未來賣壓大公開 預售餘屋少，台北市安啦！

【文/住展雜誌】近年賣不掉的預售案餘屋量持續上升。但餘屋大多集中新重劃區，供給量原就不多的台北市，更毋需擔憂餘屋賣壓的問題……

據住展雜誌統計，北台灣近三年來預售屋建案可售戶數（扣除股東戶、建商保留戶與地主分回戶，且不含新成屋建案）超過十萬戶，未售出的剩餘戶數仍有四萬二千多戶，較去年同期又增加約二千多戶的餘屋。

供給量擴張 餘屋步步高

預售餘屋增加的關鍵，主要是因供給量實在衝得過快；雖然近一年多來房市市況好轉，買盤積極進場，預售屋成交量明顯上揚，但供給量增幅更大，以致於剩餘戶數未減反增。

由於預售建案可能是處在施工中的結構體、剛動工、或者尚未開工等不同階段，完工後若仍未售出，則會變成「新建餘屋」。因此，預售屋剩餘戶數可視作新建餘屋的先期指標；預售屋剩餘戶數較多的地區，未來一到三年多左右，新建餘屋賣壓會有感增加，各界可提早作因應。



新北與桃竹 壓力比較大

統計資料顯示，預售屋剩餘戶數全集中於新北市、桃園市與新竹地區，其中新北市有板橋、新店、汐止與土城等四區，桃園有桃園、龜山、中壢、楊梅等四區，新竹則有竹北與東區入列。

預售屋餘戶最多的是龜山，預售餘屋達三二○四戶，供給量大多來自於近期推案火爆的重劃區。今、明兩年僅有少部份建案會完工，大多數建案工程還需要二到三年；因此，雖然預售餘屋多，但預料二○二一年才會出現大量交屋潮，屆時新建餘屋賣壓會更為顯著。

第二名的桃園區，則有三一四八戶。桃園除了中路、經國、中正藝文特區等重劃區預售屋供給量大之外，舊市區如站前、後站、大有等地區的推案量都不小，推案如同天女散花式遍布全區，交屋時間分布的較為平均。

竹縣竹北的預售屋餘屋，則有二三八七戶，位居第三高。竹北歷年預售屋供給量一向很高，除了原本的四大重劃區外，還有新興的成壠、中正等自辦重劃區加入戰場，無論預售或成屋供給量都很大。

不過，從竹北發展史來說，電子科技業榮枯才是影響房價的關鍵因素，賣壓高低與房價漲跌的連動性似乎沒那麼高。

未來三年內 北市仍健康

若比較各縣市預售屋剩餘戶數，可以發現台北市未來餘屋賣壓極低，因為預售屋的供給量原本就少，剩餘戶數更只有近三千戶，即便通通集中在同一年內成屋，構成的風險也不高。

預售屋剩餘戶數最多的是新北市，將近一萬六千戶，其次是桃園、約一萬三千多戶。雖然新北市剩餘戶數多出桃園近三千戶，但新北市去年全年買賣移轉棟數約五萬六千多棟，桃園同期僅三萬四千餘棟，新北市一年成交量比桃園多出約二‧二萬棟，市場消化能力顯然高出一籌。如果把去化量納入考量，則桃園未來賣壓將比新北更大，業者需謹慎以待。