣市消費實力外，也具備完整產業鏈與中科腹地支撐，製造、科技與專業服務業並行發展，創業熱度全台領先。鄉林集團董事長賴正鎰分析，隨著高鐵經濟鏈與產業聚落成形，「中台將是下一階段總部經濟最活躍的區域。」

七期企業門面效應強 水湳研發鏈成第二引擎

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，現今企業設址思維已明顯轉變，過去中部多以廠辦為主，如今更重視品牌形象與跨區營運效率，「尤其沿台灣大道的七期最明顯，企業會選在市中心設立門面總部。」

其中，「聯聚中雍大廈」為高端商辦代表，玉山銀行購入高樓層設立旗艦分行，瑞士銀行進駐辦公室服務高資產客戶，統一集團與億豐工業亦購置多層樓，反映企業對頂級商辦需求仍強。

水湳經貿園區結合研發與會展資源，吸引新創和科技產業進駐，搭配規劃中的大型商圈與交通樞紐，有望形成完善的產業與商辦生態，支撐中台灣新興商辦市場。

烏日高鐵特區潛力待發 高鐵經濟推升第三核

在高鐵經濟與交通樞紐效應帶動下，烏日高鐵特區成為市場新焦點。賴正鎰指出，該區兼具高鐵與捷運雙軸交通優勢，並擁有廣大腹地與低密度開發條件，可望接棒七期與水湳，成為第三座企業總部核心，形成「三核驅動」的新商辦格局。

鄉林不動產研究室補充，高鐵台中站2024年旅運量突破2,600萬人次，僅次於台北站，顯示交通腹地效應強勁；再加上特區內商場、飯店與商辦陸續落成，烏日已從交通節點升級為「商務引擎」。

不過，黃舒衛提醒，目前烏日仍處觀望期，「租賃市場仍在培養階段，買方多為中長期布局，預期三至五年後才會看到實質聚集效應。」他認為，若聯外道路與公共建設同步推進，有望承接七期與水湳外溢需求，帶動周邊住宅與服務產業發展。

供需平衡、結構轉換 商辦市場理性前行

觀察整體市場，高力國際指出，目前台中商辦供需仍屬平衡，大型金融與科技機構持續尋求換點與擴租機會，顯示剛性需求穩定。「市場缺的不是買家，而是合適的量體，」黃舒衛說道。

他預期，未來五年台中商辦市場將進入「多核心競合期」，七期與水湳維持穩盤、烏日潛力待發，短線觀望、長線支撐，整體市場朝結構重組與功能分化方向發展。

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