住家在商業區 還是住宅區較好
政府在標售商業區土地時的訂價，通常都會比住宅區土地來得高，所以買住家要買位在商業區的土地比較值錢。這是坊間仲介店，常給消費者的答案，其實這個答覆往往是錯的……
最近，有位朋友想在大台北的一個新興重劃區置產買住宅，所以找了知名連鎖仲介商的當地駐點業務人員帶看房屋。這些新建的住宅大樓，有的蓋在商業區、有的蓋在住宅區，但是單坪的開價看起來都差不多，於是他問仲介「住宅是要買在商業區比較好，還是住宅區比較好呢?!」，仲介果斷的回答他：「商業區土地的標售價格通常都比住宅區土地高，所以商業區土地比較值錢，當然是要買位在商業區的住宅比較好」。而我這位朋友特地跑來問我，這樣的說法到底正不正確；他說他至少問了三家仲介的業務人員，都是給相同的答案。其實這樣的說法，在某些情況下是正確的，但對於在大台北以興建高樓為主的新興重劃區裡的住宅而言，則是完全不正確的。
建蔽率影響土地價格因素不大，容積率才是建商評估標購價格的關鍵。
商業區土地價格 會較具價值嗎？
如果根據上述的理論，照理說商業區住宅之房價應較同區住宅區住宅為高，但實際上房地產市場並沒有這樣的現象。理由很簡單，因為每塊土地都有它的強度，所謂強度即是指土地的「建蔽率」及「容積率」。建蔽率簡單說就是「單一樓層最多可以蓋多少面積的房子」；容積率簡單說就是「這塊土地總共可以蓋多少面積的房子」，兩個加總起來，建物可以蓋幾樓、蓋幾坪就算出來了。通常可以蓋愈高樓的、愈多坪數的，土地價格就愈高。
在重劃區裡，土地面積通常具一定規模，規劃上不成問題，故建蔽率影響土地價格因素不大，容積率才是建商評估標購價格的關鍵。建管法令上所稱之容積率，以住宅而言，大多指實際居室面積，不包含建築物的公設（屋突、梯廳、樓梯及機房等）、陽台等面積，但這些可不計容積率的面積，多半還是可以併入銷售面積銷售的。故一般業界會將容積轉換為坪效來計算，坪效是指「一坪土地可以生產幾坪的銷售面積」，坪效愈高，土地價格愈高。
以台北市常見的第三種住宅區（以下簡稱「住三」）及第三種商業區（以下簡稱「商三」）為例，容積率前者為二二五％；後者為五六○％，故假設台北市同地段兩基地各均為一○○○坪，惟其中一塊土地使用分區為住三，另一為商三。住三基地共可創造約三七一○坪的銷售面積（土地一○○○坪乘上容積率二二五％乘上免計容積係數一‧六五），換算坪效三‧七一（銷售面積三七一二坪除以土地一○○○坪）；另一商三基地則可創造約九二四○坪的銷售面積（土地一○○○坪乘上容積率五六○％乘上免計容積係數一‧六五），換算坪效九‧二四（銷售面積九二四○坪除以土地一○○○坪），商三可創造的坪效是住三的二‧五倍之多。
在同地段，同樣要推住宅產品，市場房價並不會有明顯差異，但商三土地因坪效高，故可創造更高收益，建商當然會用高於住宅區土地的行情來取得。
但從消費者的角度來看，假設上述兩基地均推出每戶建物約五十坪（含公設）之住宅產品，則住三基地約可興建七十四戶（三七一○坪除以五○坪／戶）；商三基地約可一八五戶（九二四○坪除以五○坪／戶）。從這裏來看，各位應該就會發現，土地價格的高低並不會反應在你的房價上，因為相同的基地面積，相同的產品規格，但商三基地的戶數隨著土地強度等比變多了，相對地土地權狀的持份面積就變少了，所以基本上，商三基地住戶所持有土地的價值（一○○○坪除以一八五戶等於五‧四坪／戶）與住三基地住戶所持有土地的價值（一○○○坪除以七四戶等於十三‧五坪／戶）是相同的（商三基地住戶所持有的土地坪數較住三基地住戶足足少了二‧五倍，換算後持有土地價值會相等）。再者，在相同基礎上，商三基地的戶數足足高出住三基地二‧五倍，未來居住人口密度將較住三基地高出許多，居住品質即可明顯分出優劣。如果您的房價並不會因為座落基地的土地交易價格高而隨之提升，您應該以土地價格，還是居住品質為購屋考量？答案已呼之欲出。
商業區主要係為從事商業活動使用，不以塑造居住品質為目的。
商業地上蓋住宅 恐有觸法的疑慮
最近，有位朋友想在大台北的一個新興重劃區置產買住宅，所以找了知名連鎖仲介商的當地駐點業務人員帶看房屋。這些新建的住宅大樓，有的蓋在商業區、有的蓋在住宅區，但是單坪的開價看起來都差不多，於是他問仲介「住宅是要買在商業區比較好，還是住宅區比較好呢?!」，仲介果斷的回答他：「商業區土地的標售價格通常都比住宅區土地高，所以商業區土地比較值錢，當然是要買位在商業區的住宅比較好」。而我這位朋友特地跑來問我，這樣的說法到底正不正確；他說他至少問了三家仲介的業務人員，都是給相同的答案。其實這樣的說法，在某些情況下是正確的，但對於在大台北以興建高樓為主的新興重劃區裡的住宅而言，則是完全不正確的。
商業區土地價格 會較具價值嗎？
如果根據上述的理論，照理說商業區住宅之房價應較同區住宅區住宅為高，但實際上房地產市場並沒有這樣的現象。理由很簡單，因為每塊土地都有它的強度，所謂強度即是指土地的「建蔽率」及「容積率」。建蔽率簡單說就是「單一樓層最多可以蓋多少面積的房子」；容積率簡單說就是「這塊土地總共可以蓋多少面積的房子」，兩個加總起來，建物可以蓋幾樓、蓋幾坪就算出來了。通常可以蓋愈高樓的、愈多坪數的，土地價格就愈高。
在重劃區裡，土地面積通常具一定規模，規劃上不成問題，故建蔽率影響土地價格因素不大，容積率才是建商評估標購價格的關鍵。建管法令上所稱之容積率，以住宅而言，大多指實際居室面積，不包含建築物的公設（屋突、梯廳、樓梯及機房等）、陽台等面積，但這些可不計容積率的面積，多半還是可以併入銷售面積銷售的。故一般業界會將容積轉換為坪效來計算，坪效是指「一坪土地可以生產幾坪的銷售面積」，坪效愈高，土地價格愈高。
以台北市常見的第三種住宅區（以下簡稱「住三」）及第三種商業區（以下簡稱「商三」）為例，容積率前者為二二五％；後者為五六○％，故假設台北市同地段兩基地各均為一○○○坪，惟其中一塊土地使用分區為住三，另一為商三。住三基地共可創造約三七一○坪的銷售面積（土地一○○○坪乘上容積率二二五％乘上免計容積係數一‧六五），換算坪效三‧七一（銷售面積三七一二坪除以土地一○○○坪）；另一商三基地則可創造約九二四○坪的銷售面積（土地一○○○坪乘上容積率五六○％乘上免計容積係數一‧六五），換算坪效九‧二四（銷售面積九二四○坪除以土地一○○○坪），商三可創造的坪效是住三的二‧五倍之多。
在同地段，同樣要推住宅產品，市場房價並不會有明顯差異，但商三土地因坪效高，故可創造更高收益，建商當然會用高於住宅區土地的行情來取得。
但從消費者的角度來看，假設上述兩基地均推出每戶建物約五十坪（含公設）之住宅產品，則住三基地約可興建七十四戶（三七一○坪除以五○坪／戶）；商三基地約可一八五戶（九二四○坪除以五○坪／戶）。從這裏來看，各位應該就會發現，土地價格的高低並不會反應在你的房價上，因為相同的基地面積，相同的產品規格，但商三基地的戶數隨著土地強度等比變多了，相對地土地權狀的持份面積就變少了，所以基本上，商三基地住戶所持有土地的價值（一○○○坪除以一八五戶等於五‧四坪／戶）與住三基地住戶所持有土地的價值（一○○○坪除以七四戶等於十三‧五坪／戶）是相同的（商三基地住戶所持有的土地坪數較住三基地住戶足足少了二‧五倍，換算後持有土地價值會相等）。再者，在相同基礎上，商三基地的戶數足足高出住三基地二‧五倍，未來居住人口密度將較住三基地高出許多，居住品質即可明顯分出優劣。如果您的房價並不會因為座落基地的土地交易價格高而隨之提升，您應該以土地價格，還是居住品質為購屋考量？答案已呼之欲出。
商業地上蓋住宅 恐有觸法的疑慮