買方市場來臨 如何評估個案議價空間
【文/住展雜誌】房市已進入「買方市場」，市場成交量銳減，現在正是殺價的好時機，民眾應該把握良機，放心大膽的議價和殺價。但買屋議價的學問大，若殺價殺過頭，可能錯失成交機會，如何評估單一個案的議價空間，買到好價錢，準備功夫絲毫馬虎不得。
買房是人生中的大事，很多人都想趁房價鬆動時進場，但又不願買在最高點，想等到「底價」出現的時候才進場，問題是，沒有人知道房價什麼時候才算到底？因此，大家都想知道買到便宜房子有什麼撇步？購屋時究竟該從幾折殺起，九折？八折？還是七折？
合理房價很難評估
房價的高低，本來就很難評估，買賣雙方對房價的認知有很大的差距，通常賣方都不肯便宜出售，買方想要談到滿意價格並不容易，因為影響殺價幅度的因素很多，房子的區段、土地價格、建材、公共設施、停車位、樓層高低、景觀與環境等，都影響到房價，即使是同一棟大樓、同一樓層的隔鄰二間房子，價格也會不一樣，在不同的時間點買房子，能下殺的幅度都會產生變化。
要想判斷房屋的合理價格，順利買到低點，需要認真研究；古云「工欲善其事，必先利其器」，買房子如果對市場資訊不了解，將會損及自身的利益。房價能砍幾折？要想知道答案，你得先培養自己對房價的敏銳度，你可挑選喜歡的區段，勤做功課了解該區段行情，再與屋主議價，議價時切記要有耐心，只要出價不是太離譜，往往成交的機會就會增加。
買預售屋時，建案接待中心(或樣品屋)的第一線銷售人員能夠降的價格有限。(示意圖)
了解行情成功殺價
了解行情，是殺價的第一步，所謂「貨比三家不吃虧」，在買屋前先勤跑幾家仲介店面、建案接待中心，或看住展雜誌、上住展房屋網查詢，只要多用功，對於屬意的區域新成屋及中古屋房價，就能掌握大致的行情。
實價登錄實施後，房市的資訊較過去透明多了，建商開價也不再像早期一樣「膨風」，你只要掌握這些房價資訊，議價的空間就大得多，現在房市景氣不好，代銷與房仲人員都會想辦法讓客戶成交，好賺取佣金，但賣方也不可能賠錢銷售，在攻守之間極需巧思與耐心。
如果擔心買貴了，可以先透過實價登錄網站獲取的區域房價行情，來判斷房價是否合理，作為自己出價的參考依據。利用實價登錄查詢相當方便，如果房市趨勢向上，那麼實價登錄上面所記載的區位最低價格，再打個九折就可以進場購買，如果房市的氣氛差，房價就有可能向下修正，這時，實價登錄的區域房價行情折扣數當然增多，可以打個八折，甚至七折。
廣告戶議價空間大
房地產廣告中，建案價格都有「×××萬起」，這個數字就代表著該棟建案最低價的廣告戶價格，因為一個建案難免會有一些房子的位置不好，例如低樓層、車道上方、座向不佳、採光不佳等，這些條件較差的戶別，很容易被建商選中做為廣告戶，價格也比較好談，你如果不介意這些條件，這些廣告戶的議價空間，絕對比別的戶別來得大。
另外，建商推案量大的地方，議價空間通常也大，例如，淡水新市鎮周圍全是賣屋資訊，沿路望過去，馬路兩旁都是房產廣告。由於推案量大，房仲為了促銷，價格當然好談；尤其淡北大道完工遙遙無期，交通問題影響層面廣，買房的人越來越少，現在你要買淡水的房子，甚至於可以從七折開始談起。
一個地區房子的議價空間有多大，有個觀察重點，觀察當地物件釋出的數量，以及銷售程度，就能了解當地物件的行情。該區釋出的物件，價格即使合理，但廣告刊登超過半年仍乏人問津，表示成交價格還可以再往下修，如果釋出的物件在一個月內很快就被買走，那麼這個地區相當搶手，你的出價就不能太低。
建案價格都有「×××萬起」，這個數字就代表著該棟建案最低價的廣告戶價格。
比價判斷市場價格
比價是判斷市場價格的最佳方法，有意購屋的民眾可以從房地產廣告著手，從同一區段房子的價格變化，做一個比較，你大致可以了解這個區段房價情形，對房價多少會有個底。
房屋有個特性，那就是「每間都不相同」，因此有不同的價格是很正常的事，透過比較類似特質的房屋，仍然可以判斷建商或仲介的開價是否合理。拿來比價的房子，類型一定要相同，大樓價格無法跟公寓相比、預售屋也不能跟中古屋相比，比價的房屋地點越接近越好，房屋屋齡、樓層數也越相近越好。如果是同一社區的同一棟樓，樓上樓下的交易價格，當然更具有參考價值。
這些市場行情資訊，可以從政府的實價登錄網頁、各大房仲業的官網、以及住展的網站上面都可查得到。如果你想買的那棟房子，週遭區段找不到適宜比價的房子，那麼還有幾個撇步可以判斷房屋的合理價格。
判斷房價幾個撇步
一是從「屋齡」算出合理房價，一般仲介交易，大多採取五年屋齡的房子每坪單價為同一區段預售屋新建案房價的九成價左右，並隨著屋齡增加、屋況是否良好、附近遷入的人口數等而有所增減。簡單地說，屋齡差一年，房價大概差百分之二。
例如，屋齡五年的中古屋，如果同一區段新的預售屋建案的預售價格一坪賣一百萬元，那麼屋齡五年的中古屋就要扣掉十萬，所以五年中古屋一坪大約九十萬元，(這種預售屋與成屋的價差公式只是原則，當然也會出現特例)。但若是十五年以上的房子，這時候應該把房屋跟土地分開來算，因為房屋會一直折舊，而土地則會一直增值，必須將兩邊相抵計算。
另一個撇步是從「樓層」推算房價，一般來說，四樓都為廣告戶(因四與死諧音之故，四樓的房子比較不好賣)，價錢相對比較低，因此可以四樓作為基準，往上每三層樓大約增加百分之二的幅度，例如四樓每坪為五十萬元，那五至七樓即為每坪五十一萬元，以此類推，八至十樓則約五十二萬，當然，這種推算方法也只是原則，提供參考而已。
四樓常當作廣告戶(因四與死諧音)，價錢相對比較低。(示意圖)
預售屋議價空間小
對於有意購屋的自住客而言，如果你想買預售屋，通常建商是根據目前的市場狀況，並參考過去同一區段房子的銷售行情，以及投資成本(工資、原物料的漲幅)，訂出預售屋建案的價格。
在房價狂飆時期，預售屋賣過一定成數，建商都還會再往上調價，目前則大多傾向一價到底，要調也只是微調個數千元。由於預售屋賣的是未來的遠景，許多建商都不願意打折銷售，因此，預售屋的議價空間並不大。
從去年開始，市場上預售屋去化速度較慢，房市交易清淡，想買預售屋在議價時當然還是會有折扣。一般來說，預售屋的議價空間大約在百分之五至十之間，有些知名品牌的建商折扣更是「硬」，只願每坪略減幾千到一萬元，如果你想大幅殺價，成功的機率並不大，只是在浪費時間。
殺價訣竅要看謄本
坊間有些書籍教民眾選購中古屋時的殺價方式，例如「動員親友圍標殺價」、「挑毛病」、「欲擒故縱」或「哀兵政策」等等，有時候搞得自己很累，價格卻砍的有限。其實，殺價不必那麼複雜，所謂「知己知彼、百戰百勝」，殺價的訣竅很簡單，從謄本下手，就可以看出是否有議價的空間。
大的房仲公司手中都會有附近建物的「土地登記第二類謄本」，其中在「建物他項權利」這一份資料中，可以看到登記日期及擔保債權總金額，從「登記日期」可以得知屋主購入此房屋的時間，再向仲介詢問當時的房價，就可以大略知道屋主的成本價，可作為議價的基礎，因為賠本的生意沒人做，如果你出的價錢低於屋主的成本價，屋主怎麼可能賣給你。
再看「擔保債權總金額」，抵押權設定的金額通常是貸款金額的一點二倍，如抵押權設定一千二百萬，則銀行放款金額就是一千萬，以貸款成數七成而言，賣方最初的買價可能為一千四百萬左右，買方的開價只要在賣方最初的買價之上，基本上賣方都不會賠錢。而且如果屋主當初貸款的金額高，表示還款的壓力較大，很有可能手頭正緊，買方砍價成功的機率也相對升高。
「住展雜誌」所刊登的新成屋或預售屋個案總彙價格，可作為出價的依據。(示意圖)
議價時要有耐心
議價時切記要有耐心，與對方殺價要喜怒不形於色，讓對方猜不透你，不要讓對方看穿你的心思，才能讓對方慌手腳、亮出底價，你才有較大的議價空間。
議價時你的談判籌碼要分段釋出，不要一次說出房子所有的缺點，如果一開始就挑剔房子的一堆缺點，屋主自然不爽，議價的氣氛不好，雙方也就談不下去了。
房子的缺點當然是你殺價的依據，一般來說，一樓的房子通常比較容易遭小偷；二樓房子為整棟大樓的管線迴轉空間，常會發生管線堵塞的問題；高樓頂層容易有漏水、下雨潮濕、冬冷夏熱等問題；建築法規定十樓以上一定要裝設灑水設備，連帶會使天花板降低，造成空間有壓迫感；想要殺價時，總是可以在雞蛋裡挑到骨頭，如果你買的是這些樓層，當然會有議價空間。
買預售屋時，在建案接待中心(或樣品屋)的第一線銷售人員能夠降的價格有限，如果真的想買，可以要求現場負責的主管出來談價，或多或少都能再有些折扣，或是加送小家電之類的，如果現場主管所降的價格與自己的出價相去不遠，你就可以考慮了。
可用單價殺價法
在進行議價時，買方第一次說出的價錢都不會太高，再慢慢往上加，但為了避免被當成沒誠意，若殺價殺過頭，可能錯失成交機會。不妨參考「住展雜誌」所刊登的新成屋或預售屋個案總彙價格，作為出價的依據。
景氣越差時，議價空間會變大，房市已進入買方市場，議價時記得要用「單價」去議價，很多人會從總價去砍價，但總價砍不如用單價殺價法，用「單價」去議價可以省更多。
本文摘自7月5日出刊之《住展雜誌》402期專題報導，同期內容除本文外，並有「老傳產推案火熱熱」、「容積制度體檢與展望」、「飯店式住宅一看就上手」、「房地合一全攻略」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
買房是人生中的大事，很多人都想趁房價鬆動時進場，但又不願買在最高點，想等到「底價」出現的時候才進場，問題是，沒有人知道房價什麼時候才算到底？因此，大家都想知道買到便宜房子有什麼撇步？購屋時究竟該從幾折殺起，九折？八折？還是七折？
合理房價很難評估
房價的高低，本來就很難評估，買賣雙方對房價的認知有很大的差距，通常賣方都不肯便宜出售，買方想要談到滿意價格並不容易，因為影響殺價幅度的因素很多，房子的區段、土地價格、建材、公共設施、停車位、樓層高低、景觀與環境等，都影響到房價，即使是同一棟大樓、同一樓層的隔鄰二間房子，價格也會不一樣，在不同的時間點買房子，能下殺的幅度都會產生變化。
要想判斷房屋的合理價格，順利買到低點，需要認真研究；古云「工欲善其事，必先利其器」，買房子如果對市場資訊不了解，將會損及自身的利益。房價能砍幾折？要想知道答案，你得先培養自己對房價的敏銳度，你可挑選喜歡的區段，勤做功課了解該區段行情，再與屋主議價，議價時切記要有耐心，只要出價不是太離譜，往往成交的機會就會增加。
了解行情成功殺價
了解行情，是殺價的第一步，所謂「貨比三家不吃虧」，在買屋前先勤跑幾家仲介店面、建案接待中心，或看住展雜誌、上住展房屋網查詢，只要多用功，對於屬意的區域新成屋及中古屋房價，就能掌握大致的行情。
實價登錄實施後，房市的資訊較過去透明多了，建商開價也不再像早期一樣「膨風」，你只要掌握這些房價資訊，議價的空間就大得多，現在房市景氣不好，代銷與房仲人員都會想辦法讓客戶成交，好賺取佣金，但賣方也不可能賠錢銷售，在攻守之間極需巧思與耐心。
如果擔心買貴了，可以先透過實價登錄網站獲取的區域房價行情，來判斷房價是否合理，作為自己出價的參考依據。利用實價登錄查詢相當方便，如果房市趨勢向上，那麼實價登錄上面所記載的區位最低價格，再打個九折就可以進場購買，如果房市的氣氛差，房價就有可能向下修正，這時，實價登錄的區域房價行情折扣數當然增多，可以打個八折，甚至七折。
廣告戶議價空間大
房地產廣告中，建案價格都有「×××萬起」，這個數字就代表著該棟建案最低價的廣告戶價格，因為一個建案難免會有一些房子的位置不好，例如低樓層、車道上方、座向不佳、採光不佳等，這些條件較差的戶別，很容易被建商選中做為廣告戶，價格也比較好談，你如果不介意這些條件，這些廣告戶的議價空間，絕對比別的戶別來得大。
另外，建商推案量大的地方，議價空間通常也大，例如，淡水新市鎮周圍全是賣屋資訊，沿路望過去，馬路兩旁都是房產廣告。由於推案量大，房仲為了促銷，價格當然好談；尤其淡北大道完工遙遙無期，交通問題影響層面廣，買房的人越來越少，現在你要買淡水的房子，甚至於可以從七折開始談起。
一個地區房子的議價空間有多大，有個觀察重點，觀察當地物件釋出的數量，以及銷售程度，就能了解當地物件的行情。該區釋出的物件，價格即使合理，但廣告刊登超過半年仍乏人問津，表示成交價格還可以再往下修，如果釋出的物件在一個月內很快就被買走，那麼這個地區相當搶手，你的出價就不能太低。
比價判斷市場價格
比價是判斷市場價格的最佳方法，有意購屋的民眾可以從房地產廣告著手，從同一區段房子的價格變化，做一個比較，你大致可以了解這個區段房價情形，對房價多少會有個底。
房屋有個特性，那就是「每間都不相同」，因此有不同的價格是很正常的事，透過比較類似特質的房屋，仍然可以判斷建商或仲介的開價是否合理。拿來比價的房子，類型一定要相同，大樓價格無法跟公寓相比、預售屋也不能跟中古屋相比，比價的房屋地點越接近越好，房屋屋齡、樓層數也越相近越好。如果是同一社區的同一棟樓，樓上樓下的交易價格，當然更具有參考價值。
這些市場行情資訊，可以從政府的實價登錄網頁、各大房仲業的官網、以及住展的網站上面都可查得到。如果你想買的那棟房子，週遭區段找不到適宜比價的房子，那麼還有幾個撇步可以判斷房屋的合理價格。
判斷房價幾個撇步
一是從「屋齡」算出合理房價，一般仲介交易，大多採取五年屋齡的房子每坪單價為同一區段預售屋新建案房價的九成價左右，並隨著屋齡增加、屋況是否良好、附近遷入的人口數等而有所增減。簡單地說，屋齡差一年，房價大概差百分之二。
例如，屋齡五年的中古屋，如果同一區段新的預售屋建案的預售價格一坪賣一百萬元，那麼屋齡五年的中古屋就要扣掉十萬，所以五年中古屋一坪大約九十萬元，(這種預售屋與成屋的價差公式只是原則，當然也會出現特例)。但若是十五年以上的房子，這時候應該把房屋跟土地分開來算，因為房屋會一直折舊，而土地則會一直增值，必須將兩邊相抵計算。
另一個撇步是從「樓層」推算房價，一般來說，四樓都為廣告戶(因四與死諧音之故，四樓的房子比較不好賣)，價錢相對比較低，因此可以四樓作為基準，往上每三層樓大約增加百分之二的幅度，例如四樓每坪為五十萬元，那五至七樓即為每坪五十一萬元，以此類推，八至十樓則約五十二萬，當然，這種推算方法也只是原則，提供參考而已。
預售屋議價空間小
對於有意購屋的自住客而言，如果你想買預售屋，通常建商是根據目前的市場狀況，並參考過去同一區段房子的銷售行情，以及投資成本(工資、原物料的漲幅)，訂出預售屋建案的價格。
在房價狂飆時期，預售屋賣過一定成數，建商都還會再往上調價，目前則大多傾向一價到底，要調也只是微調個數千元。由於預售屋賣的是未來的遠景，許多建商都不願意打折銷售，因此，預售屋的議價空間並不大。
從去年開始，市場上預售屋去化速度較慢，房市交易清淡，想買預售屋在議價時當然還是會有折扣。一般來說，預售屋的議價空間大約在百分之五至十之間，有些知名品牌的建商折扣更是「硬」，只願每坪略減幾千到一萬元，如果你想大幅殺價，成功的機率並不大，只是在浪費時間。
殺價訣竅要看謄本
坊間有些書籍教民眾選購中古屋時的殺價方式，例如「動員親友圍標殺價」、「挑毛病」、「欲擒故縱」或「哀兵政策」等等，有時候搞得自己很累，價格卻砍的有限。其實，殺價不必那麼複雜，所謂「知己知彼、百戰百勝」，殺價的訣竅很簡單，從謄本下手，就可以看出是否有議價的空間。
大的房仲公司手中都會有附近建物的「土地登記第二類謄本」，其中在「建物他項權利」這一份資料中，可以看到登記日期及擔保債權總金額，從「登記日期」可以得知屋主購入此房屋的時間，再向仲介詢問當時的房價，就可以大略知道屋主的成本價，可作為議價的基礎，因為賠本的生意沒人做，如果你出的價錢低於屋主的成本價，屋主怎麼可能賣給你。
再看「擔保債權總金額」，抵押權設定的金額通常是貸款金額的一點二倍，如抵押權設定一千二百萬，則銀行放款金額就是一千萬，以貸款成數七成而言，賣方最初的買價可能為一千四百萬左右，買方的開價只要在賣方最初的買價之上，基本上賣方都不會賠錢。而且如果屋主當初貸款的金額高，表示還款的壓力較大，很有可能手頭正緊，買方砍價成功的機率也相對升高。
議價時要有耐心
議價時切記要有耐心，與對方殺價要喜怒不形於色，讓對方猜不透你，不要讓對方看穿你的心思，才能讓對方慌手腳、亮出底價，你才有較大的議價空間。
議價時你的談判籌碼要分段釋出，不要一次說出房子所有的缺點，如果一開始就挑剔房子的一堆缺點，屋主自然不爽，議價的氣氛不好，雙方也就談不下去了。
房子的缺點當然是你殺價的依據，一般來說，一樓的房子通常比較容易遭小偷；二樓房子為整棟大樓的管線迴轉空間，常會發生管線堵塞的問題；高樓頂層容易有漏水、下雨潮濕、冬冷夏熱等問題；建築法規定十樓以上一定要裝設灑水設備，連帶會使天花板降低，造成空間有壓迫感；想要殺價時，總是可以在雞蛋裡挑到骨頭，如果你買的是這些樓層，當然會有議價空間。
買預售屋時，在建案接待中心(或樣品屋)的第一線銷售人員能夠降的價格有限，如果真的想買，可以要求現場負責的主管出來談價，或多或少都能再有些折扣，或是加送小家電之類的，如果現場主管所降的價格與自己的出價相去不遠，你就可以考慮了。
可用單價殺價法
在進行議價時，買方第一次說出的價錢都不會太高，再慢慢往上加，但為了避免被當成沒誠意，若殺價殺過頭，可能錯失成交機會。不妨參考「住展雜誌」所刊登的新成屋或預售屋個案總彙價格，作為出價的依據。
景氣越差時，議價空間會變大，房市已進入買方市場，議價時記得要用「單價」去議價，很多人會從總價去砍價，但總價砍不如用單價殺價法，用「單價」去議價可以省更多。
本文摘自7月5日出刊之《住展雜誌》402期專題報導，同期內容除本文外，並有「老傳產推案火熱熱」、「容積制度體檢與展望」、「飯店式住宅一看就上手」、「房地合一全攻略」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！