政府讓利藏心機 房市低檔盤整照著劇本走

文／陳炳辰

央行在三月底的理監事會議宣布鬆綁購屋第二戶的房貸限制，成數上由五成放寬至六成，而從2024年九月的第七波打房政策以來，央行也曾在去年九月針對房市狀態調整兩次規範，一為新青安貸款排除在銀行放款是否過度集中房貸業務的觀察以外，另一為第二戶限期出售免於限貸的切結期拉長至一年半，此外還有去年底的理監事會議決定將房貸上的觀察回歸各銀行自行控管，但每個月都須向央行申報相關狀態，而不論央行的這些修訂幅度是大是小，確實對於市場意見有所表態。

然而先前針對房市降溫的佈局，好不容易在交易量上展現成效，在房價面仍然力有未逮下，難以讓如今政府唯一打房悍將中央銀行鬆手調控，尤其下半年將進入選舉前夕，高房價的敏感神經切勿再被觸及，因此縱然要回應房市情勢，跟進市況滾動式調整政策，但看來都得算計好應都是開小門與施小惠，房貸嚴控的緊箍咒一日未除，想要再炒熱房市的投資族都難翻出央行五指山。

第二屋貸款讓利一成
買盤反應如平行時空

以此次貸款成數的修改來說，觀察其後幾周《住展雜誌》市調單位資訊，北台灣在雙北與桃竹地區約10多案來客與交易組數，賞屋量都是平均在10至15組左右，成交上還是平均一組，與之前的狀態差不多，案場銷售人員雖論及看屋客戶或有討論央行決策，但未見刺激效果，表現較好的個案像桃園市龜山區A7重劃區的長耀建設案，或新北市板橋區遠東通訊園區的遠揚建設案，都傾向是新開案因素，又或是在地指標知名度高的話題特性，進而才傳出數十組或破百組的來客熱潮。

實際檢視央行惠賜的讓利一成，對於高價位物件能多出此等幅度的貸款金額當然不少，但本質上依然在於眼下高房價局勢，總價過高不易有買盤量體，要是還達豪宅標準的交易與持有政策更是持續不友善，影響性並不全面。蛋白區則在前景不明與信心低落下，即使房價相對市區低廉，亦不至於因為多出幾十萬元的貸款就讓買盤貿然出手，不智的與未來風險一搏高下。

這樣的推論下，譬如台北市、新北市第一環行政區的鍍金區，或是桃園市大園、觀音與新竹地區的二線地帶這類外圍區，區域房市上應難起漣漪，或許稍可觀察總價帶2、3000萬元的 中段班區域市場有無起色，但可想見受惠對象實屬有限。

又在央行與銀行端都並未鬆懈房貸不得高度集中的中心思想下，貸款人資產狀況、屋況與地段審核嚴謹如昔，還有交屋潮帶來的排隊撥款狀態，實質效益無法樂觀以待，演變為央行回應輿論的宣示意義，更意想不到的走向為買盤是否因此期待還有更多的軟化可能性，遂乾脆持續觀望，令現況僵局的轉機再推延。

整齣戲看下來最為尷尬的角色莫過於推案也不是，不推也不是的建商業者，目前看來其選擇還是避開下半年的選舉變數，夜長夢多，傾向趁著議題打鐵趁熱集中火力於上半年，雙北與桃竹地區均有重量級大案最快在4月底、520檔期亮相，供給面的熱鬧有機會帶動討論，但能不能引起買盤興致依舊未定之天。

價格修正有望？
二線地帶帶頭降

倒是在房價方面可觀察修正轉折的氛圍，一方面買氣還陷泥淖，另一方面政策調整也無濟於事，歷經了一年多都不見曙光的房市，低首付、附裝潢、送贈品、彈性付款等行銷方式黔驢技窮，終究得面對價格上的讓步，甚至是原物料物價恐因戰事升高，還有土方改革增加建商成本的壓力，卻都改變不了眼下房價沒有漲價條件的事實，非全然一線地帶案都得以區域行情基本價為依歸，因此在桃園市龜山區A7重劃區新案小心翼翼開出每坪四字頭價碼，更蛋白的觀音區上不去三字頭之餘，被預期落至25萬元的退潮水位；市區房市體質穩健讓不少個案保持高調之姿，但要是地段、規劃體質不佳，多有建商很有自知之明調整價格，量先價行的經濟學原理並未失準，時候未到而已。

2026年3月暨近一年【住展風向球】六大指標分數與燈號對照表

時間

預售推案量

新成屋戶數

待售建案個數

議價率

來客組數

成交組數

總分

燈號

2025 年 3 月

8.35

6.08

9.03

9.92

6.37

6.1

45.9

綠燈

2025 年 4 月

8.72

4.22

8.58

9.92

6.74

7.51

45.7

綠燈

2025 年 5 月

6.17

3.91

8.58

9.92

5.63

5.63

39.8

黃藍燈

2025 年 6 月

8.35

3.91

8.13

9.92

4.89

4.69

39.9

黃藍燈

2025 年 7 月

7.63

4.22

7.68

9.92

4.52

4.22

38.2

黃藍燈

2025 年 8 月

5.8

3.6

7.68

9.92

4.15

4.22

35.4

黃藍燈

2025 年 9 月

6.17

3.91

7.23

9.92

4.15

4.22

35.6

黃藍燈

2025 年 10 月

7.26

4.22

7.23

9.92

4.52

4.22

37.4

黃藍燈

2025 年 11 月

8.35

3.91

7.23

9.92

4.52

4.22

38.2

黃藍燈

2025 年 12 月

9.08

4.53

6.78

9.92

4.15

4.22

38.7

黃藍燈

2026 年 1 月

7.26

3.6

5.88

9.92

4.15

4.22

35

黃藍燈

2026 年 2 月

5.8

3.6

5.88

9.92

4.15

4.22

33.6

黃藍燈

2026 年 3 月

9.45

3.91

5.88

9.92

4.15

4.11

37.5

黃藍燈

【註】藍燈 ( 谷底衰退 )：32 分以下。黃藍燈 ( 衰退注意 )：32.1~42 分。綠燈 ( 復甦安全 )：42.1~52 分。
黃紅燈 ( 熱絡注意 )：52.1~61 分。紅燈 ( 過熱煞車 )：61.1 分以上。
資料來源／住展雜誌　製表／住展雜誌

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