提供有溫度的服務 小事處理好 就不會有大事情

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【網路地產王/綜合報導】專訪 台北市租賃住宅服務公會理事長 陳柏勳

租賃住宅服務業是台灣房地產結構中十分具有未來性的一環,目前是兆基物業集團執行副總陳柏勳,也是台北市租賃住宅服務公會理事長,除了看好租賃住宅服務業的前景之外,也深信租賃住宅服務業是可傳承的事業。

房東本具報稅義務

兆基早在十二年前就進入租賃住宅市場,深感對房東房客雙方教育宣導的重要性。有所得收入就要報稅,這是一項基本義務;但是由於長期以來租賃住宅缺乏管理,這部分的報稅形成稅負上的大漏洞,換句話說,目前許多有租金收入的房東,大都沒有依法報稅,這也成為包租代管業務在推動時的一大門檻。

陳柏勳表示,在這個行業這麼多年,最常被房東質疑的問題,就是報稅,基本上房東對於包租代管服務或是相關服務費,都十分認同沒有太多疑慮;反倒是比較在乎,透過包租代管的物件需要報稅,甚至擔心會被溯及既往追稅。

其實這些觀念都需要被導正,屋主及房東有租金收入,本來就應該要依法報稅,政府目前尚未積極處理這個問題,應該是擔心房東會將稅金轉嫁到租金,造成租金上揚引發民怨;或者因為房東擔心報稅麻煩增加支出,乾脆就不拿出來租、降低供給,造成租金上揚等等。

陳柏勳認為,這層顧慮確實存在,不過若要改變現況、導上正軌,這就是過渡時期政府及民眾必須承擔的,一來是怕麻煩的房東,本來可能就不釋出出租,對整體供給量影響不大;二來多數想要獲利的房東,與其將房屋閒置,不如還是拿出來出租收租,因此也不會減少供給。

政府方面,提供優惠鼓勵出租,也應該要積極查稅,持續監督管理,導正房東僥倖逃稅的心態,長期來看,應該還是要往這個方向推動,讓租屋報稅走向正常化。

合約寫清楚就能有效降低糾紛

租賃代管的事項很瑣碎,瑣碎就會不好管理,管理範圍從硬體、設備到租賃雙房的行為及認知等等,都在管轄範圍內,畢竟租賃雙方互不熟識,要倚賴中間代管者建立互信,代管者的角色很重要。

陳柏勳說,分享兆基十二年來的經驗,提供內容詳盡、載明雙方權利義務的合約,是對租賃雙方宣導正確觀念的關鍵,比如說,出租前的屋況說明書,就要寫得很清楚,像是冷氣這項,過去可能只在合約中註明該設備”冷氣一台”,但是這台冷氣可能是屋主主動提供的,也可能是前一位房客沒帶走留下來的,如果是前者,冷氣壞了當然請房東維修;如果是後者,房東可能就不會修,因為那本來就不是房東提供的,房東認為沒有維修義務,這些就是會造成糾紛的細節差異。

房租通常分三種,一是空屋、二是附家具、三是附家電,這三種等級的租金價格都不相同,因此內容物是甚麼,品牌是甚麼,細節都要盡量寫清楚。

陳柏勳另舉了一個常見的案例,像是燈泡壞了,是誰要來換?站在房客立場,他可能會認為,所有房東附的東西有損壞,都應該是房東來修理,因此應該是由房東更換燈泡;但實際上,燈泡屬於消耗品,房東出租交屋時,燈泡是好的,是因為使用時間而造成損壞,因此應該是房客自行更換。基本上,設備類(燈座)物品由房東負責,消耗品(如燈泡)則由房客負責。

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