台北房價為什麼掉不下來?經濟學家李嘉圖的答案:縮短城鄉差距

台北房價為什麼掉不下來?經濟學家李嘉圖的答案:縮短城鄉差距
台灣高房價逼得人們上街頭進行「無殼蝸牛運動」,但時間過了 30 年,台灣的房價還是直往上飆漲,讓年輕人只能望屋興嘆,到底何時可以有一個屬於自己的窩?探究地租法則,找出關鍵要素,拉近城鄉差距,讓大家無論生活在哪一地區都能有相同的便利性,或許才能使房價落於合理價位。

如果問起年輕人他們最痛恨的社會問題是什麼,十有八九會回答高房價跟低薪。台灣的高房價已經不是新聞,早在 1989 年就已經發生過以反對高房價為訴求的「無殼蝸牛運動」;只是到了 2010 年代,這個問題搭配上低薪與青年貧困,對年輕人造成的傷害更勝 1989 年。

過去討論到這個問題,很多人會以「供需法則」的角度思考,歸因到華人特有的「有土斯有財」觀念,加上台灣人基於安全感習慣持有自用住宅,導致對房地產的需求居高不下。但是近年來台灣少子化嚴重,建商卻不停地在推出新建案,使得空屋率節節上升。按照供需法則的正常變化,房價不是早就應該要下跌了嗎?

供需法則失效,「地租法則」才是答案

有趣的是,根據資料顯示,台灣的房屋供給早在上個世紀末就已經超過人口需求,雖然有論者歸因於除了居住,房屋還有「投資、避險」等需求,用難聽一點的話來說,就是被炒出來的。但這樣的論點仍無法更深入的去解釋推升房價背後的力量究竟是什麼?到底是什麼神祕的力量在支撐房價節節高升,沒有出現如大家預期的投機泡沫?

傳統經濟學從李嘉圖(David Ricardo)開始,就不是單純用供需來處理房價問題。如果我們套用李嘉圖的地租法則(Law of rent,馬克思稱為「級差地租」)來解釋,台灣的高房價源自於區域發展的資源不均。像是台北房價之所以能夠屢創新高,背後的力量便是源自於買房在台北的生活機能與台灣其他區域相比的落差。

用白話來說,就是跟台北相比,在台灣其他地方生活有多不便,台北的房價就能漲到多高。如果覺得這樣講還是有點抽象,那不如說得再具體一點:當一個外地來的人到了台北,感受到台北生活的便利性之後,他心中願意付出多少金錢,透過搬到台北來弭平自己原本居地的不便跟台北便利性的差距,這樣的集體意識才是構成市場需求,推升台北房價的真正力量。

當然,諸如便利性、生活品質之類的指標,很難量化不好討論,因此我們可以聚焦其他經濟學家所提出的具體條件上。例如邱念(Johann Heinrich von Thünen)就建議我們可以用「距離」的概念來討論,他提出了被稱做「邱念圈」的理論,講述地產價格會因為運送農作物到市場的距離不一樣導致差異;離市場越近的價格越貴,離市場越遠的價格越便宜。

勞工不是農作物,我們不會每天早上從家裡被運到果菜市場賣掉,但我們每天都要通勤到公司工作。邱念圈的概念,同樣能代換成勞工到公司的距離,是影響房價最重要的因素之一。不過真正影響房價的不單純是距離,正確來說還必須考量加入地形、運輸工具等因素後綜合出來的交通「易達性」。

桃園的房價為何高於金山?

說起台灣哪裡有最多的工作機會,換句話說,也就是擁有最大勞動市場的地方,當然就是台北。從台北市中心到金山的航空距離約略相當於到桃園市中心,但願意買房在桃園到台北通勤工作的人絕對多於願意買房在金山的人,桃園的房價也一定遠高於金山。這也說明了為什麼都是新北,新店、三重、中永和、板橋這些容易進出台北的地區,房價會高於其他地方。

當然,現實中影響買房意願的還有周邊環境、小孩學區、吃飯購物等生活機能方不方便等要素,但在概念上,還是不脫我們前面所提到的兩個理論。這些年來有關如何抑止房價上升的政策,都聚焦在囤房稅、實價登錄,這些影響交易行為的討論上,但交易行為其實已經是形成房價很末端的部分。而且傳統經濟學也告訴我們,利用政策去影響交易行為往往收效甚微,很多時候還會帶來反效果。

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