政府打房及川普關稅下的房地產新趨勢

在當前政府強力打房與全球經貿變局，特別是潛在的「川普關稅」陰影下，台灣的房地產市場將走向何方？相信一般民眾，無論是已經置產，還是正在觀望，心中都充滿了疑問：房價會跌嗎？現在是進場的時機嗎？未來的家，會長什麼樣子？大家應該要如何去看清未來五到十年的房地產新趨勢，品嘉建設創辦人胡偉良博士於2025年11月07號於台北國際金融博覽會中的演講中，有詳細的分享可分成以下三大主題去關注:

第一，房地產不變的核心價值。
第二，深入剖析兩大外部衝擊：政府打房與川普關稅，如何重塑市場。
第三，最重要的部分，未來的六大新趨勢與應對策略。

第一部分：動盪時代中，房地產不變的三大核心優勢

在風雨來襲時，我們更要看清腳下這塊土地的堅實之處。無論政策如何變化，房地產這項資產，始終擁有三大無可取代的優勢：

房地產的三大核心優勢

第一，「使用價值」與「情感寄託」。

房地產不像股票只是一個數字，它是一個你可以「使用」的實體。你可以住在裡面、開店做生意。它是一個「家」。好的房子能為我們帶來生活的幸運感與方便性。它關乎家人的安全、孩子的成長、每天的幸福感。這份實實在在的「使用價值」，是股票、虛擬貨幣等投資標的無法比擬的。

這不只是投資，更是對生活品質的投資。一個採光通風良好、動線流暢、管理完善的房子，帶來的是一種每天的「幸運感」和「方便性」。它能減少家人間的摩擦，提升居住的幸福感。這也是為什麼現代人越來越重視「建築規格」。

第二，「槓桿操作」與「資金池」功能。

房地產是少數能讓普羅大眾安全使用高倍數財務槓桿的工具。它也是少數能讓銀行願意讓你用高倍「槓桿」購買的資產。頭期款兩、三成，你就能擁有百分之百的使用權與增值潛力。同時，這個資產還能成為我們的「資金池」，在需要週轉時，透過增貸等方式取得成本相對較低的資金，這項功能至今依然無可替代。

第三，「實體改善」與「安全升級」。

特別是我們現在看到的新一代都更宅，規格遠勝以往。它們是耐震性能佳的安心宅、是節能減碳的綠建築、是融入科技的智慧建築，更是規劃了無障礙設施的適老建築。這代表房地產本身也在進化，順應著高齡化、數位化的社會需求，其內在價值正在不斷提升。

這些核心優勢，是我們在分析所有變動因素前，必須牢牢記住的基石。

然而，這些優勢正面臨巨大的挑戰。政府的政策風向非常明確：「鼓勵擁有一屋，反對囤房炒作」。從囤房稅2.0到限縮貸款成數，目標就是打擊短期投資客。這意味著，過去「買房必賺」、「閉著眼睛買都能漲」的時代已經過去了。

第二部分：兩大衝擊波——政府打房與川普關稅的深層影響

接下來，我們要面對兩股正在改變遊戲規則的力量。

首先，是政府的「選擇性信用管制」與「稅制改革」。

政府的政策方向非常明確：鼓勵民眾擁有「1屋」，反對將房產作為純投資標的，並嚴防炒作。從限縮貸款成數、提高信用要求，到《平均地權條例》打擊預售屋換約，再到可能調整的稅制，目標都指向「去投資化」。

這會帶來什麼直接後果？

1. 購屋門檻提高：年輕人、首購族要湊足更高自備款，買房更困難。

2. 市場流動性降低：投資客退場，交易量可能萎縮。

3. 建商面臨生存戰：這是一場優勝劣敗的市場淘汰。預期大、中、小型建商都將重新洗牌。中型及小型建商，除非能像精品一樣建立起強大的品牌信譽，否則將首當其衝，逐漸退出市場。而大型建商雖然情況稍佳，但也將面臨利潤降低的沉重壓力。未來，代之而起的將是另一批以輕資產、高效率、創新商業模式營運的新銳建商。

其次，是潛在的「川普關稅」這隻黑天鵝。

雖然變數仍大，但我們必須預先沙盤推演。若美國對全球掀起新一波關稅大戰，對台灣的衝擊將是：

1. 總體經濟影響：出口導向的台灣經濟可能受創，企業獲利下降，連帶影響年終獎金與薪資成長。民眾購屋的「能力」與「信心」會受到雙重打擊。

2. 資金鏈的雙面刃：若台海情勢因美中衝突升溫，可能影響外資流入台灣房地產的意願。但另一方面，若台灣高科技產業出口受阻，部分企業的資本支出也可能放緩。

這兩股力量疊加，共同指向一個結論：市場的投機泡沫將被擠出，房地產將回歸「居住本質」。

第三部分：未來十年的六大房地產新趨勢

在這樣的衝擊下，未來的市場會呈現出哪些清晰的趨勢呢？胡偉良為大家歸納出六大趨勢：

趨勢一：「租購並存」成為新常態，市場極化

房價過高的情況，將使民眾大量走向「長期租房」。買房將不再是人生必修課，租屋市場會更加蓬勃、專業化。最終，市場會極化：一端是高收入族群追求的高品質住宅，另一端是廣大租賃族群需要的穩定租屋供給。買房市場，將越來越成為「高收入者的遊戲」。

趨勢二：「存量市場」取代「增量市場」

台灣30年以上的老屋已超過一半，其中在921地震（1999年）以前興建的老屋，耐震力尤其令人擔憂。可供大面積開發的素地越來越少，且價格高昂。未來的主戰場，將從郊區的農地、素地，轉移到都市裡的老屋改建與都更。這不僅是商機，更是國家安全與社會福祉的迫切需求。政府若能以政策大力加速都更改建，不僅能改善民眾居住安全，更是擴大內需、刺激經濟成長的一帖良藥。

趨勢三：「市場分化」加劇，強者恆強

人口會持續往都會區集中，特別是圍繞著高科技、半導體、AI等高附加價值產業聚落，例如新竹、台中、台南科學園區周邊。這些從業人員薪資所得高，他們追求的是「舒適好宅」。反之，非都會區將面臨人口減少、外移的挑戰，房地產市場將更為冷清。地點，地點，還是地點，這句話的價值將更加凸顯。

趨勢四：「產品兩極化」——越小與越專的宅並存

一方面，因應單身、頂客族與高房價壓力，小宅、獨居宅的比重與數量會持續增加。另一方面，對於高收入家庭，他們不再需要「大而無當」的房子，而是需要「精緻而專屬」的空間。因此，中大坪數的產品不會消失，但必須進化為符合高端生活需求的「好宅」，例如擁有更完善的公設、更好的景觀與建築規劃。

趨勢五：「建築規格升級」成為基本配備

未來的房子，無論大小，都必須是「有感升級」的。耐震、綠建築、智慧家居、無障礙設計，這些將不再是豪宅的專利，而是消費者在選擇都更宅或新成屋時的「基本要求」。建築的硬體價值，將集中在這些關乎安全、健康與便利的實質功能上。

趨勢六：「建商生存戰」催生商業模式創新

正如前面所說，建商利潤被壓縮，將迫使產業轉型。未來成功的建商，不再是拚推案量、拚週轉速度，而是拚：

品牌力：信任度與口碑。

整合力：處理複雜都更流程的能力。

成本控管力：在有限的利潤空間中擠出效益。

創新力：提供新的服務與價值，例如全齡化社區、訂閱制服務等。

結語：在變局中，找到自己的定位

總結胡偉良的分享，我們看到了一個正在劇烈轉變的房地產時代。政府的打房政策與全球經貿風險，如同兩把篩子，正在篩去市場的浮躁，留下真實的需求與穩健的經營者。

對於我們個人而言，在這個新時代下：

如果你是自住客，請回歸需求本身：你的生活需要什麼？安全、便利、幸福感。請大膽追求具備耐震、智慧、綠建築與無障礙設施的好房子。老屋改建是機會，但也要慎選有信譽的建商。

如果你是投資者，舊思維必須拋棄。未來不再是買了等著漲，而是要精算租金收益，尋找被低估的存量資產，或是聚焦於有真實產業與人口支撐的區域。

對於整個社會，我們需要更積極的面對老屋更新問題，這不只是房地產議題，更是國家安全與社會公平的課題。

未來的房地產市場，將更理性、更分化，也更考驗每一位參與者的智慧。它不再是一個遍地黃金的市場，但對於做好準備的人來說，它依然是一個能夠安身立命、穩健積累財富的基石。

與其預測風向，不如學會在每一種風中穩步前行。

個人檔案：
品嘉建設創辦人胡偉良博士
學歷 ：台大土木系畢業、商學博士、法學博士
現任：品嘉建設股份有限公司董事長兼主任技師 (獲選內政部十大優良營造廠商)

經歷：
曾任新北市建照預審委員會委員
曾任新北市都市更新審議委員會委員
台大土木文教基金會董事長
美國Lawrence大學EMBA講座教授
新店上河圖社區主任委員(任內獲選優良社區評選第一名)
經濟部中小企業精英總經理獎 台灣營建署管理協會傑出論文獎

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