房子愈買愈小！七都小宅占比全升　新竹5年漲逾76%、「這裡」單價超車大宅

文／謝曉菁

高房價加上人口結構改變，購屋族買房坪數愈來愈「小」。永慶房產集團根據實價登錄資料，統計2021年至2026年上半年七大都會區住宅交易，發現30坪以下小宅交易占比全面增加，50坪以上大宅占比則全面下滑。其中，桃園、台中及台南更出現小宅交易占比超越大宅的翻轉；價格方面，新竹小宅5年間單價大漲76.6%，居七都之冠，桃園更是唯一出現小宅單價反超大宅的都會區。

觀察交易結構，桃園、台中及台南在5年前，50坪以上大宅交易占比皆高於30坪以下小宅，如今情勢卻全面翻轉。桃園小宅交易占比從2021年的27.6%升至2026年上半年的29.3%，大宅則由31.8%降至25.5%；台中小宅由29.1%增至30.5%，大宅由31.1%降至25.6%；台南小宅也從28.9%增至30.5%，大宅則由33.3%降至29.2%。

2021年 vs 2026年七大都會區大宅與小宅交易占比



















縣市

大宅（50坪以上）

小宅（30坪以下）

2021年
1-6月

2026年
1-6月

增減
百分點

2021年
1-6月

2026年
1-6月

增減
百分點

台北市

19.3%

14.6%

-4.7%

41.8%

47.7%

5.9%

新北市

24.1%

16.4%

-7.7%

37.0%

44.1%

7.1%

桃園市

31.8%

25.5%

-6.3%

27.6%

29.3%

1.7%

新竹縣市

40.6%

34.0%

-6.6%

18.7%

19.8%

1.1%

台中市

31.1%

25.6%

-5.5%

29.1%

30.5%

1.4%

台南市

33.3%

29.2%

-4.1%

28.9%

30.5%

1.6%

高雄市

28.4%

24.4%

-4.0%

34.7%

35.7%

1.0%

篩選條件：

1. 交易標的為房地（土地＋建物）、房地（土地＋建物）＋車位、建物。

2. 建物型態：住宅大樓、華廈、公寓、套房、透天厝。

3. 主要用途：住宅用、其他登記事項。

4. 排除樓層一樓、屋齡兩年內與親友交易之成交資料。

5. 排除七都豪宅成交資料，台北市總價7,000萬以上、新北市總價6,000萬以上，其餘五都總價4,000萬以上。

6. 篩選小宅坪數30坪以下、大宅坪數50坪以上之成交資料。

註：

實價登錄資料自2021年1月至2026年6月。

資料來源：

實價登錄資料；永慶房產集團彙整。

對此，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，三都小宅崛起各有不同原因。她說明，桃園受到雙北購屋需求外溢帶動，小宅需求增加；台中近年重劃區開發、新案供給增加，中小坪數產品選擇也更多；台南則因房價上漲速度較快、所得成長相對有限，部分購屋族轉而縮小坪數控制購屋總價，使小宅交易占比逐漸超越大宅。

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不過，新竹縣市呈現不同景象。當地50坪以上大宅交易占比雖然從2021年的40.6%降至2026年上半年的34%，仍是七大都會區中唯一大宅占比超過三分之一的區域；30坪以下小宅占比則仍不到2成。

2021年 vs 2026年七大都會區大宅與小宅價差變化



















縣市

大宅（50坪以上）

小宅（30坪以下）

2021年
1-6月

2026年
1-6月

單價漲跌幅

2021年
1-6月

2026年
1-6月

單價漲跌幅

台北市

63.4

81.4

28.4%

65.1

80.9

24.3%

新北市

33.7

44.6

32.3%

35.1

46.8

33.3%

桃園市

20.4

27.1

32.8%

19.5

28.1

44.1%

新竹縣市

24.4

38.4

57.4%

18.4

32.5

76.6%

台中市

25.0

30.8

23.2%

22.9

28.5

24.5%

台南市

19.6

25.6

30.6%

18.5

24.2

30.8%

高雄市

21.1

27.4

29.9%

18.6

24.6

32.3%

篩選條件：

1. 交易標的為房地（土地＋建物）、房地（土地＋建物）＋車位、建物。

2. 建物型態：住宅大樓、華廈、公寓、套房、透天厝。

3. 主要用途：住宅用、其他登記事項。

4. 排除樓層一樓、屋齡兩年內與親友交易之成交資料。

5. 排除七都豪宅成交資料，台北市總價7,000萬以上、新北市總價6,000萬以上，其餘五都總價4,000萬以上。

6. 篩選小宅坪數30坪以下、大宅坪數50坪以上之成交資料。

註：

實價登錄資料自2021年1月至2026年6月。

資料來源：

實價登錄資料；永慶房產集團彙整。

陳金萍分析，新竹受到科技產業聚落帶動，就業及就學需求旺盛，加上相對較高的所得水準支撐購屋能力，使當地購屋族對居住空間仍有一定需求，大坪數住宅交易比重也相對突出。

然而，若從房價變化來看，小宅的漲勢反而更加明顯。統計顯示，2021年至2026年上半年，除了台北市之外，其餘六大都會區30坪以下小宅單價漲幅均高於50坪以上大宅，其中又以新竹縣市小宅5年間大漲76.6%最為驚人，漲幅居七都之冠。

對此，陳金萍指出，新竹科技產業帶來強勁購屋需求，但住宅供給相對有限，房價持續走高，也墊高大坪數住宅的總價門檻。即使科技業薪資相對較高，購買大坪數住宅仍面臨不小壓力，小宅因而受到青睞，需求增加也進一步支撐價格表現。

桃園則出現另一個特殊現象，不僅小宅5年間單價漲幅超過4成，更是七都唯一出現「小宅單價反超大宅」的都會區。數據顯示，2021年桃園30坪以下小宅平均每坪19.5萬元，低於50坪以上大宅的每坪20.4萬元；到了2026年上半年，小宅已漲至每坪28.1萬元，反而超越大宅的每坪27.1萬元，大小宅價格關係正式逆轉。

陳金萍分析，桃園除了受雙北外溢需求帶動，近年重劃區及新案快速發展，部分小宅兼具屋齡較新、交通及生活機能優勢，需求集中也推升小宅價格，使其進一步超越大宅。

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