從負債數百萬到成為成功置產三房！楊正州如何在包租代管業翻身的故事分享

2020 年的疫情改變了世界，也悄然翻轉了台灣城市的街廓風景。 在這場看不見的變革中，「包租代管業」成為低調卻關鍵的推手之一。 而富喬物業管理顧問行銷業務部經理楊正州，正是在這波浪潮中完成了人生的逆轉——短短數年間，不僅清償了數百萬元負債，更在新北市坐擁數間房產。 他的故事，不只是個人的谷底翻身記，更是台灣老屋活化與租賃產業升級的縮影。

採訪當天，台北飄著細雨。 楊正州從中山區的辦公室騎著機車，一路風塵僕僕趕往汐止的約訪地點。 這份不怕辛苦的態度，正如他踏入富喬以來的工作寫照。 他坦言，過去的人生並不順遂，曾嘗試直銷、腳底按摩師與房仲水泥工等多種工作，卻始終找不到穩定方向，甚至一度因事業受挫而背負數百萬元債務。 人生的轉折，來自一段舊識緣分。富喬物業創辦人陳宏昌給了他進入包租代管產業的機會。「他是改變我生命的貴人，五年前，那是我人生的低谷，一天身兼2到3份工作，明知道我沒有包租代管業的經驗，還願意讓我試試看。」楊正州沒有辜負這份信任，即使不懂也不會，但從最基層、也最吃力的業務工作做起，出租房屋後還要打掃公區及幫租客丟垃圾，處理租客大小事。

回憶疫情期間的業務日常，他的主要任務，是尋找願意出租住宅、並嘗試包租代管模式的房東。讓他印象最深刻的第一個成功開發的包租物件，是在板橋發現的一棟屋齡超過 50 年的三層樓老透天：「每一間房子都有獨特的故事，這個屋主是繼承了已逝媽媽的起家厝，房子也乘載了很多童年回憶，但是過於老舊，又有嚴重壁癌漏水等問題，一般人根本不會想要承租。」

就這樣房子長年閒置，又因惡房東張淑菁的新聞事件，讓包租代管業被冠以不好的印象，讓原本極為排斥的屋主經過反覆溝通後，終於同意將老屋拆除、重新隔間與整修。 「這對房東來說是零負擔的選擇，」楊正州說，不僅動輒數百萬的修繕費用由公司全額投入，屋主還能換得長達 14 年的穩定租金收益，此外，租滿後又能以現況還屋：「裝修期間，我們都會邀請屋主參觀，讓他們安心。有沒有站在屋主立場想？有沒有站在租客立場想？這決定了能不能走得長久。」

而這樣專注於「老屋活化」的策略，讓許多原本乏人問津的老宅，轉身成為優質套房，不僅解決房東「管不動、修不起」的困境，也為雙北租屋族提供更具品質的居住選擇。 但其中的甘苦不足為外人道，楊正州形容：「房仲成交就結束了，但我們是簽約後，服務才真正開始。」因為無論是房東或租客遇到的大小問題，像是馬桶漏水、寵物走失等，都必須承接與解決，但他始終秉持著將心比心的態度，因而成為他租客眼中的朋友，後來有租客因此認同理念，轉而加入團隊成為夥伴，甚是更有不少屋主主動轉介紹物件，讓他的業務版圖持續擴大。

而隨著 AI 時代來臨，富喬也順勢優化流程，導入 AI 客服與線上系統，協助租客進行基礎排查，例如冷氣不冷、水電異常等，而這樣的過程，也讓楊正州的不斷從工作中學習：「我曾認為自己的業績撐起了整間公司，直到被創辦人陳董事長點出盲點，才意識到若只站在業務角度，永遠看不見組織真正的運作問題，於是，開始主動跨部門學習，從總務採購、請款流程，到管理部對合約與文件的要求，甚至連維修排程都深入理解。」

這樣的模式，不僅提升效率，也讓富喬在短短六年間累積近 2,000 間物件，年營業額逼近 2.4 億元，如今，楊正州最新的任務，是參與籌備公司 IPO 上市櫃計畫：「目前沒有任何一個包租代管業者成功IPO，所以是非常大的挑戰。」 即使從未有相關經驗，但是他仍抱持一貫信念——不懂就問，先把問題解決的態度，他樂觀地說：「因為光是想，永遠都是問題，行動才會有答案。」